서울남부지방법원 2025타경13976. 서울 금천구 독산동 967-14 소재 집합건물의 6층 607호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 정우진으로, 2021년 7월 소유권보존등기와 함께 하나은행의 채권최고액 126,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2025년 12월 채권자 정종록의 강제경매개시결정이 등기됐고, 신청채권자의 청구금액은 645,123,286원입니다.
일반적인 권리 흐름에서는 하나은행 근저당이 말소기준이 되고, 그 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 단순한 등기 순위 바깥에 있습니다. 경매 대상은 607호인데 현황조사상 전입자는 407호로 표시되어 있으며, 2021년에는 민간임대주택등기도 기록됐습니다. 여기에 매각가를 훌쩍 넘는 채권액까지 존재하므로, 단순히 인수 추정액이 0원이라는 이유만으로 경매의 안전성과 경제성을 함께 긍정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13976 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 967-14 제6층 제607호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 시흥대로 482 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 · 9층 건물 내 6층 607호 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 건물 전체 55개호 · 사용승인 2021.06.02 |
| 소유자 | 정우진 (단독소유 · 2021.07.21 소유권보존등기) |
| 감정가 | 216,000,000원 |
| 최저매각가 | 216,000,000원 (신건 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 | 정종록 |
| 청구금액 | 645,123,286원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.21 · 을구 1번 · 주식회사하나은행 근저당권 |
| 채권최고액 | 126,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 열람 기준 | 2026.10.21 · 서울남부지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임대등록은 확인
가장 중요한 기준점은 2021년 7월 21일 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 126,000,000원이며, 이 권리가 말소기준권리로 제시되어 있습니다. 경매에 따른 매각으로 근저당권과 후순위 강제경매개시결정은 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 분석 — 407호와 607호의 불일치
현황조사에 등장하는 인원은 YU NING 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 아닙니다. 그런데 조사상 표시된 점유 부분이 407호로, 경매 대상인 607호와 일치하지 않습니다. 따라서 조사상 기록된 사람을 곧바로 607호의 실제 임차인으로 확정할 수 없습니다.
| 조사상 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| YU NING | 407호 | 2025.10.11 | 미상 | 기준권리 후 전입 | 미확인 | 해당 없음 |
현황조사상 기재된 임차 관련 인원 1명이며, 실제 경매 대상 607호의 임차인 수 및 점유관계는 확인이 필요합니다. 보증기관 승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다.
YU NING의 전입일은 2025년 10월 11일로, 말소기준인 2021년 7월 21일보다 늦습니다. 따라서 이 전입 기록이 해당 임차관계에 적용된다면 말소기준권리에 대항하는 임차인으로 보기 어렵습니다. 하지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 무엇보다 점유 호수가 서로 다르다는 문제가 우선합니다.
③ 가격 판단 — 최저가 216,000,000원의 경쟁력은 미확정
이번 매각은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 216,000,000원입니다. 매수인 인수액을 현재 산정치인 0원으로 놓으면, 최저가 낙찰 시 실질취득금액 역시 216,000,000원으로 계산됩니다. 이는 취득세·명도비·관리비 등 별도 비용을 제외한 금액입니다.
그러나 주변 동일 용도의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 실거래가격 및 가격 추세가 확인되지 않아 감정가가 현재 시장가격보다 높은지 낮은지는 판단할 수 없습니다. 신건에서 감정가와 최저가가 같다는 사실은 가격이 적정하거나 저렴하다는 근거가 아닙니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 216,000,000원 | 0원 | 216,000,000원 |
| 1회 유찰 가정 · 80% | 172,800,000원 | 0원 | 172,800,000원 |
| 2회 유찰 가정 · 64% | 138,240,000원 | 0원 | 138,240,000원 |
유찰 회차별 금액은 가정 시나리오이며 실제 유찰 또는 해당 가격의 매각을 의미하지 않습니다. 실질취득 추정액은 현재 인수 0원 가정에 따른 것으로, 점유·임차관계 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,824,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 126,000,000원 | 126,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 정종록 | 645,123,286원 | 86,176,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 771,123,286원 | 212,176,000원 |
| 채권 미배당 | — | 558,947,286원 |
매각대금 216,000,000원에서 집행비용 추정액 3,824,000원을 우선 제외하면 채권자 배당 재원은 212,176,000원입니다. 하나은행에 채권최고액 기준 126,000,000원이 배당되고, 신청채권자 정종록에게는 86,176,000원이 배당되는 시나리오입니다.
신청채권자의 청구금액은 645,123,286원이므로 상당한 미배당금이 남습니다. 채권자 전체 미배당액은 558,947,286원이고 소유자 잔여금은 0원입니다. 단, 채권자의 미배당액과 매수인이 인수하는 금액은 서로 다른 개념입니다. 이 시뮬레이션에서 미배당 채권액을 곧바로 낙찰자 부담으로 더하지 않습니다.
배당은 집행비용 추정치 및 하나은행 채권최고액 기준입니다. 실제 피담보채무액, 당해세, 임차인 최우선변제 및 기타 배당순위 변동은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 미배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화 — 신청채권자의 회수 한계
| 회차 가정 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 전체 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 · 100% | 216,000,000원 | 86,176,000원 | 558,947,286원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 172,800,000원 | 43,580,800원 | 601,542,486원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 138,240,000원 | 9,504,640원 | 635,618,646원 | 0원 |
신건 매각가에서는 신청채권자 정종록에게 86,176,000원이 배당되지만, 1회 유찰 가정에서는 43,580,800원, 2회 유찰 가정에서는 9,504,640원으로 줄어듭니다. 반대로 전체 채권 미배당액은 558,947,286원 → 601,542,486원 → 635,618,646원으로 늘어납니다.
이는 매각가가 낮아질수록 채권자의 회수 가능 금액이 감소하기 때문입니다. 그렇다고 후순위 채권의 미배당액이 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다. 각 회차에서 산정된 인수액은 모두 0원이지만, 실제 점유관계와 별도로 승계될 수 있는 의무를 확인해야 한다는 조건은 동일합니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 문성초등학교 북측 인근입니다. 주변은 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통 수준입니다.
- 건물 구성. 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 9층 건물로, 전체 55개호가 있습니다. 건물 전체에는 근린생활시설·오피스텔·다세대주택이 함께 구성되어 있으며, 본 경매 대상은 다세대주택으로 표시되어 있습니다.
- 준공·설비. 사용승인일은 2021.06.02입니다. 위생설비, 승강기, 옥외소화전, CCTV, 기계식 주차설비, 냉난방설비 등이 기재되어 있습니다.
- 도로. 건물 서측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로와 접합니다. 차량 접근 및 실제 주차시설 이용 조건을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 토지이용계획. 도시지역·제3종일반주거지역으로 기재되어 있습니다. 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어 협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등의 사항이 포함되어 있습니다.
- 토지거래 관련 사항. 토지거래허가구역 지정 내역에는 외국인 등 대상 2025.08.26~2026.08.25 지정과 아파트 대상 2025.10.20~2026.12.31 지정이 기재되어 있습니다. 본건은 다세대주택이므로 해당 지정의 적용 여부를 용도·대상자·기준일에 맞춰 별도 확인해야 합니다.
- 공부와 현황. 감정요항표에서 언급한 일반음식점과 애견카페·업무용 사용의 차이는 기호 1 및 55에 관한 사항입니다. 이를 본건 607호의 용도 불일치로 해석해서는 안 됩니다.
- 환금성. 건물의 사용승인일과 주변 혼합 주거환경은 확인되지만, 동일 용도·유사 면적 매매가격 및 실제 거래량에 대한 검증이 없어 현 단계에서 환금성이 높다고 단정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 607호 점유자 확인이 최우선. 현황조사의 407호와 매각 대상 607호가 다른 이유를 확인하고, 607호 현장 점유 및 전입세대를 별도로 점검해야 합니다.
- 임차보증금·확정일자 확인. YU NING의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하되, 해당 기록이 본건 607호와 관련되는지를 먼저 확정해야 합니다.
- 민간임대주택등기 검토. 2021.09.09 등기의 현재 효력과 경매취득 이후 임대사업자 의무 또는 등록사항 처리 문제를 관계기관에 확인해야 합니다.
- 최근 실거래 확인. 감정가 216,000,000원이 현재 시세와 비교해 적정한지 검증해야 합니다. 같은 건물 또는 인근 유사 다세대주택 거래를 우선 비교하세요.
- 응찰가 상한 설정. 실질취득 추정액에 취득세, 명도비, 체납관리비, 수선비 등 별도 비용을 반영해 총취득비용을 계산해야 합니다.
- 배당표와 채권액 구분. 하나은행의 126,000,000원은 채권최고액 기준입니다. 실제 배당액은 피담보채무, 세금, 우선변제 항목 등에 따라 달라질 수 있습니다.
- 기계식 주차 및 건물 상태. 주차 가능 조건, 주차설비의 운영·유지관리 상태, 공용부분 상태와 관리비 체납 여부를 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대차 관련 자료를 대조한 후 입찰해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 607호의 실제 상태
이 물건의 등기상 권리 구조는 복잡하지 않습니다. 2021년 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 제시된 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원입니다.
그러나 현황조사상 407호와 실제 경매 대상 607호의 불일치는 단순한 사소한 차이가 아닙니다. 이 문제가 해결되지 않으면 607호의 임차인 및 점유관계를 확정할 수 없습니다. 민간임대주택등기에 따른 의무 처리도 별도 확인해야 합니다.
가격 역시 마찬가지입니다. 신건 최저매각가가 216,000,000원이라는 사실은 분명하지만, 이를 비교할 최근 실거래 기준이 없어 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 유찰을 가정한 가격 하락도 시세 검증 없이 투자 메리트로 연결해서는 안 됩니다.
결론은 권리의 출발점은 명확하지만, 점유·임대등록·시세 확인 전에는 입찰 보류가 합리적이라는 것입니다. 현재 기준의 종합 판단은 C등급입니다. 607호 점유관계가 명확해지고 민간임대주택 관련 의무 및 적정 시세가 확인되어야 보다 적극적인 입찰 판단이 가능합니다.
