부산지방법원 2024타경1315. 부산 연제구 거제동 수림하우스가동 4층 401호 다세대 물건입니다. 소유자 최지아는 2019년 7월 19일 거래가 199,900,000원에 취득했고, 같은 날 하나은행이 채권최고액 2,760,000,000원의 공동담보 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 임의경매개시결정과 손수빈의 주택임차권은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 추정상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.

권리 순서만 보면 선순위 인수형 물건은 아닙니다. 다만 점유관계는 단순하지 않습니다. 조사된 29명 모두 전입일이 말소기준일 이후로 정리되어 대항력은 없지만, 손수빈을 제외한 대부분은 점유 부분이 특정되지 않았고 보증금도 미상입니다. 따라서 이 물건의 실무상 승부처는 인수보증금이 아니라 현재 401호의 실제 점유자와 명도 대상이 누구인지 특정하는 것입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 민간임대주택등기는 별도 확인

말소기준은 2019.07.19. 하나은행 근저당권입니다. 경매개시결정과 손수빈의 임차권등기는 모두 이보다 뒤에 접수되어 매각으로 소멸합니다. 손수빈은 임대차계약일 2020.09.05., 확정일자 2020.09.07., 전입·점유개시일 2020.09.23.으로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 등기상 임차보증금은 110,000,000원이지만 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산됩니다.

② 임차인·점유관계 — 대항력은 없지만 명도 대상 특정이 핵심

점유·임차 관련 기록은 총 29명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 모든 전입일은 말소기준일과 같거나 그 이후로 정리돼 대항력은 없습니다. 다만 손수빈을 제외하면 점유 부분이 미상이고, 상당수 보증금과 확정일자도 특정되지 않아 현장조사와 원본 대조가 필요합니다.

③ 가격 — 감정가 34.3%지만 시세 메리트는 확인되지 않았다

현재 최저가는 62,769,000원으로 감정가 183,000,000원의 34.3%입니다. 세 차례 유찰되며 가격이 크게 낮아졌지만, 수림하우스가동의 확인된 최근 낙찰가나 실거래가가 없어 이 비율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 근거는 없습니다. 소유자의 2019년 취득가는 199,900,000원이지만 현재 시세를 대신할 수는 없습니다.

유찰이 더 진행돼도 매수인 인수액은 계속 0원이고, 선순위 근저당권자의 미배당액만 증가합니다. 다만 입찰가격의 적정성은 감정가 할인율이 아니라 동일 건물·유사 면적의 현재 매매가와 임대수익, 명도비용을 기준으로 별도 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 62,769,000원 가정)

하나은행 근저당은 공동담보목록이 있는 채권최고액 기준입니다. 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 전액이 하나은행에 배당되고도 2,698,760,842원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 후순위 임차권과 점유자에게 돌아갈 배당 여력도 없습니다. 당해세와 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시청 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·부산광역시청·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 외벽은 화강석 붙임과 스톤코팅, 창호는 하이샷시창이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 6미터 도로에 접한 세로장방형 평지입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역과 교육환경보호구역에 속하며, 토지면적은 352.3㎡, 공시지가는 1,967,000원/㎡입니다.
• 용도. 도시형생활주택과 주거용 오피스텔이 함께 있는 건물이며, 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 18세대 소규모 건물이고 확인된 최근 낙찰·실거래 사례가 없어, 감정가 할인율만으로 환금성과 적정가격을 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 401호 실제 점유자 확인. 전입세대열람, 현장 방문, 관리주체 탐문을 통해 현재 점유자와 점유 시작일을 특정하세요.
• 29명 기록의 호수 대조. 점유 부분이 미상인 기록이 많으므로 각 인원이 실제로 401호와 관련되는지 원본 문서에서 대조해야 합니다.
• 손수빈 임차권 말소 확인. 임차권은 후순위로 매각 시 소멸하지만, 배당·말소 절차와 현재 퇴거 여부를 확인하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 등기의 매각 후 처리 및 적용 범위를 확인하세요.
• 가격 검증. 최저가가 감정가의 34.3%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물과 인근 다세대·도시형생활주택의 현재 매매·임대 사례를 확인하세요.
• 제시외건물 확인. 건물 6층에 현칭 “604호”로 표시된 약 21.82㎡의 제시외건물이 있으므로 경매대상 포함 여부와 건물 전체의 이용상황을 확인하세요.
• 공동담보 관계 확인. 하나은행 근저당은 공동담보목록 제2019-240호가 기재돼 있으므로 공동담보 부동산과 배당변동 가능성을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 문건접수 내역과 매각기일 결과를 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 간단한 물건”

이 물건은 말소기준권리 뒤의 임차권과 경매개시결정이 소멸해 권리상 인수액은 0원입니다. 그러나 29명의 점유·임차 기록, 대부분 미상인 점유 부분과 보증금, 민간임대주택등기가 남아 있어 현장 실무는 결코 가볍지 않습니다. 또한 최저가는 감정가의 34.3%지만 확인된 실거래가가 없어 시세보다 싸다고 평가할 근거도 부족합니다. 결론은 권리 인수는 낮고, 점유·가격 검증 부담은 높은 물건입니다. 응찰 전에는 401호의 실제 점유자 특정과 민간임대주택등기의 처리, 인근 시세 검증이 선행돼야 합니다.