부산지방법원 2024타경1315. 연제구 거제동 수림하우스가동 5층 505호로, 공부상 오피스텔이며 감정평가에서는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됐습니다. 감정가는 139,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 47,677,000원, 감정가의 약 34.3%입니다.

가격만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 할인율보다 임대차 관계의 식별입니다. 현황조사 등에 나타난 임차·전입자는 총 29명이고, 모두 점유 부분이 미상입니다. 이 가운데 보증금이 확인된 사람은 3명뿐이며 신고액 합계는 229,000,000원입니다. 나머지 26명은 보증금이 확인되지 않았고, 29명 모두 확정일자가 확인되지 않습니다.

그럼에도 권리상 인수액이 0원인 이유는 명확합니다. 말소기준인 하나은행 근저당의 접수일은 2019.07.19.이고, 조사된 임차·전입자는 모두 말소기준 이후 전입으로 판정됐습니다. 따라서 이들의 보증금이 배당에서 전액 회수되지 않더라도 미배당 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 대항력 부재와 별개로 실제 점유자가 많다면 인도와 명도 절차는 복잡해질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸형

말소기준은 2019.07.19. 접수된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,760,000,000원이지만 공동담보목록 제2019-240호가 기재돼 있으므로, 이 금액을 505호 한 호실만의 채무액으로 보아서는 안 됩니다. 신청채권자의 청구액은 2,131,712,599원이며, 현재 회차 예상배당만으로는 청구액을 충족하지 못합니다.

2022.12.09. 갑구에는 민간임대주택등기가 추가됐습니다. 해당 등기에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 기재돼 있습니다. 이 등기는 매각 후 처리 여부가 명확히 분류돼 있지 않으므로, 입찰 전 등기부와 매각물건명세서를 통해 존속·말소 및 임대의무 처리 관계를 확인해야 합니다.

② 임차·전입 현황 — 대항력은 없지만 점유 대응관계가 미상

조사된 임차·전입자는 총 29명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 29명 모두 말소기준권리 이후 전입으로 판정돼 대항력은 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 배당요구가 확인된 사람은 11명입니다. 다만 점유 부분은 전원 미상이고 확정일자도 확인되지 않아, 우선변제 여부와 개별 배당순위는 확정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다

현재 최저매각가 47,677,000원은 감정가 139,000,000원의 약 34.3%입니다. 그러나 확인 가능한 동일 물건 실거래가나 최근 거래 평균은 제시되지 않았습니다. 따라서 “감정가보다 65.7% 낮다”는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.

수림하우스가동의 경매 통계에는 평균 유찰 횟수 2.8회, 낙찰률 0.0%가 표시돼 있습니다. 본건 역시 3회 유찰됐습니다. 이는 낮아진 최저가 자체보다 소형 오피스텔의 환금성, 임대관계 확인 난도와 실제 시장 수요를 함께 점검해야 한다는 신호입니다.

④ 예상배당표 (매각가 47,677,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용을 제외한 금액이 하나은행 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 2,713,581,186원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 권리상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공부상 오피스텔이며 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다.
• 입지. 부산광역시청 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접합니다.
• 토지. 제3종일반주거지역·교육환경보호구역이며 공시지가는 1,967,000원/㎡입니다.
• 환금성 지표. 단지 경매 통계상 평균 유찰 2.8회, 낙찰률 0.0%로 표시돼 있고 본건은 현재 3회 유찰 상태입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 505호 점유자 특정. 조사된 29명의 점유 부분이 모두 미상이므로, 505호와 실제로 연결되는 전입자와 점유자를 확인해야 합니다.
• 임대차 원본 대조. 보증금이 확인된 3명의 신고액 합계는 229,000,000원이며, 나머지 26명은 보증금이 확인되지 않았습니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 확정일자는 전원 확인되지 않았고 배당요구는 11명만 확인됩니다. 우선변제와 배당순위는 원본 서류로 보완해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간과 임대료 증액기준이 기재된 등기의 매각 후 존속·말소 및 의무 처리 관계를 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 2,760,000,000원 근저당은 공동담보목록 제2019-240호가 기재돼 있으므로 공동담보 부동산과 채무 범위를 함께 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 수치만 사용하지 말고, 21.73㎡ 주거용 오피스텔의 실제 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리상 인수 0원, 현장 난도는 별개”

이 물건은 말소기준 이후 전입자들로 구성돼 권리상 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가도 47,677,000원까지 내려와 감정가의 34.3%에 불과합니다. 하지만 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않아 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없고, 임차·전입자 29명의 점유 부분이 모두 미상이라는 문제가 남아 있습니다.

따라서 이 물건의 결론은 단순한 저가 매수형이 아닙니다. 권리 인수는 0원이나 점유·임대차 확인 난도가 높은 오피스텔입니다. 505호의 실제 점유자를 특정하고, 보증금·확정일자·배당요구 관계와 민간임대주택등기의 처리까지 확인한 뒤에야 현재 최저가의 의미를 평가할 수 있습니다. 권리상 인수는 통과, 점유 확인과 가격 검증은 보류.