서울남부지방법원 2025타경13976. 서울특별시 금천구 독산동 967-14, 시흥대로 482에 위치한 집합건물의 제6층 제605호입니다. 경매 대상의 용도는 다세대주택입니다. 건물은 2021.06.02 사용승인된 철근콘크리트구조의 9층 건물로, 근린생활시설·오피스텔·다세대주택이 함께 구성된 총 55개호 규모입니다. 건물 안에 오피스텔이 함께 있다는 이유로 매각대상 605호까지 오피스텔이나 아파트로 분류해서는 안 됩니다.

소유자는 정우진이며, 2021.07.21 소유권보존등기와 같은 날 하나은행의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 민간임대주택등기가 이루어졌고, 2025.12.24 채권자 정종록의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 경매 신청채권자의 청구액은 645,123,286원으로, 현재 감정가 219,000,000원을 크게 웃돕니다.

그렇다고 채권자의 미회수액을 낙찰자가 부담하는 것은 아닙니다. 채권자에게 배당되지 못하는 돈과 매수인이 인수하는 권리는 별개의 문제입니다. 이 사건에서 살펴봐야 할 핵심은 선순위 권리 자체보다 후순위 임차권의 배당순위, 실제 점유관계, 민간임대주택 등록관계입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2021년 근저당권이 기준이다

가장 중요한 날짜는 2021.07.21입니다. 이 날짜의 하나은행 근저당권이 말소기준권리이며, 그 이후 설정된 권리 중 매각으로 소멸하는 권리는 낙찰자가 승계하지 않는 구조입니다. 하나은행의 채권최고액은 126,000,000원입니다.

2025.12.24 등기된 강제경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 강민주의 주택임차권등기도 2026.03.25에 이루어졌으며, 그 원인이 되는 전입·점유 역시 2024.03.08로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 강민주의 임차권은 선순위 근저당권에 대항해 낙찰자에게 보증금 승계를 요구할 수 있는 선순위 임차권으로 보기 어렵습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 30,000,000원의 의미

매각대상인 605호와 직접 연결되는 확인 임차인은 강민주 1명입니다. 강민주는 2024.02.26 임대차계약을 체결하고, 2024.02.29 확정일자를 받은 뒤 2024.03.08 전입 및 점유를 시작한 것으로 등기되어 있습니다. 보증금은 30,000,000원, 등기된 차임은 570,000원입니다.

승계 배지는 매수인이 임차보증금을 부담하는지에 대한 현재 권리분석상 추정입니다. 임차인의 배당수령 여부와는 다릅니다.

강민주의 핵심은 대항력과 우선변제권을 구분하는 것입니다. 선순위 대항력이 없다고 해서 배당받을 권리까지 없는 것은 아닙니다. 확정일자와 점유·전입 사실, 배당요구가 확인되므로 우선변제 요건 및 실제 배당순위를 검토해야 합니다. 다만 하나은행의 선순위 근저당권보다 임차인의 전입·점유가 늦어, 그 근저당권보다 앞서는 임차인으로 판단할 수는 없습니다.

한편 YU NING은 현황조사상 407호로 기재되어 있습니다. 경매대상은 605호이므로, 407호 전입자를 곧바로 605호의 임차인으로 합산하는 것은 적절하지 않습니다. 해당 전입일 2025.10.11 자체는 말소기준권리보다 늦지만, 보증금과 확정일자, 605호와의 실제 관련성은 명확하지 않습니다. 407호 기록이 대상 물건의 점유 또는 권리관계와 연결되는지는 원본 대조로 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 신건 219,000,000원, 시세 검증이 먼저다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 219,000,000원입니다. 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 100%에서 입찰이 시작됩니다. 매수인 인수액이 0원이라는 권리분석 결과만으로 이 금액을 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.

다세대주택은 같은 건물 안에서도 호실별 용도, 면적, 층, 내부 상태 등에 따라 거래가격이 달라질 수 있습니다. 최근 12개월의 비교 가능한 실거래와 최신 거래가격을 확인한 뒤 219,000,000원의 적정성을 판단해야 합니다. 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 서로 다르기 때문입니다.

④ 예상배당표 (매각가 219,000,000원 가정)

감정가에 낙찰된다는 전제에서 추정 집행비용을 먼저 공제하고, 하나은행의 채권최고액 126,000,000원을 반영한 다음, 나머지를 신청채권자 정종록에게 배당하는 시나리오입니다.

집행비용은 추정치이며 하나은행 배당은 채권최고액을 기준으로 합니다. 당해세·임차인 우선변제·최우선변제 등에 따른 실제 배당순위 변경은 반영되지 않았습니다. 채권액 합계 역시 위 표에 열거된 채권 기준입니다.

채권액 합계는 771,123,286원이고, 집행비용을 제외한 채권자 예상배당 합계는 215,134,000원입니다. 따라서 채권자 미배당 총액은 555,989,286원으로 산출됩니다.

이 가운데 신청채권자 정종록의 청구액은 645,123,286원이지만 해당 시나리오에서의 예상배당은 89,134,000원입니다. 채권자의 상당한 미회수액이 발생하는 구조이지만, 이 미회수액이 곧 낙찰자에게 승계되는 채무는 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권자 미회수액은 증가한다

신건에서 감정가 100%로 입찰이 시작되며, 1회 또는 2회 유찰할 경우를 가정한 금액입니다. 아래는 예정된 낙찰 결과가 아닌 가격별 계산 시나리오입니다.

유찰 횟수가 늘어나면 최저매각가는 낮아지고 채권자들의 미회수액은 증가합니다. 다만 현재 확인된 후순위 임차권을 전제로 한 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 추정됩니다.

1회 유찰 시 최저매각가는 175,200,000원, 2회 유찰 시에는 140,160,000원으로 내려갑니다. 그러나 이것은 감정가 대비 가격 하락일 뿐, 실제 거래시세보다 낮아지는지 여부는 별도 확인이 필요합니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 문성초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 지역이며 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통 사정은 보통이며, 서측으로 폭 약 40m의 포장도로와 접합니다.
• 건물 구조. 2021.06.02 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등으로 구성되어 있고, 내부는 벽지도배 및 일부 타일 마감 등의 상태로 기재되어 있습니다.
• 설비. 기본적인 위생설비, 승강기, 옥외 소화전, CCTV, 기계식 주차설비, 냉난방설비가 구비되어 있습니다. 기계식 주차의 실제 이용 조건과 관리상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 용도 구성. 건물 전체는 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택이 혼재한 집합건물입니다. 매각대상 605호는 다세대주택으로 구분하여 유사한 다세대주택 거래사례와 비교해야 합니다.
• 토지이용. 도시지역·제3종일반주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 과밀억제권역 등 감정요항표상 제한사항이 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가 관련. 감정요항표에는 대상자·주택유형별로 구분된 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 기재되어 있습니다. 매각대상은 다세대주택이므로, 대상 주택유형과 지정기간을 구분해 매각 시점의 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 관련. 감정평가상 위반건축물 표시는 없으며, 건물 일부 근린생활시설의 공부상 용도와 실제 이용상태 차이가 언급되어 있습니다. 해당 차이가 매각대상 605호의 이용에 영향을 미치는지는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 단일 용도의 대규모 아파트단지가 아니라 오피스텔과 다세대주택 등이 혼재하는 건물입니다. 동일 건물 내 다른 용도의 거래가격을 605호의 시세로 직접 적용하기 어려우므로 유사 다세대주택의 실제 거래사례를 통한 환금성 검토가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2021.07.21 을구 1번 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서로 권리 변동 여부를 확인하세요.
• 강민주 임차권등기. 보증금 30,000,000원, 전입 2024.03.08, 확정일자 2024.02.29, 임차권등기 2026.03.25입니다. 실제 점유·배당요구·우선변제 순위·말소 처리관계를 확인하세요.
• 407호 전입자 구분. 현황조사상 YU NING의 기재 호실은 407호입니다. 매각대상 605호와의 관련 여부를 확인하고, 다른 호실의 임차관계를 605호에 그대로 적용하지 마세요.
• 민간임대주택 등록. 2021.09.09 민간임대주택등기와 2021.07.06 등록 원인일을 확인하고, 등록 상태 및 매각 이후 행정상 의무의 처리관계를 검토하세요.
• 배당표 검증. 하나은행의 채권최고액 126,000,000원과 강민주의 임차보증금 30,000,000원의 실제 배당순위를 확인하세요. 예상배당은 확정 배당표가 아닙니다.
• 가격 검증. 현재 최저가 219,000,000원과 동일 용도·유사 면적의 최근 거래가격을 비교하세요. 실거래 시세가 확인되기 전에는 신건 가격의 투자 메리트를 확정하지 마세요.
• 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유자가 누구인지, 실제 퇴거 여부와 인도 절차를 현장에서 확인해야 합니다. 보증금 인수액이 0원이어도 명도비용이 반드시 0원인 것은 아닙니다.
• 관리비·주차. 공용부분 관리비 체납 여부와 기계식 주차설비의 이용·관리 상태를 확인하세요. 실제 취득자금에는 낙찰대금 외 비용이 추가될 수 있습니다.
• 최신 서류 원본. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서 및 건축물대장을 입찰 전 다시 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원과 좋은 가격은 별개다”

서울남부지방법원 2025타경13976은 2021년 하나은행 근저당권을 말소기준으로 하는 다세대주택 경매입니다. 확인된 605호 임차인 강민주의 보증금은 30,000,000원이지만, 전입·점유 시점이 말소기준권리보다 늦어 낙찰자가 해당 보증금을 인수할 가능성은 낮은 구조입니다.

현재 최저가 219,000,000원에 낙찰된다는 전제에서는 확인된 인수권리 기준 실질취득액도 219,000,000원으로 추정됩니다. 반면 예상배당 시나리오에서는 555,989,286원의 채권 미배당이 발생합니다. 이 미배당은 채권자의 미회수액이지, 매수인에게 자동 승계되는 금액이 아닙니다.

다만 강민주의 우선변제 가능성과 배당순위, 민간임대주택등기의 처리관계, 407호로 기재된 전입자의 대상 호실 관련성은 입찰 전에 확인해야 합니다.

더 큰 투자 판단의 관건은 가격입니다. 신건 219,000,000원이 실제 시장에서 충분히 경쟁력 있는 금액인지 검증되지 않은 상태에서는 권리가 비교적 단순하다는 이유만으로 매수를 추천하기 어렵습니다.

결론은 ‘인수 위험은 제한적, 배당·점유 검증 필요, 가격 판단은 보류’입니다. 정확한 시세와 실제 점유관계가 확인된 뒤에야 신건 응찰 또는 유찰 후 입찰 전략을 합리적으로 결정할 수 있습니다.