부산지방법원 2024타경1315. 부산 연제구 거제동 수림하우스가동 2층 203호로, 감정평가 이용상태상 도시형생활주택이 포함된 다세대주택 건물입니다. 감정가는 160,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 54,880,000원, 감정가의 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 물건의 승부처는 가격표가 아니라 29명에 이르는 임차인·점유관계의 실체 확인과 명도 가능성입니다.

말소기준은 2019.07.19. 설정된 하나은행 근저당권입니다. 조사된 임차인·점유자들의 전입일은 말소기준일 당일 또는 그 이후이고, 모두 대항력 없음으로 분류돼 있습니다. 따라서 현재 계산상 낙찰자가 승계하는 임차보증금은 없습니다. 다만 보증금이 확인되지 않는 점유자가 다수이고 각자의 점유 부분도 대부분 미상이므로, 인수 위험과 별개로 현장 인도·점유 해소 난도는 높게 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 점유관계는 별도 확인

말소기준인 하나은행 근저당권과 이후의 서소은 임차권등기, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2021년 이일환 명의의 가압류와 주택임차권등기는 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

② 임차인·점유자 — 실제 신고 29명, 보증금 미상 25명

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 실제 신고된 임차인·점유자는 29명입니다. 확인되는 보증금은 한해경 79,000,000원, 이제신 70,000,000원, 이동민 80,000,000원, 서소은 80,000,000원으로 합계 309,000,000원입니다. 나머지 25명은 보증금이 확인되지 않습니다. 전입일 기준으로는 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 시세 가점은 보류

현재 최저가는 54,880,000원으로 감정가 160,000,000원의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 38,416,000원, 5회 유찰 시 26,891,200원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.

다만 동일 면적의 최근 실거래 가격은 확인되지 않습니다. 수림하우스가동은 18세대, 2019.06.28. 사용승인된 소규모 건물이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.8회, 낙찰률은 0.0%입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론 내릴 근거가 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 54,880,000원 가정)

하나은행 근저당은 공동담보목록이 있는 채권최고액 기준입니다. 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 하나은행에 배당되고 소유자 잔여는 없습니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시청 남서측 인근으로 공동주택, 단독주택, 부산광역시청, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 위생·급배수·난방설비와 승강기가 설치돼 있습니다. 수림하우스가동은 18세대이며 2019.06.28. 사용승인됐습니다.
• 용도. 감정평가상 건물 일부는 도시형생활주택, 일부는 오피스텔로 이용됩니다. 대상 사건의 용도는 다세대로 분류돼 있습니다.
• 도로·토지. 북동측으로 폭 약 6미터 도로에 접하며, 제3종일반주거지역과 교육환경보호구역에 속합니다. 토지면적은 352.3㎡, 공시지가는 1,967,000원/㎡입니다.
• 환금성. 대상 면적은 17.67㎡의 소형이고 단지 경매 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다. 실거래 가격 확인 없이 감정가 할인율만으로 매도 가능성을 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 29명 점유 실체 확인. 전입세대열람, 주민등록 전입 현황, 현장 방문을 통해 실제 203호 점유자와 각 신고자의 대응관계를 확인하세요.
• 보증금 미상 25명 확인. 매각물건명세서, 배당요구서, 임대차계약서를 대조해 보증금·확정일자·점유개시일을 확인하세요.
• 최우선변제 확인. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 배당액 변동 가능성을 별도로 계산해야 합니다.
• 민간임대주택 등기 확인. 2022.12.09. 기재된 민간임대주택 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 원본 서류로 확인하세요.
• 공동담보 확인. 하나은행 채권최고액 2,760,000,000원은 공동담보목록이 있는 금액입니다. 실제 채권액과 다른 공동담보 물건의 배당 진행을 확인하세요.
• 시세 직접 조사. 동일 건물과 인근의 17.67㎡ 전후 도시형생활주택·다세대 임대료와 매매 사례를 중개업소 및 실거래 원본으로 대조하세요.
• 명도비용 반영. 대항력 인수는 없더라도 다수 점유자가 실제 거주한다면 인도명령, 송달, 협의 및 집행비용이 발생할 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서와 감정평가서를 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 “29명의 실체”가 먼저다

이 물건은 말소기준권리 이후의 임차인·점유자들로 구성돼 계산상 매수인 인수액이 0원입니다. 현재 최저가도 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 이 두 숫자만 보고 안전하거나 싸다고 판단하기에는 점유관계가 지나치게 복잡합니다.

실제 신고자는 29명이고, 보증금이 확인되지 않는 사람이 25명이며, 대부분 점유 부분도 미상입니다. 동일 면적 실거래 가격도 확인되지 않아 최저가의 시장 대비 위치를 판단하기 어렵습니다. 권리 인수는 없지만 명도와 환금성 검증이 선행돼야 하는 물건. 현장 점유자와 계약관계가 명확하게 정리되지 않는다면 낮은 최저가는 위험을 보상하는 숫자일 뿐, 가격 메리트로 볼 수 없습니다.