부산지방법원 2024타경1315. 부산 연제구 거제동 수림하우스가동 2층 202호입니다. 사건 용도는 다세대이고, 감정평가상 해당 건물은 도시형생활주택과 오피스텔이 함께 구성된 철근콘크리트구조 9층 건물입니다. 감정가는 160,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 54,880,000원, 감정가의 34.3%까지 낮아졌습니다.
등기상 권리의 기준점은 2019.07.19. 설정된 하나은행 근저당입니다. 채권최고액은 2,760,000,000원으로 본건 감정가보다 훨씬 크지만, 등기에는 공동담보목록 제2019-240호가 기재돼 있습니다. 따라서 이 금액을 본 호실 하나의 실제 가치나 단독 채무액으로 해석해서는 안 됩니다. 경매 신청채권자의 청구액은 2,131,712,599원입니다.
말소기준 이후의 임의경매개시결정과 백윤지의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 조사된 임차·점유인 역시 모두 말소기준 이후 전입으로 판정되어 대항력이 없고, 배당 부족액이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 조사명단 29명의 점유부분이 대부분 ‘미상’이므로, 202호에 실제 누가 거주하거나 물건을 점유하는지는 반드시 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경1315 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제대로124번길 40, 2층202호 (거제동, 수림하우스가동) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대·도시형생활주택) · 철근콘크리트구조 9층 건물 |
| 소유자 | 최지아 (2019.07.19. 거래가액 100,000,000원에 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 54,880,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,131,712,599원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 건물 사용승인 | 2019.06.28 |
| 토지 | 제3종일반주거지역 · 교육환경보호구역 · 공시지가 1,967,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
② 임차·점유 현황 — 대항력은 없지만 명단이 많다
현황조사·문건접수·등기부에 나타난 실제 임차·점유 관련 인원은 29명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 모든 인원은 말소기준 이후 전입으로 판정돼 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 대부분 점유부분과 보증금, 확정일자가 확인되지 않았고, 배당요구가 확인된 인원은 11명입니다.
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김광호 | 2021.02.25 / 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서소은 | 2021.06.14 / 미상 | 미상 | 2024.03.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이하경 | 2019.12.27 / 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박민설 | 2021.01.29 / 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장슬기 | 2021.01.25 / 미상 | 미상 | 2024.06.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경훈 | 2021.07.23 / 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조율리 | 2020.09.14 / 미상 | 미상 | 2024.03.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한해경 | 2021.07.06 / 미상 | 79,000,000원 | 2024.05.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김주현 | 2019.07.23 / 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손수빈 | 2020.09.23 / 미상 | 미상 | 2024.04.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이준영 | 2020.12.28 / 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영은 | 2020.12.22 / 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이가람 | 2019.07.19 / 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성지화 | 2021.06.28 / 미상 | 미상 | 2024.05.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전은희 | 2019.09.02 / 미상 | 미상 | 2024.05.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이제신 | 2019.08.01 / 미상 | 70,000,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이진호 | 2022.06.29 / 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수빈 | 2021.05.27 / 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고영규 | 2019.07.23 / 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이성 | 2019.08.02 / 미상 | 미상 | 2024.03.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노경민 | 2021.07.05 / 미상 | 미상 | 2024.05.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지수 | 2019.07.25 / 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우인식 | 2020.12.07 / 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동민 | 2021.07.01 / 미상 | 80,000,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이민주 | 2021.08.24 / 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고영주 | 2021.06.28 / 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정재희 | 2019.07.25 / 미상 | 미상 | 2024.06.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김예지 | 2022.07.11 / 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백윤지 | 2019.08.01 / 2019.08.01 | 70,000,000원 | 2024.08.30 | 없음 | 후순위 | 없음 |
점유부분은 백윤지의 임차권등기상 “전유부분 전부”를 제외하면 대부분 미상입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 인원은 배당순위와 최우선변제 여부를 단정할 수 없으므로, 매각물건명세서와 배당요구 종기 내 제출서류를 직접 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%라도 시세 확인 전에는 ‘저렴’이 아니다
최저매각가 54,880,000원은 감정가 160,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 금액이나 마지막 낙찰금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가할 수 없습니다.
수림하우스가동의 경매 통계에는 평균 유찰 횟수 2.8회, 낙찰률 0.0%가 표시돼 있습니다. 본건 역시 이미 3회 유찰됐습니다. 이는 낮아진 최저가만 볼 것이 아니라, 소형 다세대·도시형생활주택의 실수요와 임대수요, 점유관계, 재매각 가능성을 함께 검토해야 한다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 54,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,387,840원 | - |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,760,000,000원 | 53,492,160원 | 2,706,507,840원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
매각대금에서 집행비용 1,387,840원을 공제하면 하나은행에 53,492,160원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 2,706,507,840원입니다. 신청채권자의 청구액 2,131,712,599원도 전액 충족되지 않습니다. 그러나 이 부족액은 근저당 채무자에게 남는 채권 문제이고, 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
당해세와 임차인의 최우선변제 가능액은 반영되지 않았습니다. 하나은행 근저당은 공동담보로 설정돼 있어 실제 채권잔액과 다른 공동담보 물건의 배당에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 54,880,000원 | 53,492,160원 | 2,706,507,840원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 38,416,000원 | 37,324,512원 | 2,722,675,488원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 26,891,200원 | 26,007,158원 | 2,733,992,842원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시청 남서측 인근으로 공동주택, 단독주택, 부산광역시청과 근린생활시설이 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 외벽은 화강석 붙임과 스톤코팅, 창호는 하이샷시창이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접합니다.
- 용도. 감정평가상 해당 건물은 도시형생활주택과 오피스텔로 구성되고, 토지는 공동주택과 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역과 교육환경보호구역에 해당합니다.
- 환금성. 2019.06.28. 사용승인된 소형 집합건물이지만 평균 유찰 횟수가 2.8회이고 확인된 마지막 낙찰금액이 없어 재매각 가능성은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 202호 점유자 특정. 조사명단 29명 중 대부분 점유부분이 미상입니다. 전입세대 열람, 현장 방문, 우편함·계량기·관리주체 확인으로 실제 점유자를 특정하세요.
- 백윤지 임차권 원본 대조. 보증금 70,000,000원, 전입·확정일자 2019.08.01., 임차권등기 2024.08.30. 내용을 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 보증금 미상 인원 확인. 다수 인원의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 최우선변제 대상과 실제 배당요구 여부를 배당요구서에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2019.07.05. 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각조건과 관련 의무를 원본 서류로 확인하세요.
- 공동담보목록 확인. 하나은행 채권최고액 2,760,000,000원은 공동담보목록 제2019-240호와 연결돼 있습니다. 공동담보 범위와 실제 채권잔액을 확인하세요.
- 실거래·임대시세 조사. 비교 가능한 최근 거래금액이 없으므로 동일 건물과 인근 소형 다세대·도시형생활주택의 매매·전월세 사례를 별도로 조사하세요.
- 명도비용 반영. 인수액은 0원이지만 점유관계가 복잡할 수 있습니다. 인도명령·점유이전금지가처분·이사 협의에 필요한 비용과 기간을 응찰가에 반영하세요.
- 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비 체납과 전기·수도 사용 상태를 관리주체 또는 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 공동담보목록과 배당요구 서류를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
법률상 핵심은 명확합니다. 2019.07.19. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 백윤지의 주택임차권과 조사된 임차·점유인들의 전입은 모두 그 이후로 판정돼 매수인 인수액은 0원입니다. 보증금이 배당되지 못하더라도 그 부족분이 낙찰자에게 넘어가는 대항력 인수형은 아닙니다.
그러나 투자판단은 별개입니다. 감정가 160,000,000원에서 3회 유찰돼 54,880,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않습니다. 여기에 29명의 조사명단, 대부분 미상인 점유부분과 보증금, 민간임대주택등기, 공동담보 근저당이 겹칩니다. 등기 인수는 안전하지만 조사와 명도 난도는 높고, 가격의 적정성은 확인되지 않은 물건입니다. 결론은 권리 조건부 합격, 점유·가격 확인 전 입찰 보류입니다.
