서울남부지방법원 2025타경13976. 서울특별시 금천구 독산동 967-14에 위치한 다세대주택 제4층 제405호입니다. 소유자는 정우진으로, 2021년 7월 21일 소유권보존등기가 이루어졌습니다. 같은 날 주식회사하나은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 126,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
이후 채권자 정종록의 강제경매개시결정이 2025년 12월 24일 등기됐습니다. 신청채권자의 청구금액은 645,123,286원으로, 신건 최저매각가 216,000,000원을 크게 웃돕니다. 따라서 매각대금만으로 채권이 전액 변제되기는 어렵지만, 배당받지 못한 채권액이 곧바로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다.
권리관계에서 특히 살펴볼 사항은 두 가지입니다. 첫째, 현황조사에 등장하는 점유자의 호수가 매각대상과 다릅니다. 둘째, 등기부에 민간임대주택등기가 존재합니다. 근저당권의 말소와 별개로 임대사업자 등록 및 관련 의무의 상태를 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13976 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 967-14 제4층 제405호 도로명주소: 서울특별시 금천구 시흥대로 482 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 제4층 제405호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 평스라브지붕 · 9층 건물 · 총 55개호 |
| 사용승인일 | 2021.06.02 |
| 소유자 | 정우진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 216,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 정종록 |
| 청구금액 | 645,123,286원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.21 · 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 126,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 경매등기는 소멸
이 사건의 말소기준권리는 2021년 7월 21일 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 근저당권은 매각으로 말소되는 권리에 해당하며, 그보다 뒤에 등기된 2025년 12월 24일 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차인 분석 — 407호와 405호의 불일치
현황조사에는 YU NING이라는 점유 관련 인물이 기재돼 있습니다. 그러나 기재된 점유 부분은 407호이고, 이번 매각대상은 405호입니다. 따라서 해당 기록만으로 YU NING을 405호의 임차인으로 확정하거나, 반대로 405호가 완전히 비어 있다고 판단할 수 없습니다.
| 조사상 성명 | 표기 호수 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| YU NING | 407호 | 2025.10.11 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사상 407호로 표기된 기록입니다. 405호 임차인 수를 확정하는 근거로 사용할 수 없으며, 보증금과 확정일자도 확인되지 않았습니다.
기재된 전입일인 2025년 10월 11일은 말소기준권리 설정일인 2021년 7월 21일보다 늦습니다. 따라서 이 전입일만을 기준으로 판단하면 선순위 대항력이 인정되지 않는 후순위 전입입니다. 다만 이 판단은 해당 전입 기록에 대한 것이며, 매각대상 405호의 실제 임대차관계와 점유자를 확정한 것은 아닙니다.
두 호수가 다릅니다. 405호의 실제 거주자, 임대차계약 유무, 보증금, 전입신고, 확정일자와 배당요구 관계를 매각물건명세서 및 현황조사 원본과 대조해야 합니다. 실제 점유관계가 확인되기 전에는 명도 부담이 없다고 단정할 수 없습니다.
③ 가격 분석 — 신건 216,000,000원, 시세 판단은 보류
이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 216,000,000원으로, 감정가 대비 최저매각가 비율은 100%입니다.
그러나 금천구 독산동의 동일 용도·유사 면적 다세대주택 실거래 평균, 최신 거래가격 및 최근 가격 추세가 확인되지 않았습니다. 따라서 216,000,000원이 실제 시장에서 저렴한 가격인지, 적정한 가격인지, 높은 가격인지 판단할 근거가 충분하지 않습니다.
| 감정가 | 216,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 216,000,000원 |
| 감정가 대비 | 100% (신건) |
| 현재 유찰 횟수 | 0회 |
| 실질취득 추정액 | 216,000,000원 (추정 인수 0원 반영) |
| 실거래 대비 가격 | 비교 시세 확인 필요 |
④ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,824,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 126,000,000원 | 126,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 정종록 | 645,123,286원 | 86,176,000원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
매각가를 216,000,000원으로 가정하면 집행비용 3,824,000원을 먼저 공제하고, 하나은행에 126,000,000원, 신청채권자 정종록에게 86,176,000원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.
채권자들의 총 청구액은 771,123,286원이고, 채권자에게 배당되는 금액은 212,176,000원입니다. 그 차액인 558,947,286원은 배당받지 못한 채권액으로 계산됩니다. 이 금액은 채권자 측 미회수액이지 낙찰자의 인수금액이 아닙니다.
집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액은 배당요구 및 채권확정 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 증가, 인수 추정은 0원
| 회차 | 최저가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 216,000,000원 | 558,947,286원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 172,800,000원 | 601,542,486원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 138,240,000원 | 635,618,646원 | 0원 |
현재 회차에서 신청채권자 정종록의 예상배당액은 86,176,000원입니다. 1회 유찰 시에는 43,580,800원, 2회 유찰 시에는 9,504,640원으로 줄어드는 시나리오입니다. 어느 회차에서도 신청채권자의 청구금액이 전액 충족되지는 않습니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 문성초등학교 북측 인근입니다. 주변에는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설과 학교 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 구성. 2021년 6월 2일 사용승인된 철근콘크리트구조의 9층 건물입니다. 전체 55개호로 구성돼 있으며 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택이 혼재하는 건물입니다. 매각대상 405호의 용도는 다세대주택입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비, 승강기, 옥외 소화전, CCTV, 기계식 주차설비와 냉난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 건물 부지는 서측으로 폭 약 40m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지 이용. 도시지역·제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등의 조건이 기재돼 있습니다. 적용되는 제한의 구체적인 내용은 입찰 전 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 위반건축물 여부는 위반 사항이 없는 것으로 확인됩니다. 건물 내 일부 근린생활시설 호수에 대해서는 공부상 용도와 실제 이용상태의 차이가 기재돼 있으므로, 매각대상 호수와 구분해 확인해야 합니다.
- 환금성. 매각대상은 다세대주택이고 건물은 여러 용도가 혼재합니다. 동일 용도·면적대의 실거래가격과 거래량이 확인되지 않아 현재 가격에서의 환금성을 확정적으로 평가하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 405호 점유 실사. 현황조사에 기록된 YU NING의 호수는 407호입니다. 실제 매각대상인 405호의 점유자, 임대차관계와 명도 가능성을 먼저 확인하세요.
- 임차보증금 확인. 405호의 임대차계약, 전입신고, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사·주민등록 관련 자료와 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.09.09에 등기된 민간임대주택 등록과 관련하여 등록 유지·말소 상태, 임대의무 및 매수인의 법적 지위를 확인하세요.
- 매수인 인수 재확인. 현재 추정 인수액은 0원이지만, 새로운 임대차관계나 별도의 인수사항이 확인되면 실질취득비용을 다시 산정해야 합니다.
- 실거래 비교. 독산동 소재 유사 다세대주택의 최근 거래가격을 확인하고 감정가 216,000,000원의 적정성을 검증하세요.
- 관리비·시설 확인. 공용부분 미납 관리비와 기계식 주차설비 이용 가능 여부, 건물 관리상태를 확인하세요.
- 토지이용규제 확인. 기재된 용도지역 및 토지거래허가 관련 지정사항 가운데 매각일과 취득자에게 실제 적용되는 사항을 확인하세요.
- 최종 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 변경된 매각조건을 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안심하고 입찰”은 다르다
이 사건의 등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2021년 하나은행 근저당이 말소기준권리이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 인수액이 0원이라고 해서 모든 확인이 끝난 것은 아닙니다. 현황조사의 점유 호수는 매각대상인 405호가 아닌 407호이며, 민간임대주택등기 관련 상태도 점검해야 합니다. 따라서 실제 405호의 점유·임대차관계가 확인되기 전까지 권리 위험이 완전히 해소됐다고 보기는 어렵습니다.
가격도 마찬가지입니다. 최저매각가가 216,000,000원이라는 사실은 명확하지만, 동일 용도·유사 면적의 최근 거래가격이 확인되지 않아 현재 가격의 매력도를 긍정적으로 평가할 근거는 부족합니다. 유찰 시 가격이 낮아지는 시나리오가 있더라도, 시세 검증을 거치지 않은 가격은 안전한 입찰가라고 볼 수 없습니다.
최종 판단은 ‘권리 구조는 비교적 단순하나, 점유·임대등록·시세 검증 전 입찰 보류’입니다. 채권 미배당액이 많다는 이유만으로 낙찰자가 이를 인수하는 것은 아니지만, 405호의 실제 임대차관계와 적정 매매가격을 확인하는 것이 이 사건에서 가장 중요한 입찰 준비입니다.
