부산지방법원 2024타경1315. 부산 연제구 거제동 수림하우스가동 6층 602호로, 공부상 용도는 오피스텔이며 감정평가에서는 현황상 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정했습니다. 감정가 109,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 37,387,000원입니다. 등기상 말소기준은 2019년 7월 19일 하나은행 근저당권이며, 채권최고액은 2,760,000,000원입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2019-240호에 포함된 권리로, 개별 602호의 감정가보다 큰 채권최고액 자체를 이 호실의 독립된 시장가치로 해석해서는 안 됩니다.

표면적인 권리 순서는 단순합니다. 김태원의 주택임차권등기는 말소기준일 다음 날 전입·확정일자를 갖춘 후순위 권리로 정리돼 있고, 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 그러나 실제 입찰 난도는 등기부보다 현황조사 명단에서 올라갑니다. 보증금이 확인되지 않은 사람이 다수이며, 명세서상 전입일 자체가 확인되지 않는 점유 기재도 1건 있습니다. 따라서 배당표에 인수액 0원이 표시돼 있다는 이유만으로 명도와 인도 위험까지 0이라고 볼 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸

말소기준은 2019.07.19. 하나은행 근저당권입니다. 같은 날 최지아가 거래가 46,000,000원에 소유권을 취득했고, 하나은행은 채권최고액 2,760,000,000원의 공동담보 근저당권을 설정했습니다. 김태원의 주택임차권은 2022.10.20. 등기됐으며, 등기 내용상 임대차계약일은 2019.07.23., 주민등록일과 확정일자는 2019.07.24., 점유개시일은 2019.08.16.입니다. 모두 말소기준권리보다 늦으므로 대항력 없는 후순위 임차권으로 정리되고 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유자 분석 — 30명은 대항력 없음, 1명은 판정 미상

현황조사·문건접수·임차권등기 등에 기재된 사람은 총 31명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 명단을 중복 보증금으로 합산할 사안은 아닙니다. 전입일이 확인된 30명은 모두 말소기준권리 이후 전입으로 정리돼 대항력이 없습니다. 다만 명세서상 ‘기사항전’으로 기재된 1명은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.

③ 가격 판단 — 34.3% 할인율만으로 싸다고 단정할 수 없다

현재 최저가는 37,387,000원으로 감정가 109,000,000원의 34.3%입니다. 소유자가 2019.07.19. 등기한 거래가액은 46,000,000원이지만, 이는 현재 매각기일과 상당한 시차가 있는 과거 취득가입니다. 동일 면적의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율이나 과거 취득가만으로 현재 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 37,387,000원 가정)

현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 매각대금 전액이 집행비용과 하나은행 근저당에 배분되며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 전입일 미상 점유 기재의 대항력 판정이 완료되기 전까지는 인수 0원을 최종 확정값으로 보지 않는 편이 안전합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시청 남서측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·부산광역시청·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접합니다.
• 용도. 공부상 오피스텔이며 현황상 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역·교육환경보호구역이며, 공시지가는 1,967,000원/㎡입니다.
• 환금성. 18세대 규모이고 조회된 경매물건 평균 유찰 횟수가 2.8회입니다. 이 사건도 3회 유찰돼 실수요·임대수요와 재매각 가능성을 보수적으로 확인해야 합니다.
• 건물 확인. 감정평가에는 건물 6층의 제시외건물 약 21.82㎡가 별도 평가돼 있으며, 현칭 604호로 표기됐습니다. 602호 입찰과의 관계 및 경매대상 포함 여부를 현장과 매각목록에서 대조해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전입세대 원본 확인. 31명의 명단이 실제 602호 점유자와 일치하는지, 다른 호실 전입이 섞였는지 확인하세요.
• 대항력 미상 1건. ‘기사항전’ 기재의 실제 성명·전입일·점유개시일·보증금·확정일자를 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
• 현재 점유자 확인. 배당요구 여부와 별개로 현재 열쇠·점유를 가진 사람을 특정하고, 인도명령 대상과 명도 협의 비용을 산정하세요.
• 최근 시세 확인. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만 보지 말고, 동일 건물·인근 주거용 오피스텔의 최근 거래와 임대가격을 확인하세요.
• 민간임대주택 상태. 현재 등록 유지 여부와 매각 후 임대의무·임대료 규정 적용 관계를 확인하세요.
• 제시외건물 구분. 6층 제시외건물의 위치와 602호 전유부분·공용부분 사이의 관계를 현장에서 확인하세요.
• 관리비·공과금. 소규모 집합건물의 공용관리비 체납, 전기·수도·가스 사용 상태와 시설 유지비를 확인하세요.
• 대출 가능액. 주거용으로 사용되는 오피스텔의 금융기관 담보평가와 잔금대출 가능액을 입찰 전에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·전입세대확인서를 직접 대조하세요.

맺으며 — “최저가 34.3%보다 점유관계가 먼저다”

이 물건은 등기와 배당표만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액도 0원으로 계산되는 구조입니다. 그러나 현황조사 등에 이름이 오른 점유자·임차인이 31명이고, 그중 1명은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능 여부를 판단할 수 없습니다. 세 차례 유찰로 최저가는 37,387,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 낮지만, 점유·명도와 가격 검증은 아직 끝나지 않았다입니다. 입찰 판단은 602호의 실제 점유자와 미상 기재를 해소한 뒤 내려야 합니다.