부산지방법원 2024타경1315. 수림하우스가동 8층 801호로, 공부상 오피스텔이며 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 권리의 기준점은 2019.07.19. 접수된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,760,000,000원이고 공동담보목록이 연결돼 있으며, 신청채권자의 청구액은 2,131,712,599원입니다. 현재 최저가에서는 집행비용을 뺀 매각대금 전부가 선순위 근저당에 배당되더라도 2,706,171,014원의 미배당이 남지만, 이는 채무자·담보관계의 부족액일 뿐 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다.
임차관계는 단순하지 않습니다. 자료상 실제 임차·전입 관계인은 29명이고 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다만 모든 전입은 말소기준권리 이후로 판정돼 대항력이 없으며, 등기된 고영주의 임차권도 보증금 110,000,000원이지만 말소기준보다 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 따라서 금전 인수는 0원이나, 다수 점유자 확인과 명도는 별개의 실무 부담입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경1315 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제대로124번길 40, 8층 801호 (거제동, 수림하우스가동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 분석 대상 면적 24.49㎡ · 현황 주거용 오피스텔 추정 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 9층 건물 · 2019.06.28. 사용승인 · 단지 정보상 18세대 |
| 소유자 | 최지아 (2019.07.19. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 55,223,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,131,712,599원 |
| 말소기준권리 | 2019.07.19. 하나은행 근저당권 · 채권최고액 2,760,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24. |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원
말소기준은 2019.07.19. 하나은행 근저당입니다. 2023.10.12. 등기된 고영주의 주택임차권은 임대차계약일 2021.05.24., 점유개시일 2021.06.25., 주민등록일 2021.06.28., 확정일자 2021.06.02.로 모두 선순위 근저당보다 뒤에 위치합니다. 보증금은 110,000,000원이지만 대항력이 없고 임차권등기도 후순위여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차관계인 29명
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 아래 29명은 중복 합산 대상이 아닌 실제 임차·전입 관계인입니다. 확인된 보증금은 한해경 79,000,000원, 이제신 70,000,000원, 이동민 80,000,000원, 고영주 110,000,000원으로 합계 339,000,000원입니다. 나머지 25명의 보증금은 미상입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김광호 | 2021.02.25. | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백윤지 | 2019.08.01. | 미상 | 있음 (2024.05.14.) | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서소은 | 2021.06.14. | 미상 | 있음 (2024.03.30.) | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이하경 | 2019.12.27. | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박민설 | 2021.01.29. | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장슬기 | 2021.01.25. | 미상 | 있음 (2024.06.03.) | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경훈 | 2021.07.23. | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조율리 | 2020.09.14. | 미상 | 있음 (2024.03.27.) | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한해경 | 2021.07.06. | 79,000,000원 | 있음 (2024.05.02.) | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김주현 | 2019.07.23. | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손수빈 | 2020.09.23. | 미상 | 있음 (2024.04.24.) | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이준영 | 2020.12.28. | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영은 | 2020.12.22. | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이가람 | 2019.07.19. | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성지화 | 2021.06.28. | 미상 | 있음 (2024.05.08.) | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전은희 | 2019.09.02. | 미상 | 있음 (2024.05.08.) | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이제신 | 2019.08.01. | 70,000,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이진호 | 2022.06.29. | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수빈 | 2021.05.27. | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고영규 | 2019.07.23. | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이성 | 2019.08.02. | 미상 | 있음 (2024.03.28.) | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노경민 | 2021.07.05. | 미상 | 있음 (2024.05.16.) | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지수 | 2019.07.25. | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우인식 | 2020.12.07. | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동민 | 2021.07.01. | 80,000,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이민주 | 2021.08.24. | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정재희 | 2019.07.25. | 미상 | 있음 (2024.06.03.) | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김예지 | 2022.07.11. | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고영주 | 2021.06.28. | 110,000,000원 | 있음 (2023.10.12.) | 없음 | 후순위 | 없음 |
③ 가격·유찰 시나리오 — 감정가 할인율만으로 판단 금지
현재 최저가 55,223,000원은 감정가 161,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 동일 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 이 금액을 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율은 경매 진행 정도를 보여줄 뿐 시장가 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 | 55,223,000원 | 53,828,986원 | 2,706,171,014원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 38,656,100원 | 37,560,290원 | 2,722,439,710원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 27,059,270원 | 26,172,203원 | 2,733,827,797원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 55,223,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,394,014원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,760,000,000원 | 53,828,986원 |
| 채권자 미배당 | - | 2,706,171,014원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 대금 전부가 하나은행 근저당에 배당되고도 거액의 미배당이 남습니다. 후순위 임차권과 임차관계는 배당 여력이 없는 구조이나, 채권 미배당액이 매수인에게 이전되지는 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시청 남서측 인근으로 공동주택, 단독주택, 부산광역시청과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔이며 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 위생·급배수, 난방과 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·교육환경보호구역, 평지의 세로장방형 토지이며 북동측 약 6미터 도로에 접합니다. 공시지가는 1,967,000원/㎡입니다.
- 환금성. 2019년 사용승인, 단지 정보상 18세대의 소규모 오피스텔입니다. 평균 유찰 2.8회와 낙찰률 0%가 제시돼 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 29명 점유관계 대조. 현황조사, 전입세대확인서, 매각물건명세서와 현장 호실 표시를 대조해 실제 801호 점유자를 특정하세요.
- 보증금 미상자 확인. 25명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 금전 인수 판정과 별개로 배당·명도 협의에 필요한 계약관계를 확인해야 합니다.
- 동일일자 전입 확인. 이가람의 전입일은 말소기준권리와 같은 2019.07.19.입니다. 현재 판정은 대항력 없음이지만 접수 시각과 실제 점유·전입 효력은 원본으로 재확인하세요.
- 민간임대주택 등록. 매각 후 등록 말소 여부, 임대의무기간과 행정상 의무 처리 상태를 관할기관에 확인하세요.
- 604호 제시외건물. 감정서에는 건물 6층의 현칭 604호 제시외건물 약 21.82㎡가 별도 평가됐다고 기재돼 있습니다. 본 호와의 관계 및 경매대상 포함 여부를 확인하세요.
- 실거래 가격 조사. 감정가 할인율 대신 인근 동일 용도·유사 면적 오피스텔의 최신 실거래, 임대수익과 공실률을 기준으로 응찰가 상한을 정하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분, 당해세와 최우선변제 가능성을 관리주체와 집행기록에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 종기 내 제출서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 저가·간편 물건”
이 물건의 금전 권리구조는 분명합니다. 2019.07.19. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 고영주의 110,000,000원 임차권을 포함한 임차관계는 모두 후순위로 판정돼 매수인 인수액은 0원입니다. 실질취득액도 현재 최저가인 55,223,000원입니다.
그러나 29명의 임차·전입 관계, 25명의 미상 보증금, 민간임대주택등기와 3회 유찰은 별도의 주의 신호입니다. 특히 동일 면적 실거래 비교가 없으므로 감정가의 34.3%라는 이유만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 권리 인수는 양호하지만, 가격과 점유는 보류. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 실제 점유자를 특정하고 시장가격과 임대수익을 따로 검증하는 데 있습니다.
