* 계산상 인수액에는 보증금이 확인되지 않은 점유자의 잠재적 인수 위험이 반영되지 않았습니다. 실제 실질취득액은 낙찰가와 법적으로 승계되는 금액을 합산해 판단해야 합니다.

서울남부지방법원 2025타경13976. 서울 금천구 독산동 시흥대로 482에 있는 집합건물 제9층 제907호입니다. 경매상 용도는 근린시설이고, 감정가 188,000,000원에서 한 차례도 유찰되지 않은 신건입니다. 정우진 단독소유 물건에 채권자 정종록의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.

등기부상 설정된 근저당권은 없고 과거 이조건설의 가압류도 말소됐습니다. 송한웅 명의의 보증금 150,000,000원 주택임차권 역시 2024년 말소됐습니다. 권리의 소멸 관계는 비교적 단순하지만, 과거 말소된 권리와 현재 점유자의 권리를 혼동하면 안 됩니다. 현황조사상 전입자는 별도의 이름으로 기재되어 있고 호실마저 일치하지 않습니다. 현재 907호의 점유 상태를 확정하는 것이 이 물건의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 가압류·임차권은 이미 말소

이 사건의 기준점은 2025.12.24 강제경매개시결정입니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리보다 앞서 등기됐던 이조건설 가압류는 2023.09.08 이미 말소됐고, 송한웅 명의 주택임차권도 2024.01.25 말소됐습니다. 따라서 이 두 권리를 현재 존속하는 금전 인수채무로 합산해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 407호와 907호의 불일치

현황조사에 기재된 인물은 YU NING입니다. 전입일은 2025.10.11로 말소기준권리인 2025.12.24보다 앞섭니다. 하지만 기록된 점유 호실은 407호입니다. 이 경매의 매각 대상인 907호와 일치하지 않으므로 해당 전입 사실만으로 907호에 대한 대항력을 단정할 수 없습니다.

현황조사상 기재인은 실제 인명 기준 1명으로, 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 다만 해당 인물은 407호 점유자로 표시되어 있어 907호의 실제 임차인 수와 점유관계는 확정되지 않습니다.

송한웅의 과거 임차권에는 임대차계약일 2021.09.09, 점유개시일 2021.10.08, 주민등록일 2021.10.12, 확정일자 2021.09.14가 기재되어 있습니다. 그러나 해당 임차권등기는 이미 해제를 원인으로 말소됐으므로 별도의 현재 권리 확인 없이 과거 보증금 150,000,000원을 매수인 인수액으로 처리할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 188,000,000원 가정)

신건 가격 188,000,000원으로 매각되면 추정 집행비용 3,432,000원을 제외한 184,568,000원이 신청채권자에게 배당되는 계산입니다. 신청채권자의 청구금액 645,123,286원에는 미달하므로 460,555,286원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여금은 0원입니다.

신청채권자의 미배당금은 곧바로 매수인 인수채무가 되는 금액이 아닙니다. 실제 배당순위와 배당액은 당해세, 최우선변제, 다른 우선권 및 법원 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 매각·배당 시나리오

감정가 188,000,000원을 기준으로 신건과 유찰 시나리오를 비교하면 다음과 같습니다. 회차가 진행되면서 최저매각가와 채권자 예상배당액은 낮아지지만, 신청채권자의 미배당액은 증가합니다.

* 각 회차의 0원은 확인된 인수채무만 반영한 계산상 수치입니다. 907호의 임차·점유관계 및 민간임대주택 등록에 따른 법적 효과가 확정됐다는 뜻은 아닙니다.

⑤ 시세 판단 — 가격 메리트는 아직 미확인

본건은 주거용 아파트가 아니라 근린시설로 분류된 집합건물입니다. 따라서 일반 아파트의 평형별 실거래 평균을 대입하는 방식은 적절하지 않습니다. 해당 호실의 공부상 용도, 실제 이용상태, 면적, 층, 임대 가능성 및 유사 근린시설 거래사례를 기준으로 적정 가격을 검토해야 합니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 금천구 독산동 문성초등학교 북측 인근입니다. 주변은 공동주택·다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 40m 내외의 포장도로와 접하는 입지입니다.
• 건물. 2021.06.02 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물입니다. 승강기, CCTV, 기계식 주차설비, 위생설비 및 냉난방설비 등이 기재되어 있습니다.
• 용도 구성. 감정평가상 같은 건물에는 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택이 함께 있습니다. 대상 907호의 공부상 용도와 실제 이용상태를 개별 확인해야 합니다.
• 공부·현황 차이. 감정평가서에는 일부 근린생활시설이 공부상 일반음식점이나 현황상 애견카페 또는 업무용으로 이용된다는 내용이 있습니다. 해당 기호와 907호의 대응 여부를 확인해야 합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어 협조구역, 과밀억제권역 등 도시계획·법령상 제한사항이 기재되어 있습니다.
• 환금성. 복합용도 건물의 근린시설은 실제 허용용도와 매수 수요에 따라 매각 가능성이 달라질 수 있습니다. 현재 실거래 근거만으로 우수한 환금성을 인정하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 407호·907호 불일치 확인. 현황조사에 기재된 YU NING의 407호가 단순 기재 오류인지, 실제 다른 호실에 관한 정보인지 법원 현황조사서와 집행관 조사내용으로 확인해야 합니다.
• 907호 실제 점유 확인. 대상 호실의 점유자 신원, 사용관계, 출입 및 인도 가능 여부를 직접 조사해야 합니다. 현황조사 기재만으로 공실이라고 판단해서는 안 됩니다.
• 임대차보증금 확인. 907호에 임차인이 있다면 계약서, 주민등록, 실제 점유개시, 확정일자, 배당요구 여부와 보증금을 대조해 인수 가능액을 다시 계산해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.09.09 등기의 현재 등록 상태, 임대의무 및 말소·승계 관련 사항을 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 과거 권리 말소 확인. 이조건설 가압류 및 송한웅 주택임차권의 말소 사실을 최신 등기부와 대조해야 합니다.
• 용도·공부 확인. 907호가 실제 어떤 근린시설인지, 허용된 사용 형태와 현재 이용 상태가 일치하는지 집합건축물대장 및 현장을 통해 검증해야 합니다.
• 시세 검증. 같은 건물 또는 인근 유사 용도·면적·층의 최근 실거래와 임대료 수준을 확인한 뒤 입찰가 상한을 정해야 합니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자가 확인되면 명도 절차를 검토하고, 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분도 확인해야 합니다.
• 매각서류 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부 및 매각조건의 최신본을 매각기일 전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 확인되지 않은 점유

서울남부지방법원 2025타경13976은 근저당권이 없고, 과거 가압류와 임차권도 이미 말소되어 등기상 금전 권리 구조만 보면 복잡한 사건은 아닙니다. 신청채권자의 미배당액 460,555,286원도 그 자체로 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다.

하지만 이 물건의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 경매 대상은 907호인데 현황조사 기재인은 407호로 표시되어 있다는 사실입니다. 전입일이 말소기준권리보다 빠르더라도 호실·점유·임대차관계가 확인되지 않으면 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 여기에 민간임대주택등기 및 근린시설 이용상태 확인 문제도 남아 있습니다.

가격 측면에서도 감정가 188,000,000원을 뒷받침할 최근 실거래 비교가 확보되지 않아 신건의 가격 메리트를 인정할 근거가 충분하지 않습니다. 향후 최저가가 150,400,000원 또는 120,320,000원으로 낮아지는 시나리오 역시 실제 임차권 인수액과 근린시설 시장가격을 검증한 뒤에야 의미가 있습니다.

종합 판단은 C등급. 과거 말소 권리 자체보다 현재 점유관계, 민간임대주택 등록의 효력, 근린시설 용도 및 시세의 불확실성이 등급을 제한합니다. 권리 확인 전 입찰 신중, 가격 검증 전 메리트 판단 보류. 이 사건은 낮아지는 최저가보다 먼저 실제 취득조건을 확정해야 하는 물건입니다.