부산지방법원 2024타경1315. 부산 연제구 거제동 수림하우스가동 6층 605호, 전용 20.36㎡ 오피스텔입니다. 공부상 오피스텔이며 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 소유자 최지아가 2019년 49,000,000원에 취득했고, 같은 날 하나은행 명의 채권최고액 2,760,000,000원의 공동담보 근저당이 설정됐습니다.

말소기준은 2019.07.19. 하나은행 근저당입니다. 2023년 설정된 노경민의 주택임차권과 2024년 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸합니다. 등기와 배당자료상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 이 사건의 실제 난도는 등기보다 점유관계에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원

하나은행 근저당의 채권최고액 2,760,000,000원은 이 호실만을 담보로 한 금액이 아니라 공동담보목록 제2019-240호가 기재된 금액입니다. 현재 최저가 44,590,000원으로 매각될 경우 집행비용을 제외한 43,387,380원이 하나은행에 배당되고, 2,716,612,620원이 미배당으로 남습니다. 그러나 배당자료상 이 미배당액을 매수인이 승계하는 구조는 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.

② 임차·점유관계 — 대항력은 없지만 명도 확인은 필수

현황조사와 문건에 확인된 개별 명의자는 29명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 명단상 모두 개별 점유자 또는 임차관계 확인 대상입니다. 전입일은 모두 말소기준일 2019.07.19. 이후로 분류돼 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 대부분 점유 부분이 미상이고 보증금도 확인되지 않았으므로, 이 명단 전체가 605호의 실제 점유자인지는 별도 대조가 필요합니다.

노경민은 건물 전부를 범위로 한 주택임차권등기가 확인되며, 임대차계약일 2021.05.31., 점유개시일 2021.06.15., 전입일 2021.07.05., 보증금 80,000,000원입니다. 임차권은 말소기준 근저당보다 후순위여서 매각으로 소멸합니다.

③ 가격 판단 — 34.3%라도 시세 검증은 보류

감정가 130,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 44,590,000원, 감정가의 34.3%입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단할 수 없습니다.

수림하우스가동은 2019.06.28. 준공된 18세대 건물이며, 대상 면적은 20.36㎡입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.8회, 낙찰률은 0.0%로 나타납니다. 현재 물건도 이미 3회 유찰된 만큼, 낮아진 최저가가 단순한 기회인지 소형 오피스텔의 환금성과 점유 복잡성을 반영한 결과인지 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 44,590,000원 가정)

집행비용 1,202,620원을 제외한 매각대금 전액이 하나은행에 배당되는 구조입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시청 남서측 인근으로 공동주택, 단독주택, 부산광역시청과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
• 이용 상태. 공부상 오피스텔이며 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 9층 건물로 위생·급배수설비, 난방설비와 승강기가 설치돼 있습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
• 토지. 세로장방형 평지이며 공동주택과 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역 및 교육환경보호구역에 포함됩니다.
• 환금성. 전용 20.36㎡ 소형 오피스텔이고, 경매 통계상 평균 유찰 2.8회·낙찰률 0.0%입니다. 실거래 금액이 확인되지 않아 매도 가능 가격을 별도로 검증해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현재 점유자 특정. 29명 가운데 실제로 605호를 점유하는 사람이 누구인지 현장, 전입세대 열람과 문건 원문을 대조하세요.
• 보증금 미상 명의자 확인. 대항력은 없는 것으로 분류됐지만, 계약서·확정일자·점유 범위가 확인되지 않은 사람이 다수입니다.
• 노경민 임차권 대조. 보증금 80,000,000원, 건물 전부를 범위로 한 임차권등기가 605호와 어떻게 연결되는지 매각물건명세서 원문으로 확인하세요.
• 민간임대주택 등기. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 등기가 있으므로 낙찰 후 처리 여부를 확인하세요.
• 제시외건물. 같은 6층의 현칭 604호 약 21.82㎡ 제시외건물과 대상 605호의 경계, 이용관계 및 경매대상 포함 여부를 확인하세요.
• 시세 검증. 실거래 금액이 확인되지 않으므로 감정가 대비 34.3%라는 비율만 보고 응찰가를 정하지 마세요.
• 배당 변동. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 배당순위 원문을 확인하세요.
• 명도 비용. 인수액 0원과 별개로 점유자 조사, 인도명령, 협의 및 집행 과정의 비용을 예상해야 합니다.

맺으며 — “권리는 소멸, 점유는 남는다”

이 물건의 등기상 결론은 분명합니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고 노경민의 주택임차권을 포함한 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 44,590,000원에 낙찰받는다면 실질취득액도 44,590,000원이며, 예상 인수액은 0원입니다.

그러나 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 매력적인 물건이라 평가하기는 어렵습니다. 확인된 개별 명의자가 29명이고 대부분 점유 부분과 보증금이 미상이며, 실거래 금액도 확인되지 않습니다. 여기에 민간임대주택 등기와 같은 층 제시외건물 확인까지 필요합니다. 권리 인수는 정리됐지만, 점유·명도와 가격 검증은 아직 끝나지 않은 물건입니다. 605호의 실제 점유자와 현장 상태, 동일 조건의 실거래를 확인한 뒤에만 입찰가를 정해야 합니다.