부산지방법원 2024타경1315. 부산 연제구 거제동 수림하우스가동 4층 403호 다세대 물건입니다. 감정가는 163,000,000원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 55,909,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 표면적인 할인 폭은 크지만, 이 사건의 승부처는 단순한 최저가가 아닙니다. 현황조사에는 실제 임차인 29명이 확인되고, 대부분 점유 부분과 보증금이 명확하지 않습니다.
권리의 기준점은 2019.07.19. 설정된 하나은행 근저당입니다. 채권최고액은 2,760,000,000원이고 공동담보목록 제2019-240호가 붙어 있습니다. 조사된 임차인들은 모두 이 말소기준권리보다 늦게 전입했으므로 대항력은 없고, 김영은의 70,000,000원 주택임차권등기도 말소기준 이후 등기라 매각으로 소멸합니다. 따라서 계산상 매수인이 떠안는 임차보증금이나 등기상 금전 권리는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경1315 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제대로124번길 40, 4층 403호 (거제동, 수림하우스가동) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 17.67㎡ |
| 소유자 | 최지아 (2019.07.19. 거래가 199,900,000원에 취득, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 55,909,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,131,712,599원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 등기 발급일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원
말소기준인 하나은행 근저당보다 앞선 임차권이나 제한물권은 확인되지 않습니다. 하나은행 근저당, 이후 등기된 김영은의 주택임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 매각가 가정에서 하나은행에 미배당이 크게 발생하지만, 그 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 29명, 모두 대항력 없음
현황조사 등에 확인된 사람은 총 29명이며 보증기관이나 대위·승계 신고자는 없습니다. 모든 전입일이 2019.07.19. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 김영은을 제외하면 점유 부분이 모두 미상이고, 보증금도 대부분 확인되지 않아 실제 점유 호실과 명도 대상은 반드시 현장에서 다시 대조해야 합니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김광호 | 2021.02.25 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백윤지 | 2019.08.01 | 미상 | 2024.05.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서소은 | 2021.06.14 | 미상 | 2024.03.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이하경 | 2019.12.27 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박민설 | 2021.01.29 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장슬기 | 2021.01.25 | 미상 | 2024.06.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경훈 | 2021.07.23 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조율리 | 2020.09.14 | 미상 | 2024.03.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한해경 | 2021.07.06 | 79,000,000원 | 2024.05.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김주현 | 2019.07.23 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손수빈 | 2020.09.23 | 미상 | 2024.04.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이준영 | 2020.12.28 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이가람 | 2019.07.19 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성지화 | 2021.06.28 | 미상 | 2024.05.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전은희 | 2019.09.02 | 미상 | 2024.05.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이제신 | 2019.08.01 | 70,000,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이진호 | 2022.06.29 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수빈 | 2021.05.27 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고영규 | 2019.07.23 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이성 | 2019.08.02 | 미상 | 2024.03.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노경민 | 2021.07.05 | 미상 | 2024.05.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지수 | 2019.07.25 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우인식 | 2020.12.07 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동민 | 2021.07.01 | 80,000,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이민주 | 2021.08.24 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고영주 | 2021.06.28 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정재희 | 2019.07.25 | 미상 | 2024.06.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김예지 | 2022.07.11 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영은 | 2020.12.22 | 70,000,000원 | 2024.01.31 | 없음 | 후순위 | 없음 |
③ 가격 구조 — 34.3%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가 163,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가는 55,909,000원까지 내려왔습니다. 다음 회차 가정가는 39,136,300원, 그다음은 27,395,410원입니다. 수림하우스가동 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.8회지만, 확인된 낙찰가와 낙찰일이 없고 17.67㎡ 면적과 일치하는 실거래 표본도 아닙니다.
따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가할 수 없습니다. 2019.07.19. 소유권 취득 거래가는 199,900,000원이지만, 이는 현재 실거래 시세가 아니라 과거 취득가입니다. 응찰 상한은 인근 동일 용도·유사 면적의 최신 거래와 임대수익을 별도로 확인한 뒤 결정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,909,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,406,362원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,760,000,000원 | 54,502,638원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 하나은행 채권에 2,705,497,362원의 미배당이 발생합니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.5% 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모
- 위치. 부산광역시청 남서측 인근으로 공동주택, 단독주택, 부산광역시청, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 9층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 돼 있습니다.
- 용도. 이 사건의 용도는 다세대입니다. 건물은 도시형생활주택과 오피스텔이 함께 구성돼 있고 일부 오피스텔은 현황상 주거용 오피스텔로 이용되는 것으로 추정됩니다.
- 도로·토지. 북동측 폭 약 6미터 도로에 접하며 제3종일반주거지역, 교육환경보호구역입니다. 토지면적은 352.3㎡, 공시지가는 1,967,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 2019.06.28. 사용승인된 소형 다세대이지만, 실거래 표본이 확인되지 않고 3회 유찰된 상태여서 재매각 가격과 매각기간을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 403호 실제 점유자 특정. 임차인 29명 중 실제 403호 점유자가 누구인지 전입세대열람, 현황조사서 원문과 현장 방문으로 확인하세요.
- 보증금·확정일자 보완. 보증금이 미상인 임차인이 다수이므로 매각물건명세서와 배당요구 문건을 대조하세요.
- 김영은 임차권. 보증금 70,000,000원, 임대차계약·전입·확정일자는 2020.12.22.이고 점유개시는 2021.01.02.입니다. 말소기준 이후라 대항력은 없고 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본에서 최종 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 매각 후 등록말소 및 임대의무 관련 행정처리 여부를 관할기관에 확인하세요.
- 공동담보 범위. 하나은행 근저당은 채권최고액 2,760,000,000원의 공동담보입니다. 공동담보목록 제2019-240호와 실제 채권액을 대조하세요.
- 시세 검증. 최신 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하지 말고 인근 동일 용도·유사 면적의 매매가와 임대료를 확인하세요.
- 명도비용 반영. 대항력은 없더라도 다수 점유자가 실제 거주한다면 인도명령, 송달·집행과 이사 협의 비용이 발생할 수 있습니다.
- 배당표 한계. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 현재 예상배당에 반영되지 않았으므로 배당 순위와 매각대금 변동을 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 없지만, 현장 확인 없이는 들어가기 어렵다
이 물건은 말소기준권리가 선명합니다. 하나은행 근저당이 2019.07.19. 설정됐고, 임차인 29명과 김영은의 임차권등기는 모두 그보다 뒤입니다. 따라서 대항력 임차보증금 인수는 없고, 실질취득액은 현재 최저가 55,909,000원입니다.
그러나 안전하다는 말이 곧 간단하다는 뜻은 아닙니다. 임차인 수가 많고 대부분의 점유 부분과 보증금이 확인되지 않았으며, 민간임대주택등기도 남아 있습니다. 여기에 3회 유찰됐는데도 현재 실거래 근거가 없어 가격 경쟁력을 검증하기 어렵습니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 점유·행정·가격 검증은 필수입니다. 원본 서류와 현장을 통해 403호의 실제 점유관계가 정리될 때만 응찰가를 계산할 수 있는 사건입니다.
