부산지방법원 2024타경1315. 부산 연제구 거제동 수림하우스가동 6층 603호로, 공부상 용도는 오피스텔이며 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 최지아가 2019년 5월 31일 매매를 원인으로 2019년 7월 19일 거래가 46,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사하나은행의 채권최고액 2,760,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 공동담보목록 제2019-240호가 기재돼 있습니다.

현재 최저매각가는 37,387,000원으로 감정가 109,000,000원의 34.3%입니다. 가격만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 건물의 동일 면적 실거래 표본과 최근 낙찰액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 부족합니다. 특히 조사된 점유·임차 관계가 29명에 달하고 대부분 점유 부분과 보증금이 명확하지 않아, 권리 인수보다 현장 점유와 명도 범위를 확인하는 일이 우선입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 확인 사항은 남는다

말소기준은 2019년 7월 19일 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,760,000,000원이며 공동담보목록 제2019-240호가 기재돼 있습니다. 2023년 11월 13일 등기된 이성의 임차권은 보증금 70,000,000원이지만 임대차계약일 2019년 7월 25일, 주민등록일과 점유개시일이 2019년 8월 2일로 모두 말소기준권리 이후입니다. 해당 임차권과 2024년 3월 12일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됐습니다.

② 임차인·점유 현황 — 실제 조사 29명

보증금이 확인된 사람은 한해경 79,000,000원, 이제신 70,000,000원, 이동민 80,000,000원, 이성 70,000,000원으로 합계 299,000,000원입니다. 배당요구가 확인된 사람은 11명이며, 보증금이 확인되지 않은 사람은 25명입니다. 대항력은 모두 없음으로 판정됐지만 우선변제 여부는 확인되지 않았습니다.

보증기관 대위·승계로 분류된 중복 신고자는 없으며, 조사된 29명을 실제 임차·점유 관계로 집계했습니다. 전입일과 대항력 판정은 제공된 현황조사·등기부·문건접수·매각물건명세서 내용을 기준으로 합니다.

③ 가격 판단 — 34.3%라도 시세 검증이 먼저다

현재 최저가는 37,387,000원으로 감정가 109,000,000원의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 26,170,900원, 5회 유찰 시 18,319,630원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 대상 면적 17.38㎡와 직접 매칭되는 실거래 표본이 없고, 최근 낙찰액도 확인되지 않습니다.

등기부상 최지아의 2019년 거래가액은 46,000,000원으로 확인되지만, 이는 2019년 취득 당시의 등기 거래가액일 뿐 현재 시세를 대신할 수 없습니다. 현재 최저가 37,387,000원과의 단순 차이만으로 적정가를 판단하지 말고, 같은 건물 오피스텔의 최근 매매·임대 조건과 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 37,387,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 하나은행 근저당권에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 2,723,685,966원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 오피스텔이며 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다.
• 입지. 부산광역시청 남서측 인근으로 공동주택, 단독주택, 부산광역시청, 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 외벽은 화강석 붙임·스톤코팅, 창호는 하이샷시창이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·교육환경보호구역이며 공시지가는 1,967,000원/㎡입니다.
• 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 제시외건물. 건물 6층에 현칭 604호로 표기된 약 21.82㎡ 규모의 주거용 추정 제시외건물이 있어 경매대상 포함 여부와 내부 이용상황을 재확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 29명 전원 대조. 주민등록 전입자, 현황조사 점유자, 배당요구자와 실제 603호 사용자를 원본 서류 및 현장에서 대조하세요.
• 보증금 미상 25명. 대항력은 없는 것으로 판정됐지만 보증금·계약관계·점유 부분이 불명확하므로 매각물건명세서 최신본을 확인하세요.
• 이성 임차권. 임차보증금 70,000,000원, 임대차계약일 2019.07.25, 주민등록·점유개시일 2019.08.02, 확정일자 2019.07.28의 등기 내용을 원본과 대조하세요.
• 민간임대주택등기. 2022.12.09. 등기의 처리와 매각 후 상태를 확인하세요.
• 604호 제시외건물. 같은 6층에 있는 약 21.82㎡ 제시외건물의 경매대상 포함 여부와 603호 경계·사용관계를 확인하세요.
• 가격 검증. 동일 면적 실거래가 확인되지 않으므로 감정가 대비 34.3%만 보고 저가로 판단하지 말고 인근 주거용 오피스텔의 최근 거래·임대 조건을 확인하세요.
• 배당 변동. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후 제출 문건과 교부청구 내역을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 문건을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 물건”

이 물건의 금전 권리구조는 명확합니다. 2019년 7월 19일 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 조사된 임차인과 등기된 임차권은 모두 후순위로 분류돼 배당모델상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 37,387,000원입니다.

하지만 투자 판단까지 단순한 것은 아닙니다. 조사된 점유·임차 관계가 29명이고 보증금 미상자가 25명이며, 점유 부분도 대부분 확인되지 않았습니다. 여기에 민간임대주택등기, 같은 6층의 제시외건물, 3회 유찰, 직접 비교 가능한 시세 부재가 겹칩니다. 권리 인수는 0원이지만 점유와 환금성 검증은 무겁습니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 점유 범위와 현재 시장가격을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.