서울남부지방법원 2025타경13976. 서울특별시 금천구 독산동 967-14, 도로명주소 시흥대로 482에 있는 집합건물의 제8층 제807호입니다. 사건상 용도는 근린시설이며, 건물은 2021년 6월 2일 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물입니다. 소유자는 정우진 씨로, 2021년 7월 21일 소유권보존등기를 마쳤습니다.
등기상 핵심 담보권은 2023년 8월 29일 설정된 하나은행의 채권최고액 66,000,000원 근저당권입니다. 이를 말소기준으로 보면 이후 2025년 12월 24일 등기된 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건에는 금융기관 담보권 외에도 민간임대주택등기가 존재하고, 현황조사의 임차인 호수도 본건과 맞지 않습니다. 등기상 금전채권의 소멸과 점유·사용상 위험의 해소는 서로 다른 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13976 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 967-14 제8층 제807호 도로명주소: 서울특별시 금천구 시흥대로 482 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 사건상 근린시설 감정평가상 건물 전체에 근린생활시설·오피스텔·다세대주택이 혼재하며, 807호의 정확한 감정평가 기호 및 공부상 용도 확인 필요 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지상 9층 중 8층 · 건물 내 총 55개 호 |
| 사용승인일 | 2021.06.02 |
| 소유자 | 정우진 (2021.07.21 소유권보존 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 190,000,000원 (신건·유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구액 | 정종록 / 645,123,286원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.29 하나은행 근저당권 · 채권최고액 66,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 발급기준 | 2026.10.21 · 서울남부지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 앞선 등기도 살펴야 한다
말소기준권리는 2023.08.29 하나은행 근저당권입니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸할 권리이고, 그 이후 등기된 정종록의 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 하나은행 채권최고액 66,000,000원은 채무 원금이나 실제 배당요구액과 반드시 동일한 것은 아니며, 예상배당에서는 채권최고액을 기준으로 반영했습니다.
눈여겨볼 과거 권리도 있습니다. 2021년 11월 26일 이조건설이 1,800,000,000원의 청구금액으로 가압류를 등기했고, 2023년 2월 7일 그 청구금액이 604,700,000원으로 변경되었습니다. 그러나 해당 가압류는 2023년 9월 8일 집행취소결정에 따라 말소됐습니다. 따라서 과거 가압류의 청구금액을 현재 유효한 채권액에 다시 더하거나, 낙찰자가 인수할 채무로 계산해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 807호와 407호가 다르다
현황조사에는 YU NING이라는 이름과 407호, 전입일 2025.10.11이 기재되어 있습니다. 그런데 경매 목적물은 807호입니다. 현황조사상 이름이 확인된 사람은 1명이지만, 이 기록만으로 그 사람이 본건 807호의 실제 임차인이라고 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 기재 호수 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| YU NING | 407호 본건 807호와 불일치 |
2025.10.11 | 미상 | 기재상 후순위 본건 해당 여부 미확인 |
미상 확정일자 미상 |
확인 필요 예상배당상 인수 0원 |
기재된 전입일 2025.10.11은 말소기준일 2023.08.29보다 늦습니다. 따라서 이 전입일만을 기준으로 하는 주택임대차의 선순위 대항력은 인정하기 어렵습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 무엇보다 점유 장소가 본건 807호인지 불분명합니다. 우선변제권의 성립과 배당순위, 실제 인수 여부를 확정적으로 판단하기에는 부족합니다.
③ 가격 분석 — 감정가와 실질취득을 구별해야 한다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 190,000,000원입니다. 예상배당에서 매수인 인수액을 0원으로 산정했으므로, 해당 전제가 그대로 성립한다면 최저가 입찰 시 실질취득 기준금액도 190,000,000원입니다. 다만 취득세, 명도비, 관리비 등 별도 비용은 이 금액에 포함되지 않습니다.
이 물건에서 더욱 중요한 점은 시세 검증입니다. 동일 또는 비교 가능한 용도의 최근 12개월 거래가격과 최신 거래가격을 확인해야 감정가의 적정성을 평가할 수 있습니다. 현재는 그러한 거래 비교가 확보되지 않았으므로 감정가 190,000,000원이 시장가격보다 낮은지, 높은지 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 190,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,460,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 하나은행 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 2. 갑구 4번 경매신청채권자 · 정종록 | 645,123,286원 | 120,540,000원 |
| 채권자 합계 | 711,123,286원 | 186,540,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 524,583,286원 |
매각대금 190,000,000원에서 집행비용 추정액 3,460,000원을 제외하면 채권자 배당 재원은 186,540,000원입니다. 하나은행에 채권최고액 기준 66,000,000원을 배당하고, 신청채권자 정종록에게 나머지 120,540,000원을 배당하는 계산입니다. 그 결과 소유자 잔여금은 없고 채권 미배당액은 524,583,286원에 달합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 시세 메리트는 미확정
현재는 유찰 없이 감정가 100%로 진행되는 신건입니다. 향후 유찰을 가정한 매각가격과 채권 배당 결과를 비교하면 다음과 같습니다. 아래 가격은 실제 낙찰가가 아니라 회차별 가정 금액입니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 190,000,000원 | 186,540,000원 | 524,583,286원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 152,000,000원 | 149,072,000원 | 562,051,286원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 121,600,000원 | 119,097,600원 | 592,025,686원 | 0원 |
1회 유찰을 가정하면 최저매각가는 152,000,000원, 2회 유찰을 가정하면 121,600,000원으로 낮아집니다. 같은 시뮬레이션에서 채권 미배당액은 각각 562,051,286원, 592,025,686원으로 증가합니다.
각 회차에서 예상 인수액은 0원으로 산정되어 있지만, 실제 점유자 및 임대차관계가 확인되지 않은 상태에서 모든 회차의 실질취득액을 확정할 수는 없습니다. 특히 보증금 인수 의무가 새롭게 확인된다면 실질취득액은 입찰가격에 그 인수액을 더해 다시 계산해야 합니다. 반면 단순히 후순위 채권자에게 미배당이 발생했다는 이유만으로 해당 미배당액을 매수인 취득비용에 더해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 문성초등학교 북측 인근입니다. 주변에는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물 특성. 2021.06.02 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물로, 총 55개 호가 있습니다. 승강기, 옥외 소화전, CCTV, 기계식 주차설비, 위생설비 및 냉난방설비가 기재되어 있습니다.
- 용도 확인. 감정평가상 건물은 근린생활시설·오피스텔·다세대주택이 혼재합니다. 사건상 근린시설로 분류된 807호의 정확한 건축물대장상 용도, 감정평가 기호 및 실제 이용상태는 별도 대조가 필요합니다. 건물 내 다른 호실의 사용현황을 807호에 그대로 적용해서는 안 됩니다.
- 도로. 대상 토지는 서측으로 폭 약 40m 내외의 포장도로에 접하며, 대체로 평탄한 세장형 토지입니다.
- 도시계획. 도시지역·제3종일반주거지역이며, 광로1류 접합, 건축선 후퇴, 가로구역별 최고높이 제한, 교육환경보호구역, 장애물제한표면구역, 대공방어 협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등의 사항이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역 관련 사항도 대상자·대상 용도·지정기간을 구분해 입찰 시점의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건축물 위반 여부. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 위반건축물 표시가 없다는 사실과 모든 이용상태가 공부상 적법하다는 판단은 구별해야 합니다.
- 환금성. 근린시설·오피스텔·다세대주택이 함께 존재하는 건물입니다. 개별 호실의 정확한 용도에 따라 매수층, 임대수요, 금융조건과 매도 가능성이 달라질 수 있습니다. 현재 807호의 적정 시세 및 환금성을 확정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 807호 실제 점유자 확인. 현황조사상 407호로 기재된 YU NING이 실제로 어느 호실을 사용하고 있는지 확인하고, 807호의 별도 점유자 존재 여부를 조사해야 합니다.
- 임차인 대항력·우선변제 재검토. 2025.10.11 전입일만으로 선순위 대항력이 인정되는 구조는 아니지만, 보증금·확정일자·임대차계약 및 실제 점유 장소가 불명확합니다. 매각물건명세서와 전입 관련 자료, 상가임대차 관련 사항을 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.09.09 등기된 민간임대주택의 등록 상태, 의무기간, 임대차관계 및 경매 매각에 따른 법적 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 공부상 용도와 실제 이용상태. 사건상 근린시설 분류와 감정평가상 복합용도 내역을 대조하고, 807호의 전용면적·용도·감정평가 기호가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 시세와 응찰 상한. 비교 가능한 동일 용도·유사 면적의 최근 거래 및 임대수익을 확인한 뒤 입찰가격을 결정해야 합니다. 감정가 190,000,000원을 시장가치로 그대로 받아들이지 않아야 합니다.
- 미배당과 인수의 구별. 예상 미배당 524,583,286원은 채권자가 회수하지 못하는 금액이지 매수인의 자동 인수채무가 아닙니다. 다만 별도 선순위 임대차 등 매수인 인수 사유가 발견되는지 확인해야 합니다.
- 관리비 및 점유 이전. 미납 관리비, 공용부분 부담 가능성, 시설 상태 및 점유자 인도 절차를 확인해야 합니다. 실제 사용 현황에 따라 인도 난도는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 집합건축물대장을 대조하고 매각기일과 매각조건의 변경 여부도 확인해야 합니다.
맺으며 — “근저당 소멸은 명확하지만, 입찰 안전성은 아직 미확정”
이 물건에서 확인되는 금융권 담보권 구조는 비교적 단순합니다. 2023년 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 과거 고액 가압류 역시 이미 말소되어 있으며, 예상배당에서 매수인 인수액은 0원입니다.
그렇다고 현재 단계에서 권리상 완전히 안전하다고 결론 내리기는 어렵습니다. 807호와 407호의 임차인 기재 불일치, 선행 민간임대주택등기, 본건 용도 확인 문제를 먼저 해결해야 합니다. 채권 미배당 524,583,286원은 매수인에게 자동 승계되는 돈이 아니지만, 그렇다고 미확인 점유·임대차 위험까지 없어지는 것은 아닙니다.
가격 판단 역시 유보해야 합니다. 최저매각가 190,000,000원은 확인되지만, 이를 비교할 최근 실거래 근거가 확보되지 않았습니다. 유찰로 가격이 내려가더라도 정확한 용도와 실질취득 비용을 확인하지 않으면 가격상 이익을 단정할 수 없습니다.
종합 판단은 C등급. 말소기준과 담보권 소멸 구조는 파악할 수 있지만, 임차인 호수 불일치·민간임대주택 관련 검토·용도 불확실성·시세 검증 부족이 주요 감점 요인입니다. 현재의 핵심 전략은 가격만 보고 응찰하는 것이 아니라, 807호의 점유·용도·인수관계를 확인한 뒤 최근 시장가격과 실질취득액을 비교하는 것입니다.
