부산지방법원 2024타경1315. 부산광역시 연제구 거제동 수림하우스가동 4층 402호에 대한 임의경매입니다. 등기상 소유자는 최지아이며, 2019년 7월 19일 199,900,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 해당 근저당의 채권최고액은 2,760,000,000원으로, 공동담보목록이 기재된 담보권입니다.

이번 경매는 하나은행의 신청으로 진행되었으며 청구액은 2,131,712,599원입니다. 매각 대상인 402호의 감정가는 163,000,000원이고 현재 최저가는 79,870,000원입니다. 공동담보 근저당의 채권최고액과 신청채권액을 이 호실의 독립적인 실제 채무액으로 단정해서는 안 됩니다.

가격은 크게 낮아졌지만 이 물건에서 가장 중요한 것은 개별 호실의 임차관계와 낙찰 후 점유 정리입니다. 건물 전체를 대상으로 작성된 감정 내용과 여러 명의 전입·배당요구 기록이 함께 확인되므로, 402호에 실제로 해당하는 권리를 구분하는 작업이 선행되어야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당

권리분석의 기준은 2019년 7월 19일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이 근저당을 기준으로 후순위 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 등기부에 나타나는 이준영의 주택임차권등기 역시 말소기준권리보다 늦게 설정된 후순위 권리입니다.

② 임차인 분석 — 조사 명의 29명, 호실별 구분 필수

현황조사 및 문건접수 기록에는 29명의 명의가 나타납니다. 이 숫자를 곧바로 402호의 실제 임차인 수로 볼 수는 없습니다. 감정평가 내용은 201호 외 여러 호실을 함께 대상으로 하고 있으며, 상당수 명의자의 점유 부분도 특정되지 않았기 때문입니다.

전입일은 모두 2019.07.19 말소기준권리와 같거나 그 이후로 기재되어 있습니다. 따라서 기록된 전입일만으로 말소기준권리보다 선순위인 대항력을 인정하기는 어렵습니다. 다만 보증금·확정일자·실제 점유관계가 확인되지 않은 명의자에 대해서는 대항력과 우선변제의 최종 판단을 보류해야 합니다.

'후순위 전입'은 기록된 전입일을 말소기준일과 비교한 결과입니다. 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 경우 권리관계의 최종 확정을 의미하지 않습니다. 배당요구 '미확인'도 배당요구가 없었다는 뜻은 아닙니다. 보증기관의 대위·승계로 표시된 명의는 확인되지 않습니다.

③ 가격 분석 — 49% 할인과 시세 메리트는 다르다

감정가 163,000,000원인 물건의 현재 최저매각가는 79,870,000원입니다. 두 차례 유찰되면서 감정가의 49%까지 내려온 상태입니다.

하지만 이 물건에 대해서는 동일한 면적·용도의 최근 실거래 평균과 최신 거래가격을 확인할 수 없습니다. 주변 실거래 비교에 사용될 면적의 일치 여부도 확인되지 않았으므로, 감정가 대비 49%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.

미배당액은 채권최고액 2,760,000,000원을 기준으로 산출한 시뮬레이션상의 부족액입니다. 공동담보 채무의 실제 잔액이나 매수인이 승계할 채무액을 의미하지 않습니다. 다음 회차 금액은 유찰 시 가정이며 실제 매각기일과 조건은 법원 공고를 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 79,870,000원 가정)

집행비용 1,837,660원을 차감하면 하나은행에 78,032,340원이 배당되는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 미배당액은 매수인의 인수액이 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시청 남서측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 교통 여건은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 9층 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 기재되어 있습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접합니다.
• 토지 규제. 제3종일반주거지역 및 교육환경보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,967,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 용도 확인. 건물에는 도시형생활주택과 오피스텔이 함께 있으며, 일부 오피스텔은 주거용으로 이용되는 것으로 추정됩니다. 402호의 정확한 공부상 용도는 개별 확인이 필요합니다.
• 제시외건물. 감정평가에는 6층 소재 약 21.82㎡의 제시외건물에 대한 확인 사항이 있습니다. 402호 자체의 위반이나 부속시설로 단정할 수 없으며, 경매 대상과의 관계를 확인해야 합니다.
• 환금성. 수림하우스가동은 2019.06.28 준공된 건물로 집계됩니다. 평균 유찰 횟수 2.8회와 낙찰률 25.42%가 제시되지만, 402호와 동일한 조건의 거래가격이 확인되지 않아 환금성을 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 402호 임차인 특정. 조사된 29명의 명의 중 실제 402호에 귀속되는 사람을 매각물건명세서·현황조사 원본으로 구분해야 합니다.
• 임차권등기 확인. 이남영의 기존 임차권 말소 여부와 이준영의 후순위 임차권등기 및 실제 점유 상태를 최신 등기부와 대조하세요.
• 대항력·우선변제. 전입일뿐 아니라 점유개시, 확정일자, 보증금, 배당요구 및 해당 호실을 종합하여 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 하나은행 근저당은 공동담보목록이 기재되어 있으므로 담보 범위 및 공동담보 관련 변동사항을 확인하세요.
• 가격 적정성. 감정가 대비 49%라는 할인율과 시세 대비 할인율은 다릅니다. 402호와 용도·면적이 일치하는 실거래 사례를 확인해야 합니다.
• 공부상 용도. 다세대·도시형생활주택·오피스텔이 혼재하므로 402호의 건축물대장과 등기부상 용도를 직접 확인하세요.
• 점유 및 명도. 실제 점유자와 임대차관계, 인도명령 가능 여부 및 명도 절차를 확인하세요.
• 체납 관리비. 공용부분 관리비 체납과 매수인 부담 가능성을 관리 주체에 확인하세요.
• 제시외건물. 감정평가상 6층 제시외건물의 매각 대상 포함 여부 및 402호와의 관계를 확인하세요.
• 입찰 조건. 매각기일 2026.11.06의 진행 여부, 입찰보증금, 매각물건명세서와 특별매각조건을 법원 공고로 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 무엇을 인수하느냐다”

부산 수림하우스가동 402호는 감정가 163,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 79,870,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 하나은행 근저당이고, 후순위 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 권리상 소멸 예정이라는 판단과 실제 안전한 취득이라는 판단은 구별해야 합니다. 조사된 29명의 명의가 여러 호실에 걸친 것인지, 402호에 실제 귀속되는 임차인과 점유자가 누구인지 확정해야 합니다. 이준영의 임차권등기와 실제 점유 상황도 핵심 확인 대상입니다.

가격 면에서도 감정가의 49%라는 숫자는 매력적으로 보일 수 있지만, 동일한 조건의 실거래가 확인되지 않은 상태에서 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 공동담보와 다수 명의자의 임차관계, 혼재된 건물 용도를 함께 고려하면, 이 물건은 할인율만으로 접근하기보다 권리·점유·시세 검증을 완료한 뒤 입찰 여부를 결정해야 하는 신중 접근형 물건입니다.