부산지방법원 2024타경1315. 부산 연제구 거제동 수림하우스가동 9층 901호로, 공부상 오피스텔이지만 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정된 물건입니다. 소유자 최지아는 2019년 5월 31일 매매를 원인으로 2019년 7월 19일 소유권을 이전받았고, 등기 거래가액은 143,500,000원입니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 2,760,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 근저당이 말소기준권리입니다.

근저당에는 공동담보목록 제2019-240호가 기재돼 있어 채권최고액 전부를 이 901호 한 호실의 단독 채무로 해석해서는 안 됩니다. 다만 현 회차 최저가 146,118,000원으로는 집행비용을 제외한 143,272,348원만 하나은행에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 2,616,727,652원입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 미상 점유자는 확인 필요

말소기준은 2019년 7월 19일 하나은행 근저당입니다. 2023년 3월 27일 등기된 전부원의 주택임차권은 보증금 190,000,000원, 확정일자 2019년 7월 24일이지만 주민등록일자가 2023년 1월 16일로 말소기준권리보다 늦습니다. 제공된 권리판정에 따르면 대항력은 없고 임차권등기는 매각으로 소멸합니다.

점유·임차인 현황 (관련자 31명 · 보증기관 승계 0명)

전입일이 확인된 30명은 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 판정됐습니다. 확인된 보증금은 전부원 190,000,000원, 이동민 80,000,000원, 한해경 79,000,000원, 이제신 70,000,000원입니다. 다만 전입일과 보증금이 확인되지 않은 주거 점유자 1명은 대항력 가능·미상이며, 우선변제 여부도 확정할 수 없습니다.

② 가격 비교 — 감정가 34.3%만으로는 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저가는 146,118,000원으로 감정가 426,000,000원의 34.3%입니다. 표면 할인폭은 크지만, 최근 12개월 평균 거래가나 최신 거래가로 대조할 수 있는 동일 조건의 실거래 표본은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 근거로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.

현재 최저가는 2019년 거래가액 143,500,000원보다 2,618,000원 높습니다. 2019년 가격은 현재 시세를 대신할 수 없지만, 최소한 현 최저가가 과거 취득가보다 낮다는 근거조차 없습니다. 특히 18세대 규모의 수림하우스가동은 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 2.8회이고 낙찰률은 0%로 집계돼, 환금성과 응찰 수요를 보수적으로 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 146,118,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.9%로 추정한 값이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수 0원은 현재 배당 시뮬레이션 기준으로, 전입일 미상 점유자 1명의 권리 확인 결과에 따라 실질취득비용이 달라질 수 있습니다.

④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시청 남서측 인근으로 공동주택, 단독주택, 부산광역시청, 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
• 용도. 공부상 오피스텔이며 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 9층 건물로 외벽은 화강석 붙임과 스톤코팅, 창호는 하이샷시창이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
• 도로·토지. 북동측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 접하고, 제3종일반주거지역과 교육환경보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,967,000원/㎡입니다.
• 환금성. 18세대 규모이며 2019년 6월 28일 사용승인된 건물입니다. 경매 통계상 평균 2.8회 유찰, 낙찰률 0%로 집계돼 매도·재매각 가능성은 보수적으로 평가해야 합니다.
• 건물 확인사항. 건물 6층에는 약 21.82㎡의 제시외건물이 별도 평가돼 있으므로, 본 경매대상 포함 여부와 내부구조·이용상황을 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 전입일 미상 점유자. 실제 점유 호실, 전입일, 점유개시일, 임대차계약일, 보증금과 확정일자를 확인해 대항력 및 인수액을 다시 계산하세요.
• 31명 점유관계. 각 명의자가 901호의 실제 임차인인지, 다른 호실의 전입자인지, 현재 점유가 유지되는지 현황조사와 전입세대열람을 대조하세요.
• 민간임대주택등기. 현재 등록 상태와 임대의무기간, 임대료 증액기준, 경매 매각 후 말소·승계 여부를 확인하세요.
• 실거래 시세. 최근 12개월 동일 건물·동일 용도·유사 면적의 최신 거래를 확인하기 전에는 감정가 34.3%를 가격 메리트로 평가하지 마세요.
• 오피스텔 금융·세금. 주거용 이용상태에 따른 대출 가능액과 세금 적용을 응찰 전 확인하세요.
• 명도 비용. 대항력과 별개로 다수 점유자가 확인돼 인도명령, 점유 이전, 이사 협의에 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
• 관리비·당해세. 미납 관리비 중 공용부분과 당해세, 최우선변제 가능액을 별도로 확인하세요.
• 제시외건물. 6층 약 21.82㎡ 제시외건물의 경매대상 포함 여부가 본 호실 및 공용부분에 미치는 영향을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 전입세대열람과 매각조건을 직접 대조하세요.

맺으며 — “34.3% 할인”보다 먼저 풀어야 할 점유 문제

이 물건은 하나은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 현재 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 여기까지만 보면 감정가 426,000,000원에서 146,118,000원까지 내려온 가격이 강하게 보입니다. 그러나 최저가가 낮다는 사실과 실질취득비용이 낮다는 사실은 다릅니다.

전입일이 확인된 30명은 대항력이 없지만, 전입일·보증금이 확인되지 않은 주거 점유자 1명은 대항력 가능·미상입니다. 여기에 점유·임차 관련자 31명, 민간임대주택등기, 3회 유찰, 18세대 주거용 오피스텔, 최근 실거래 비교 부재가 겹칩니다. 따라서 결론은 “계산상 인수 0원, 실제 인수는 원본 확인 전 미확정”입니다. 점유관계와 시세가 모두 확인된 뒤에야 146,118,000원이 실제로 낮은 가격인지 판단할 수 있습니다.