부산지방법원 2024타경1315. 부산 연제구 거제동 수림하우스가동 5층 502호, 전용 17.67㎡ 다세대 물건입니다. 소유자 최지아가 2019년 5월 31일 매매계약을 원인으로 거래가 199,900,000원에 취득했고, 같은 해 7월 19일 하나은행 앞으로 채권최고액 2,760,000,000원의 공동담보 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2024년 3월 12일 하나은행이 임의경매를 신청했습니다.

등기된 전은희의 주택임차권과 현황조사상 확인된 임차인·점유 신고자들은 모두 말소기준권리보다 후순위로 분석돼 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 중복 신고를 제외할 대상은 없으며, 실제 임차인·점유 신고자는 29명입니다. 다만 대항력 인수와 별개로 다수 점유자가 실제로 존재한다면 인도명령, 점유관계 정리 및 명도 협의의 난도는 높아질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수는 0원, 민간임대주택등기는 확인

말소기준은 2019년 7월 19일 하나은행 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정과 전은희의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분석됐습니다. 전은희의 임대차계약일과 확정일자는 2019년 8월 8일, 주민등록일은 2019년 9월 2일로 모두 말소기준권리 이후입니다. 임차보증금은 70,000,000원이지만 매수인 인수액은 0원입니다.

② 임차인·점유 신고 현황 — 실제 신고자 29명

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산되는 보증기관 채권은 없습니다. 신고자 29명은 모두 말소기준권리 이후 전입으로 분석돼 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 다만 전은희를 제외하면 확정일자가 확인되지 않은 경우가 대부분이고, 보증금도 다수 미상입니다. 배당요구를 한 신고자는 11명입니다.

③ 가격 판단 — 감정가 34.3%라도 ‘싸다’고 단정 금지

현재 최저매각가는 55,909,000원으로 감정가 163,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 수림하우스가동의 동일 면적 실거래와 최근 낙찰 사례가 확인되지 않아 시세 대비 할인율은 계산할 수 없습니다. 감정가 대비 비율만을 근거로 가격 가점을 주거나 저가 매물로 단정해서는 안 됩니다.

수림하우스가동은 2019년 6월 28일 사용승인된 18세대 규모 건물입니다. 동일 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.8회이고, 이 물건은 이미 3회 유찰됐습니다. 반복 유찰은 가격 부담뿐 아니라 소형 다세대의 제한된 매수층, 다수 임차인·점유 신고, 명도 부담과 복합적인 서류 확인 난도가 함께 반영된 신호로 보는 편이 안전합니다.

④ 예상배당표 (매각가 55,909,000원 가정)

현재 최저매각가에서는 집행비용을 제외한 금액이 하나은행 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 2,705,497,362원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시청 남서측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설과 부산광역시청 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 2019년 6월 28일 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도. 대상 물건은 다세대이며, 건물 전체는 도시형생활주택과 오피스텔이 함께 구성된 형태입니다.
• 토지. 제3종일반주거지역·교육환경보호구역, 지목은 대, 토지면적 352.3㎡이며 공시지가는 1,967,000원/㎡입니다.
• 환금성. 18세대 소규모 건물이고 동일 면적 실거래 비교가 어려워, 감정가나 할인율만으로 매도 가능 가격과 소요기간을 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 전수 확인. 신고자 29명의 현재 점유 여부, 동일 호실 중복 전입 여부와 실제 퇴거 상황을 현황조사서·집행기록·현장에서 대조하세요.
• 보증금·확정일자 보완. 전은희 외 다수 신고자의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력 없음과 별개로 배당·명도 협의에 영향을 줄 수 있습니다.
• 민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택등기에 관한 말소·임대의무 처리 여부를 등기부와 매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
• 실거래 현장조사. 비교 가능한 실거래가 없으므로 인근 중개업소의 실제 매물가·임대료·공실기간을 확인한 뒤 입찰가 상한을 정해야 합니다.
• 제시외건물 확인. 감정평가서에는 건물 6층에 약 21.82㎡의 주거용 추정 제시외건물, 현칭 604호가 기재돼 있으므로 경매대상 포함 여부를 확인하세요.
• 관리비·공과금. 공용부분 관리비와 사용료 체납 여부를 관리주체에 확인하고 예상 명도비용과 함께 자금계획에 반영하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 종기 이후 제출 문건을 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어가면 안 된다

이 물건의 권리분석 결론은 비교적 분명합니다. 2019년 7월 19일 하나은행 근저당이 말소기준권리이고, 신고된 임차인·점유자 29명은 모두 후순위로 분석돼 매수인 인수액은 0원입니다. 전은희의 70,000,000원 임차권등기도 매각으로 소멸합니다.

그러나 투자판단은 권리 인수만으로 끝나지 않습니다. 29명의 점유 신고, 11명의 배당요구, 다수의 미상 보증금·확정일자, 민간임대주택등기, 3회 유찰과 실거래 비교 부재가 동시에 존재합니다. 최저가 55,909,000원이 감정가의 34.3%라는 이유만으로 싸다고 판단할 근거는 부족합니다. 권리 인수는 합격, 점유·환금성·가격 검증은 보류. 실제 승부처는 낮은 최저가가 아니라 점유관계 정리 비용과 현실적인 재매각·임대 가능 가격을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.