서울남부지방법원 2025타경13976. 서울특별시 금천구 독산동 967-14, 시흥대로 482 소재 건물의 5층 502호가 강제경매로 나왔습니다. 소유자는 정우진이며, 등기부상 2021년 7월 21일 소유권보존등기가 이루어졌습니다. 같은 날 하나은행 명의의 채권최고액 126,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2025년 12월 24일 채권자 정종록의 신청으로 강제경매가 개시됐고, 청구금액은 645,123,286원입니다.

권리관계에서 주목할 부분은 2026년 2월 26일 등기된 김호연의 주택임차권입니다. 보증금은 20,000,000원이고, 주민등록일과 확정일자는 모두 2024년 1월 5일입니다. 하나은행 근저당권 설정일보다 늦으므로 제공된 권리관계에서는 선순위 대항력을 인정하지 않는 후순위 임차권으로 분류됩니다. 임차보증금 채권이 존재한다는 사실과 낙찰자가 그 보증금을 인수한다는 것은 구별해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 말소기준

핵심은 2021년 7월 21일 하나은행 근저당권입니다. 이것이 말소기준권리이며, 이후 설정된 김호연의 임차권등기와 강제경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 임차인·점유 분석 — 502호와 407호를 구별해야 한다

임차 관련 기록에는 김호연과 YU NING이 등장합니다. 그러나 두 기록이 가리키는 호수가 다릅니다. 김호연은 경매대상 502호 건물 전부에 관한 임차권등기자이고, YU NING의 현황조사 기록은 407호로 표시돼 있습니다. 따라서 이를 502호의 공동 임차관계로 단정하거나 두 사람의 보증금을 합산해서는 안 됩니다.

경매대상 502호에 직접 연결되는 임차권등기자는 김호연 1명입니다. 407호 기록은 경매대상과의 관련성을 추가 확인해야 하며, 502호 임차인으로 확정하지 않습니다.

③ 가격 분석 — 212,000,000원의 적정성은 보류

이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 212,000,000원이며, 매수인 인수액이 0원이므로 제시된 최저가 기준 실질취득액도 212,000,000원입니다. 다만 이는 취득세와 기타 거래비용 등을 제외한 비교 기준액입니다.

문제는 비교할 수 있는 실거래 시세가 확인되지 않았다는 점입니다. 주변 유사 다세대주택의 최근 거래가격과 개별 물건의 면적·층·건물 상태를 비교하지 않으면 감정가 212,000,000원이 적정한지 판단하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 212,000,000원 가정)

채권자들의 청구 규모에 비해 매각대금이 부족한 구조입니다. 신건 감정가에 매각되더라도 집행비용과 근저당권 배당 이후 강제경매 신청채권자 정종록의 청구액 대부분이 미배당으로 남습니다.

집행비용 3,768,000원은 추정치입니다. 위 배당표는 하나은행 채권최고액을 기준으로 하며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 김호연의 임차보증금 20,000,000원은 위 예상배당 항목에 별도로 계상돼 있지 않으므로 실제 배당순위와 배당요구의 효력은 원본 서류로 확인해야 합니다. 채권 미배당은 낙찰자의 인수금액을 뜻하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘지만 인수는 0원

유찰이 진행되면 최저매각가는 낮아집니다. 하지만 동시에 채권자가 회수하지 못하는 금액도 늘어납니다. 이 사건은 확인된 임차권이 후순위이므로, 제시된 세 가지 시나리오 모두 매수인 인수액 0원으로 산정돼 있습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 독산동 문성초등학교 북측 인근입니다. 주변에는 공동주택·다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가서상 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.
• 건물구조. 2021.06.02 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 지상 9층 건물입니다. 건물 내에는 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택 등 총 55개호가 포함돼 있습니다. 본 경매대상의 용도는 다세대주택입니다.
• 설비. 기본 위생설비, 승강기, 옥외 소화전, CCTV, 기계식 주차설비, 냉난방설비 등이 구비돼 있습니다.
• 도로. 건물 서측이 폭 약 40m의 포장도로와 접하고 있습니다. 도로 접근성은 확인되지만, 개별 호실의 소음·조망·채광은 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지이용. 도시지역·제3종일반주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한과 공항시설 관련 장애물제한표면, 교육환경보호구역, 과밀억제권역 등 제한사항이 기재돼 있습니다.
• 토지거래허가 관련. 감정자료에는 외국인 등을 대상으로 한 토지거래허가구역 지정사항과 아파트를 대상으로 한 별도 지정사항이 기재돼 있습니다. 본 물건은 다세대주택이므로 실제 적용 대상과 지정기간을 구별해 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가서에는 건물 일부 근린생활시설의 공부상 용도와 실제 이용상태가 다른 사항이 언급돼 있습니다. 해당 내용이 502호 자체의 용도 불일치를 뜻하는 것은 아니므로, 집합건축물대장과 해당 호실의 현황을 대조해야 합니다.
• 환금성. 다세대주택은 개별 면적·층·향·주차·건물 관리 상태에 따른 가격 편차가 클 수 있습니다. 주변 유사 물건의 실제 거래 사례를 확인하기 전까지 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2021.07.21 하나은행 근저당권이 말소기준권리인지 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 대조하세요.
• 502호 임차권 확인. 김호연의 보증금 20,000,000원, 전입일, 확정일자, 임차권등기 및 배당요구의 효력을 다시 확인하세요. 후순위 권리라는 사실과 실제 배당 여부는 별개입니다.
• 407호 기록 확인. YU NING의 현황조사 대상은 407호입니다. 502호와의 관련성, 조사상의 호수 혼동 여부, 실제 점유자를 현황조사서와 현장에서 확인하세요.
• 민간임대주택 등록 확인. 2021.09.09 민간임대주택등기의 현재 효력, 임대사업자 등록 상태와 잔존 의무를 확인하세요.
• 실거래 비교. 독산동 인근에서 전용면적·연식·층·상태가 유사한 다세대주택의 최근 실거래가격을 확인한 후 입찰가를 산정하세요.
• 실내 상태 확인. 502호의 누수·결로·설비·창호·채광 및 수선 필요 여부를 점검하세요. 개별 호실의 상태는 실질 취득비용에 직접 영향을 미칩니다.
• 기계식 주차설비 확인. 차량 이용 가능 규격, 유지관리 상태와 비용 등을 확인하세요.
• 체납 관리비 확인. 관리주체를 통해 관리비 체납 내역과 공용부분 관련 부담 가능성을 확인하세요.
• 배당순위 확인. 집행비용·근저당권·강제경매 신청채권자 외에 당해세와 임차인 최우선변제 등이 실제 배당에 미치는 영향을 확인하세요.
• 매각기일 재확인. 2026.11.03 매각기일을 기준으로 경매 진행 여부, 변경·취하·정지 여부와 최신 매각물건명세서를 법원 공고에서 확인하세요.

맺으며 — “권리 소멸은 명확하지만, 가격 판단은 아직이다”

서울남부지방법원 2025타경13976 사건의 중심은 2021년 하나은행 근저당권입니다. 김호연의 보증금 20,000,000원에 관한 임차권등기는 후순위이며, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자에게 562,891,286원의 미배당이 발생하더라도 이 금액이 낙찰자의 채무로 이전되는 구조는 아닙니다.

다만 실제 입찰 판단에는 확인할 사항이 남아 있습니다. 407호와 502호 사이의 점유 기록 불일치, 민간임대주택등기의 잔존 효력, 김호연 임차권의 실제 배당 및 점유 상태가 그것입니다. 이러한 사항은 최신 서류와 현장 확인을 통해 해소해야 합니다.

가격 측면에서는 더욱 신중해야 합니다. 신건 최저매각가 212,000,000원은 감정가와 같지만, 비교 가능한 최근 실거래가 확인되지 않았습니다. 따라서 지금 단계에서 가격이 저렴하다거나 낙찰 메리트가 높다고 판단할 근거는 부족합니다.

결론은 권리상 인수 0원, 점유·등록사항 추가 확인, 가격 판단 보류입니다. 실거래 비교로 적정가격을 검증하고 잔존 권리 및 점유관계를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 타당합니다.