서울남부지방법원 2025타경13976. 서울 금천구 독산동 시흥대로 482에 위치한 집합건물의 제7층 제707호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있으며, 소유자는 정우진입니다. 채권자 정종록의 청구금액 645,123,286원에 따라 강제경매가 진행됩니다. 감정가와 최저매각가는 동일한 190,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

등기부를 보면 과거의 1,000,000,000원 근저당권과 가압류는 이미 말소되었습니다. 하지만 말소기준권리 이전에 성립한 임대차관계가 남아 있습니다. 한국토지주택공사는 보증금 120,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤고, 현황조사에 등장하는 YU NING의 보증금을 대위·승계한 것으로 표시됩니다. 이를 서로 다른 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다.

따라서 이 물건의 핵심은 채권최고액이 큰 과거 근저당이 아니라, 배당으로 임차보증금이 얼마나 변제되고 미변제액이 매수인에게 넘어오는지입니다. 특히 최저가가 내려갈수록 매수인 인수액이 발생할 수 있으므로 최저가만 낮아졌다고 저렴해지는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소된 큰 채권보다 임차권이 중요하다

말소기준권리는 2025.12.24 강제경매개시결정입니다. 과거 김도균·박해준의 채권최고액 1,000,000,000원 근저당권은 2021.11.18에 이미 말소되었고, 주식회사이조건설의 가압류도 2023.09.08 말소되었습니다. 노유지 명의의 120,000,000원 주택임차권등기 역시 2024.04.05 말소되어 현재 유효한 별도 인수 채권으로 계산하지 않습니다.

반면 한국토지주택공사의 주택임차권등기는 2026.06.05 접수되었습니다. 등기 접수는 말소기준권리보다 늦지만, 기재된 주민등록일·점유개시일은 2024.05.16, 확정일자는 2024.04.18입니다. 따라서 등기가 경매개시결정보다 늦다는 이유만으로 보증금 인수 가능성을 배제해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복 합산 금지

실제 임차인 1명으로 분류합니다. 현황조사에 기재된 YU NING이 실제 점유자이며, 한국토지주택공사는 그 보증금을 대위·승계한 보증기관으로 표시되어 있습니다. 따라서 YU NING의 미상 보증금과 한국토지주택공사의 120,000,000원을 서로 다른 보증금으로 더하지 않습니다.

다만 YU NING의 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 현황조사상 전입일만으로 독립적인 대항력과 우선변제권을 확정할 수는 없습니다. YU NING의 지위는 대항력 가능·미상으로 표시하고, 한국토지주택공사의 임차권등기와 승계관계는 별도로 검토해야 합니다.

③ 유찰별 실질취득액 — 가격이 내려가도 인수가 생긴다

이 물건은 신건 최저가가 190,000,000원으로, 확인된 임차보증금 120,000,000원보다 높습니다. 신건 예상배당에서는 보증금이 전액 변제되어 인수가 없습니다. 하지만 매각대금이 줄어들면 집행비용과 우선배당 등의 영향으로 보증금 일부가 미변제될 수 있습니다.

실질취득액은 매각가와 예상 임차보증금 인수액의 합계입니다. 취득세·명도비·관리비·기타 취득비용은 포함하지 않았습니다. 인수액은 제시된 회차별 배당 가정을 적용한 값으로 실제 배당에 따라 달라질 수 있습니다.

가격 경쟁력을 판단할 때는 최저가만이 아니라 실질취득액을 사용해야 합니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 신건 190,000,000원이나 2회 유찰 실질취득액 122,502,400원이 실제 시장가격보다 저렴한지 여부는 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 190,000,000원 가정)

신건 매각가 190,000,000원에서는 집행비용 3,460,000원을 차감한 뒤 한국토지주택공사에 보증금 120,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 이후 신청채권자 정종록에게 66,540,000원이 배당되고 소유자 잔여금은 없습니다.

정종록의 청구금액 645,123,286원 중 미배당액은 578,583,286원입니다. 그러나 이 신청채권자의 미배당액 자체가 매수인 인수채무를 의미하지는 않습니다. 매수인에게 직접 영향을 주는 것은 대항력 있는 임차보증금의 미변제 잔액입니다.

집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위·배당액과 임차인 인수액은 배당절차 및 권리관계 확인 결과에 따라 변동할 수 있습니다.

⑤ 배당 시나리오 — 채권자 손실과 매수인 위험을 구별

⑥ 가격 판단 — 시세 검증 없이는 저가 낙찰이라고 할 수 없다

이 사건의 감정가는 190,000,000원입니다. 그러나 최근 실거래 평균, 최신 거래가격, 시장의 상승·하락 추세를 확인할 수 있는 비교 거래가 없어 감정가가 실제 시장에서 적정한 수준인지 판단하기 어렵습니다.

특히 사건 용도가 근린시설로 분류되어 있는 반면 주택임차권등기가 존재합니다. 제707호의 실제 용도와 적법한 사용관계를 확인하지 않은 채 일반 아파트의 매매가격이나 임대수익률을 적용하면 잘못된 평가가 될 수 있습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 서울특별시 금천구 독산동 소재 문성초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택·다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 건물 서측으로 폭 약 40m 내외의 포장도로에 접하며, 감정평가상 교통 사정은 보통입니다.
• 건물 상태. 2021.06.02 사용승인된 철근콘크리트구조의 9층 건물입니다. 위생설비·승강기·옥외 소화전·CCTV·기계식 주차설비·냉난방설비가 설치되어 있습니다.
• 용도 구성. 건물 전체에 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택이 함께 배치되어 있습니다. 감정평가상 기호(1) 및 기호(55)는 근린생활시설, 기호(2)~(28)는 오피스텔, 기호(29)~(54)는 다세대주택으로 이용 중입니다. 이 구분만으로 제707호의 개별 용도를 확정해서는 안 됩니다.
• 공부와 현황 차이. 건물 내 근린생활시설 일부는 집합건축물대장상 일반음식점으로 기재되어 있으나 감정 당시 애견카페 및 업무용으로 사용되는 차이가 보고되었습니다. 해당 사항이 제707호에 직접 적용되는지 확인해야 합니다.
• 토지 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며, 교육환경보호구역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등의 사항이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역 관련 지정과 적용 대상도 해당 호실의 용도·매수인 자격을 기준으로 재확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 복합 용도의 집합건물이고 해당 호실의 정확한 용도 및 임차관계 확인이 필요합니다. 동일 용도의 최근 거래가격이 확인되지 않아 유동성이나 매각 소요기간이 양호하다고 단정할 수 없습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 보증금 120,000,000원 확인. 한국토지주택공사의 임차권등기, 임대차계약, 대위변제 및 승계서류를 대조하고 실제 매수인 인수 조건을 확인해야 합니다.
• 407호와 707호 불일치 해결. 현황조사의 YU NING 점유 부분이 407호로 표시된 이유를 확인하고, 경매 대상인 707호의 실제 점유자와 전입세대·계약 목적물을 대조해야 합니다.
• 대항력과 우선변제 구분. 한국토지주택공사의 확정일자·전입·점유·배당요구 및 임차권등기 효력을 확인하세요. YU NING의 보증금과 확정일자는 미상으로, 대항력 및 우선변제권을 별도로 확정해서는 안 됩니다.
• 보증금 중복 합산 금지. 실제 임차인 1명과 보증기관의 대위·승계 신고를 별개 보증금으로 계산하지 마세요. 다만 목적물 불일치가 해소되지 않으면 동일 채권인지 원본으로 재검증해야 합니다.
• 유찰별 실질취득 계산. 신건 인수 0원, 1회 유찰 인수 0원, 2회 유찰 인수 902,400원의 시나리오를 확인하고, 보증금 미배당액이 실제로 매수인에게 승계되는 조건을 재검토해야 합니다.
• 근린시설·주택임차권 병존 확인. 집합건축물대장, 건축물 현황도, 실제 이용상태, 주택임대차 관련 법적 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 검토. 임대의무기간, 등록 상태 및 매수 후 관련 의무의 존속 여부를 확인해야 합니다.
• 미납 관리비·명도비용. 공용부분 관리비 체납, 기계식 주차설비 관련 비용, 현 점유자의 퇴거 협의 및 인도 절차를 확인해야 합니다.
• 실거래 가격 검증. 동일 건물 또는 인근의 동일 용도·유사 면적 물건 거래와 임대사례를 확보한 후 응찰 상한을 설정해야 합니다.
• 원본 서류 재확인. 2026.11.03 매각기일에 앞서 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 배당 관련 서류를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “신건 인수 0원 ≠ 유찰해도 인수 0원”

이 물건은 과거의 거액 근저당권과 가압류가 이미 말소되어 있지만, 그 사실만으로 권리가 안전한 물건이라고 볼 수 없습니다. 매각물건명세서가 명시한 대항력 임차보증금 120,000,000원이 핵심입니다.

신건 190,000,000원에서는 보증금 전액 배당으로 예상 인수액이 0원입니다. 그러나 2회 유찰 시에는 낙찰가 121,600,000원에 보증금 인수액 902,400원이 추가되어 실질취득액 122,502,400원이 됩니다. 이후 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 경우에는 미배당 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조도 고려해야 합니다.

여기에 407호·707호 점유 불일치, 근린시설 분류와 주택임차권등기 병존, 민간임대주택 관련 권리, 비교 시세 미확인이 겹칩니다. 이러한 불확실성이 해소되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

종합 판단은 C등급(46점)입니다. 신건 예상 인수액 0원은 긍정적이나, 대항력 임차보증금의 조건부 승계, 실제 점유 호실의 불일치와 용도 확인 문제로 권리분석 난도가 높습니다. 현재로서는 입찰에 앞서 임차관계·점유·용도 및 시세를 확정하는 것이 우선입니다.