서울남부지방법원 2025타경13976. 서울 금천구 독산동 967-14에 있는 9층 건물의 제903호가 경매 대상입니다. 사건상 물건 용도는 근린시설이며, 소유자는 정우진입니다. 채권자 정종록의 청구금액은 645,123,286원으로, 감정가 185,000,000원을 크게 웃돕니다. 등기부에는 현재 경매개시결정 외에도 민간임대주택등기가 기재돼 있어, 단순히 근저당이 없다는 이유만으로 모든 권리관계가 정리됐다고 판단하기는 어렵습니다.

이 사건의 분석에서 특히 중요한 것은 서로 다른 호수와 용도 정보입니다. 현황조사에는 407호 점유자 정보가 등장하지만, 매각 대상은 903호입니다. 감정평가서도 건물 내 근린생활시설·오피스텔·다세대주택을 구분해 설명하고 있습니다. 따라서 903호에 실제로 어떤 임대차가 존재하는지, 법적 용도가 무엇인지부터 확인해야 실질취득원가와 입찰가격을 제대로 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 종전 가압류는 말소, 점유관계는 추가 확인

등기부상 주목할 부분은 과거 권리들의 말소 여부입니다. 주식회사이조건설의 가압류는 최초 청구금액 1,800,000,000원에서 604,700,000원으로 변경된 이력이 있으나 2023.09.08 말소됐습니다. 이유현의 147,400,000원 가압류 역시 2023.05.22 말소됐습니다. 따라서 이 가압류 채권액을 현재 경매의 인수금액에 합산해서는 안 됩니다.

최지연 명의의 165,000,000원 주택임차권등기도 확인됩니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021.09.02, 점유개시일은 2021.10.12, 주민등록일은 2021.10.13으로 기재돼 있습니다. 그러나 이 임차권등기는 2025.04.03 말소됐습니다. 현재 존속하는 임차권등기로 취급하거나 그 보증금을 별도 인수금으로 확정할 근거는 없습니다. 다만 등기 말소 사실만으로 현재의 모든 점유·임대차 관계까지 확인된 것은 아닙니다.

② 임차인·점유 분석 — 407호와 903호의 불일치

현황조사에 기재된 점유 관련 인물은 YU NING입니다. 전입일은 2025.10.11로, 말소기준일인 2025.12.24보다 앞섭니다. 하지만 신고된 점유 부분은 407호입니다. 경매 대상 903호의 실제 점유자로 바로 연결할 수 없다는 점이 이번 권리분석의 핵심입니다.

현황조사상 점유자 1명. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 점유자 정보이며, 경매 대상 903호와의 관계는 확인되지 않았습니다. 종전 임차권자 최지연의 말소된 임차권은 현재 점유자 수나 보증금에 중복 합산하지 않았습니다.

배당모형상 인수액은 0원입니다. 그러나 이는 확인되지 않은 보증금이 인수 계산에 반영되지 않은 결과입니다. 만약 903호에 법적으로 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금의 미배당 잔액이 남는 구조로 확인된다면 매수인의 실질취득비용이 증가할 수 있습니다. 이 경우에는 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 않고 낙찰가와 실제 인수액을 합산해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 185,000,000원 가정)

최저가 185,000,000원에 매각된다는 가정 아래 집행비용 3,390,000원을 제외한 181,610,000원이 신청채권자에게 배당되는 구조입니다. 신청채권자의 청구금액은 645,123,286원이므로 463,513,286원의 미배당이 발생합니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 채권자 미배당은 증가

회차별 금액은 예상 시나리오입니다. 실제 매각·배당 결과가 아니며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 채권자 미배당액과 매수인이 인수할 수 있는 임대차보증금은 별개입니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 문성초등학교 북측 인근입니다. 공동주택·다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재한 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 서측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로와 접하며, 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
• 건물 구조. 2021.06.02 사용승인된 철근콘크리트구조의 9층 건물입니다. 건물 내 총 55개호로 구성돼 있으며 근린생활시설·오피스텔·다세대주택 용도가 혼재합니다.
• 설비. 기본적인 위생설비, 승강기, 옥외 소화전, CCTV, 기계식 주차설비, 냉난방설비가 기재돼 있습니다. 실제 이용 및 유지관리 상태는 현장에서 확인할 사항입니다.
• 토지 및 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등의 제한 사항이 기재돼 있습니다.
• 토지거래허가. 감정요항표에는 대상자·용도와 지정기간이 서로 다른 토지거래허가구역 지정 내역이 있습니다. 경매 대상 903호의 법적 용도와 매수인의 자격에 실제 적용되는 규제는 입찰 전 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 공부와 현황의 차이. 감정평가서에는 기호(1)과 기호(55)의 집합건축물대장상 용도가 일반음식점이지만 현황은 각각 애견카페 및 업무용으로 이용되고 있다는 설명이 있습니다. 이 내용이 곧바로 903호에 적용된다고 해석해서는 안 됩니다.
• 환금성. 건물은 55개호의 혼합용도 집합건물입니다. 동일 용도·유사 면적·유사 위치의 거래가격이 확인되지 않은 상태이므로 환금성과 적정 매입가격을 정량적으로 평가하기 어렵습니다. 오피스텔이나 아파트 시세를 그대로 대입하는 비교는 피해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 407호·903호 점유 불일치. 현황조사상 YU NING의 점유 부분은 407호입니다. 903호의 실제 점유자와 주민등록·전입세대 현황을 구분해 확인해야 합니다.
• 보증금 미상. YU NING의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 903호 관련 임대차가 존재하는지 확인하고, 존재한다면 대항력과 우선변제권, 배당요구 및 인수 가능성을 검토해야 합니다.
• 종전 임차권등기 말소. 최지연의 주택임차권등기는 2025.04.03 말소됐습니다. 현재 권리로 중복 계산해서는 안 되지만, 실제 점유·계약 종료 관계는 필요한 범위에서 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2021.09.09 접수된 민간임대주택등기의 현존 여부와 매각에 따른 효력, 임대사업 관련 의무를 확인해야 합니다.
• 903호의 실제 용도. 사건 분류는 근린시설입니다. 집합건축물대장, 감정평가서 기호별 물건 표시, 내부구조도, 실제 이용상태를 대조해 903호의 정확한 공부상·현황상 용도를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 동일 또는 유사한 법적 용도와 이용상태의 거래사례를 기준으로 185,000,000원의 적정성을 판단해야 합니다. 실거래 비교가 완료되기 전까지 가격 메리트는 미확정입니다.
• 배당과 인수 구분. 신청채권자의 예상 미배당 463,513,286원은 매수인의 확정 인수액이 아닙니다. 별도의 임차보증금 인수 가능성은 독립적으로 확인해야 합니다.
• 체납 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납과 실제 점유관계를 확인하고, 매각 이후 인도 및 명도 가능성을 검토해야 합니다.
• 입찰 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서와 집합건축물대장을 최종 대조해야 합니다. 특히 점유 부분과 매각 대상 호수의 동일성 확인이 선행돼야 합니다.

맺으며 — “배당모형상 인수 0원 ≠ 확정적인 무인수”

이 사건은 단순히 감정가와 최저가가 같고 근저당이 없다는 이유로 권리상 안전하다고 평가할 물건이 아닙니다. 종전 가압류는 말소됐고, 최지연의 주택임차권등기도 말소됐다는 점은 확인됩니다. 현재 신청채권자에게 예상되는 463,513,286원의 미배당 역시 그 자체가 매수인에게 넘어오는 채무는 아닙니다.

하지만 407호로 조사된 점유자와 경매 대상 903호 사이의 불일치, 보증금·확정일자 미상, 민간임대주택등기의 효력, 근린시설 분류와 개별 호실 용도의 확인 문제가 남아 있습니다. 여기에 비교 가능한 실거래가격도 확인되지 않아 185,000,000원이 실제로 유리한 매입가격인지 판단할 수 없습니다.

결론은 권리·용도·가격 확인 전 입찰 보류입니다. 점유관계가 정리돼 인수 위험이 없다는 사실과 903호의 정확한 용도, 비교 가능한 시세가 확인된다면 가격을 다시 평가할 수 있습니다. 지금 단계에서 신건 최저가를 기준으로 저렴하다거나 실질취득액이 185,000,000원으로 확정됐다고 판단하는 것은 부적절합니다.