부산지방법원 2024타경1315. 부산광역시청 남서측 인근에 있는 수림하우스가동 7층 701호입니다. 공부상 용도는 오피스텔이고, 감정평가상 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됐습니다. 2019년 준공된 9층 건물로, 수림하우스가동은 18세대 규모입니다.
등기상 말소기준권리는 2019년 7월 19일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,760,000,000원이고 공동담보목록이 연결돼 있습니다. 이 사건 신청채권자의 청구액은 2,131,712,599원입니다. 현재 최저매각가로는 근저당 채권이 대부분 미배당되지만, 그 미배당금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경1315 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제대로124번길 40, 7층 701호 (거제동, 수림하우스가동) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 현황 주거용 오피스텔 이용 추정 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 9층 건물 · 2019.06.28 준공 · 18세대 |
| 소유자 | 최지아 (2019.07.19 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 57,624,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,131,712,599원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 말소기준권리 | 2019.07.19 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 2,760,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준인 하나은행 근저당권보다 뒤에 경매개시결정과 김지수의 주택임차권등기가 접수됐습니다. 김지수의 임대차계약일·주민등록일·확정일자는 모두 2019.07.25로 말소기준일보다 늦고, 점유개시일도 2019.08.07입니다. 따라서 보증금 110,000,000원의 임차권등기는 매각으로 소멸하며 매수인이 보증금을 승계하지 않습니다.
② 임차·점유 분석 — 법적 인수보다 명도가 핵심
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 집계상 실제 임차·점유 신고자는 29명입니다. 모두 말소기준권리보다 후순위로 분류돼 대항력은 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 김지수를 제외한 신고자들의 점유 부분이 미상이고, 보증금이 확인된 사람은 한해경·이제신·이동민·김지수 4명뿐입니다. 권리상 보증금 승계는 없더라도 701호의 실제 점유자와 인도 대상자를 특정하는 작업이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김광호 | 2021.02.25 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백윤지 | 2019.08.01 | 미상 | 미상 | 2024.05.14 신청 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서소은 | 2021.06.14 | 미상 | 미상 | 2024.03.30 신청 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이하경 | 2019.12.27 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박민설 | 2021.01.29 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장슬기 | 2021.01.25 | 미상 | 미상 | 2024.06.03 신청 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경훈 | 2021.07.23 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조율리 | 2020.09.14 | 미상 | 미상 | 2024.03.27 신청 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한해경 | 2021.07.06 | 79,000,000원 | 미상 | 2024.05.02 신청 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김주현 | 2019.07.23 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손수빈 | 2020.09.23 | 미상 | 미상 | 2024.04.24 신청 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이준영 | 2020.12.28 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영은 | 2020.12.22 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이가람 | 2019.07.19 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성지화 | 2021.06.28 | 미상 | 미상 | 2024.05.08 신청 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전은희 | 2019.09.02 | 미상 | 미상 | 2024.05.08 신청 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이제신 | 2019.08.01 | 70,000,000원 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이진호 | 2022.06.29 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수빈 | 2021.05.27 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고영규 | 2019.07.23 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이성 | 2019.08.02 | 미상 | 미상 | 2024.03.28 신청 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노경민 | 2021.07.05 | 미상 | 미상 | 2024.05.16 신청 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우인식 | 2020.12.07 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동민 | 2021.07.01 | 80,000,000원 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이민주 | 2021.08.24 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고영주 | 2021.06.28 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정재희 | 2019.07.25 | 미상 | 미상 | 2024.06.03 신청 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김예지 | 2022.07.11 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지수 | 2019.07.25 | 110,000,000원 | 2019.07.25 | 2024.04.08 신청 | 없음 | 후순위 | 없음 |
③ 가격 검증 — 34.3% 할인만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 168,000,000원의 34.3%인 57,624,000원입니다. 다만 동일 조건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단할 수 없습니다. 특히 수림하우스가동은 18세대 규모이고, 경매물건의 평균 유찰 횟수가 2.8회로 집계돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 57,624,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,437,232원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,760,000,000원 | 56,186,768원 |
| 근저당 미배당 | - | 2,703,813,232원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 매각대금이 집행비용과 하나은행 근저당 배당에 전액 소진됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 57,624,000원 | 56,186,768원 | 2,703,813,232원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 40,336,800원 | 39,210,738원 | 2,720,789,262원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 28,235,760원 | 27,327,516원 | 2,732,672,484원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시청 남서측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·부산광역시청·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔이며 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 9층 건물로 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·규제. 북동측으로 폭 약 6미터 도로에 접하며, 제3종일반주거지역·교육환경보호구역입니다. 공시지가는 1,967,000원/㎡입니다.
- 환금성. 18세대 소규모 주거용 오피스텔이고 경매 평균 유찰 횟수가 2.8회여서, 매도기간과 수요층을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 건물 내 확인사항. 건물 6층에 약 21.82㎡ 규모의 제시외건물이 별도 평가돼 있으므로 경매대상 포함 여부와 이용상황을 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 701호 실제 점유자 특정. 29명의 신고자 가운데 누가 701호를 점유하는지 전입세대확인·현장 방문·우편물·관리주체 탐문으로 대조하세요.
- 임대차계약 원본 확인. 점유 부분과 보증금이 미상인 신고자가 다수이므로 계약서, 확정일자, 점유개시일과 배당요구 여부를 다시 확인하세요.
- 김지수 임차권등기 대조. 보증금 110,000,000원, 계약·전입·확정일자 2019.07.25, 점유개시 2019.08.07의 내용을 등기부와 매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간과 임대료 증액기준이 기재된 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 가격 현장검증. 최저가가 감정가의 34.3%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 인근 주거용 오피스텔의 실제 매매·임대 조건과 내부 상태를 조사하세요.
- 명도비용 반영. 권리상 인수액과 별도로 점유자 확인, 인도 협의, 집행 가능성에 필요한 비용과 기간을 응찰가에 반영하세요.
- 관리비·공과금 확인. 관리주체를 통해 공용부분 관리비 체납과 전기·수도 등 사용관계를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 물건”
이 사건의 등기 구조는 비교적 분명합니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 김지수의 110,000,000원 임차권등기와 나머지 임차·점유 관계는 후순위로 분류돼 낙찰자의 보증금 인수액은 0원입니다.
하지만 실제 입찰 난도는 낮지 않습니다. 임차·점유 신고자가 29명이고, 대부분 점유 부분과 보증금이 명확하지 않습니다. 최저가도 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 최근 실거래로 가격을 검증할 근거가 확인되지 않습니다. 결국 이 물건은 권리 인수는 합격, 점유·명도와 가격 검증은 보류입니다. 701호의 실제 점유자와 내부 상태를 특정하지 못한다면 낮은 최저가 자체는 안전마진이 될 수 없습니다.
