부산지방법원 2024타경1315. 부산광역시 연제구 거제동 수림하우스가동 3층 302호로, 사건상 용도는 다세대입니다. 감정평가 이용상태는 도시형생활주택과 오피스텔이 혼재하는 건물로 확인되며, 302호는 다세대·도시형생활주택으로 접근하는 것이 맞습니다. 감정가는 163,000,000원, 현재 최저가는 55,909,000원으로 3회 유찰돼 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다.
등기상 핵심은 2019.07.19. 설정된 주식회사하나은행 근저당입니다. 채권최고액은 2,760,000,000원이고 공동담보목록 제2019-240호가 연결돼 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 뒤에 등기된 박경훈의 주택임차권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 나머지 전입자도 모두 말소기준일 이후 전입으로 판정돼 데이터상 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경1315 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제대로124번길 40, 3층 302호 (거제동, 수림하우스가동) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대·도시형생활주택) · 철근콘크리트구조 9층 건물 |
| 소유자 | 최지아 (2019.07.19. 거래가 100,000,000원에 취득, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 55,909,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,131,712,599원 |
| 말소기준권리 | 2019.07.19. 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 2,760,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 계산상 인수는 0원
말소기준은 2019.07.19. 주식회사하나은행 근저당입니다. 박경훈의 임대차계약일은 2021.07.23., 주민등록일은 2021.07.23., 점유개시는 2021.07.26., 확정일자는 2021.07.26.으로 모두 말소기준 뒤입니다. 2023.08.25. 등기된 보증금 75,000,000원의 임차권도 후순위이므로 매각으로 소멸하며, 데이터상 대항력은 없습니다.
② 임차인·점유자 — 대항력은 없지만 확인량이 많다
보증기관이나 대위·승계 중복신고는 없으며, 조사된 실제 임차인·점유자는 29명입니다. 데이터상 전입일은 모두 말소기준일 이후로 대항력은 없지만, 대부분 점유부분이 미상이고 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 아래 인원이 모두 302호를 직접 점유한다고 단정할 수는 없으며, 302호와 각 전입자의 실제 연결관계를 현황조사서·매각물건명세서·전입세대확인서로 대조해야 합니다.
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김광호 | 미상 | 2021.02.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 백윤지 | 미상 | 2019.08.01 | 미상 | 2024.05.14 신청 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서소은 | 미상 | 2021.06.14 | 미상 | 2024.03.30 신청 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이하경 | 미상 | 2019.12.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박민설 | 미상 | 2021.01.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장슬기 | 미상 | 2021.01.25 | 미상 | 2024.06.03 신청 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조율리 | 미상 | 2020.09.14 | 미상 | 2024.03.27 신청 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한해경 | 미상 | 2021.07.06 | 79,000,000원 | 2024.05.02 신청 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김주현 | 미상 | 2019.07.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 손수빈 | 미상 | 2020.09.23 | 미상 | 2024.04.24 신청 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이준영 | 미상 | 2020.12.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영은 | 미상 | 2020.12.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이가람 | 미상 | 2019.07.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 성지화 | 미상 | 2021.06.28 | 미상 | 2024.05.08 신청 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전은희 | 미상 | 2019.09.02 | 미상 | 2024.05.08 신청 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이제신 | 미상 | 2019.08.01 | 70,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이진호 | 미상 | 2022.06.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김수빈 | 미상 | 2021.05.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 고영규 | 미상 | 2019.07.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이성 | 미상 | 2019.08.02 | 미상 | 2024.03.28 신청 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 노경민 | 미상 | 2021.07.05 | 미상 | 2024.05.16 신청 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지수 | 미상 | 2019.07.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 우인식 | 미상 | 2020.12.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동민 | 미상 | 2021.07.01 | 80,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이민주 | 미상 | 2021.08.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 고영주 | 미상 | 2021.06.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정재희 | 미상 | 2019.07.25 | 미상 | 2024.06.03 신청 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김예지 | 미상 | 2022.07.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박경훈 | 건물 전유부분 전부 | 2021.07.23 | 75,000,000원 | 2023.08.25 신청 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 할인은 크지만 시세 근거가 없다
현재 최저가는 55,909,000원으로 감정가 163,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 동일 건물의 최근 실거래가와 최근 낙찰가는 확인되지 않으며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.8회, 낙찰률은 0.0%로 표시돼 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확실하다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,909,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 미상 | 1,406,362원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 2,760,000,000원 | 54,502,638원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 해당 없음 | 0원 |
하나은행 근저당은 채권최고액 기준으로 2,705,497,362원이 미배당됩니다. 이 미배당금은 매수인 인수액이 아니며, 배당계산상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 하나은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 55,909,000원 | 54,502,638원 | 2,705,497,362원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 39,136,300원 | 38,031,847원 | 2,721,968,153원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 27,395,410원 | 26,502,293원 | 2,733,497,707원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시청 남서측 인근으로, 공동주택·단독주택·부산광역시청·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 외벽은 화강석 붙임·스톤코팅, 창호는 하이샷시창 등입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비와 승강기가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·교육환경보호구역이며, 토지 공시지가는 1,967,000원/㎡입니다.
- 환금성. 최근 실거래와 최근 낙찰가가 없고 평균 유찰 횟수가 2.8회로 확인돼, 감정가 할인율과 별개로 재매각 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 302호 점유자 특정. 조사된 29명 중 누가 실제로 302호를 점유하는지 전입세대확인서와 현황조사서 원문을 대조하세요.
- 박경훈 임차권 확인. 보증금 75,000,000원, 전유부분 전부에 대한 임차권등기의 말소 여부와 현재 점유 상태를 확인하세요.
- 보증금 미상 인원 확인. 대부분 보증금과 점유부분이 확인되지 않아 매각물건명세서 보완 내용과 배당요구 종기를 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간과 현재 등록 상태, 매각 후 등기 처리 여부를 관할 기관과 원본 서류에서 확인하세요.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당은 공동담보목록 제2019-240호와 연결돼 있으므로 공동담보 전체의 경매·변제 상황을 확인하세요.
- 내부 상태·공실 확인. 최근 실거래가 없으므로 내부 상태, 공실 여부, 수리비와 실제 임대 가능 금액을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비의 공용부분과 당해세, 최우선변제 가능 금액은 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 대조한 뒤 응찰 여부를 정하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 확인 부담은 크다”
이 물건의 권리구조만 보면 말소기준 이후의 임차·점유 관계로 정리돼 계산상 인수액은 0원입니다. 최저가도 55,909,000원으로 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 조사된 인원이 29명이고 대부분 점유부분과 보증금이 미상이며, 민간임대주택등기도 존재합니다. 최근 실거래나 최근 낙찰가도 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지는 확인되지 않습니다.
권리 인수는 낮지만 현장 확인 난도는 높은 물건입니다. 302호 실제 점유자, 박경훈 임차권의 현재 상태, 민간임대주택등기의 처리, 내부 상태와 임대수요를 모두 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 접근해선 안 됩니다. 결론은 권리상 조건부 통과, 가격·명도·환금성은 보수적 검토입니다.
