부산지방법원 2024타경1315. 부산 연제구 거제동 수림하우스가동 2층 201호, 전용 18.52㎡ 규모의 다세대 물건입니다. 소유자 최지아는 2019.07.19. 거래가액 100,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사하나은행이 채권최고액 2,760,000,000원의 공동담보 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 임의경매개시결정과 김광호의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

현재 최저매각가는 61,054,000원으로 감정가 178,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 같은 건물·유사 면적의 최근 실거래가가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 차익으로 해석할 수는 없습니다. 더구나 조사상 임차인·점유자가 29명이고 이 중 28명의 점유 부분이 미상이라, 등기상 인수 위험과 별개로 현장 점유 및 명도 대상은 반드시 다시 특정해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 별도 확인사항은 남는다

말소기준권리는 2019.07.19. 접수된 하나은행 근저당권입니다. 조사된 임차인·점유자 29명의 전입일은 모두 이 권리보다 뒤인 것으로 판정되어 대항력이 없습니다. 김광호의 보증금 110,000,000원 주택임차권등기도 2026.01.14. 접수된 후순위 권리로, 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다.

② 임차인·점유 — 29명 모두 대항력 없음

확인된 보증금은 한해경 79,000,000원, 이제신 70,000,000원, 이동민 80,000,000원, 김광호 110,000,000원으로 합계 339,000,000원입니다. 나머지 25명은 보증금이 미상입니다. 다만 보증금 규모와 관계없이 전입일이 말소기준권리보다 뒤이므로, 현재 자료상 매수인에게 보증금이 승계되는 대항력 임차인은 없습니다.

김광호의 등기 내용은 임대차계약일 2021.01.10., 확정일자 2021.01.20., 점유개시일 2021.02.09., 주민등록일 2021.02.25., 보증금 110,000,000원입니다. 모두 2019.07.19. 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없으며, 2026.01.14. 접수된 주택임차권도 매각으로 소멸합니다.

③ 가격·배당 — 감정가 34.3%, 실거래 비교는 불가

수림하우스가동은 2019.06.28. 사용승인된 18세대 건물입니다. 동일 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.8회이고, 이 물건은 현재 3회 유찰됐습니다. 최근 낙찰금액과 낙찰일, 비교 가능한 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 최저가 61,054,000원이 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 현재 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.

회차가 내려갈수록 하나은행 근저당의 미배당액은 증가하지만, 이는 채권자의 미회수액입니다. 매수인이 떠안는 금액이 아니며 세 시나리오 모두 예상 인수액은 0원입니다.

예상배당표 (매각가 61,054,000원 가정)

근저당 채권최고액 2,760,000,000원은 공동담보목록 제2019-240호에 기초한 금액입니다. 현재 예상배당은 집행비용과 선순위 근저당만 반영했으며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 예상 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시청 남서측 인근으로 공동주택, 단독주택, 부산광역시청 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 위생·급배수설비, 난방설비 및 승강기가 설치되어 있습니다.
• 토지. 토지면적 352.3㎡, 평지의 세로장방형 토지이며 북동측 약 6미터 도로에 접합니다. 공시지가는 1,967,000원/㎡입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역 및 교육환경보호구역에 포함되며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 규모. 2019.06.28. 사용승인된 18세대 건물입니다. 최근 실거래와 낙찰 실적이 확인되지 않아 환금성 판단은 보수적으로 해야 합니다.
• 제시외건물. 감정평가서에는 건물 6층에 주거용으로 추정되는 약 21.82㎡의 제시외건물이 별도 기재되어 있어 경매 대상 포함 여부와 이용상황을 재확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 201호 실제 점유자 특정. 조사 명단 29명 중 28명의 점유 부분이 미상입니다. 현장 방문과 전입세대 열람, 현황조사서 원본으로 실제 점유자를 특정해야 합니다.
• 김광호 임차권 원본 확인. 보증금 110,000,000원, 확정일자 2021.01.20., 주민등록일 2021.02.25.의 후순위 임차권등기 내용과 배당요구 상태를 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간, 임대료 증액 제한 및 매각 후 등기 처리 여부를 매각물건명세서와 관계기관 자료에서 확인해야 합니다.
• 시세 조사. 비교 가능한 최근 실거래가가 없으므로 인근 도시형생활주택·다세대의 매매가와 임대가, 공실 상태를 별도로 조사해야 합니다.
• 공동담보 범위 확인. 하나은행 채권최고액 2,760,000,000원은 공동담보 금액이므로 공동담보목록 제2019-240호와 다른 매각물건의 진행 상태를 확인해야 합니다.
• 제시외건물 확인. 6층 약 21.82㎡ 제시외건물이 이 사건 매각과 어떤 관계가 있는지 경매 대상 포함 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
• 관리비·점유 이전 비용. 체납 관리비와 인도명령·명도에 필요한 기간 및 비용을 관리주체와 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 검증 완료”

등기와 전입일 기준으로 보면 이 물건은 대항력 있는 임차인이 없고 매수인 예상 인수액도 0원입니다. 후순위 임차권등기 역시 매각으로 소멸하므로 금전 인수 구조는 비교적 명확합니다.

그러나 권리 인수와 현장 리스크는 별개입니다. 조사상 임차인·점유자 29명, 점유 부분 미상 28명, 민간임대주택등기, 공동담보 근저당 및 제시외건물 확인이 남아 있습니다. 최저가는 감정가의 34.3%로 낮아졌지만 비교할 최근 실거래가가 없어 시세보다 싸다는 결론도 아직 낼 수 없습니다. 이 사건은 권리상 인수는 0원, 가격과 점유는 보류가 정확한 결론입니다.