42,875,000원
부산지방법원 2024타경1315. 부산 연제구 거제동 수림하우스가동 7층 703호, 전용면적 19.95㎡ 오피스텔입니다. 공부상 용도는 오피스텔이고 감정평가상 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됐습니다. 감정가 125,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저가는 42,875,000원입니다.
등기상 핵심은 2019.07.19. 접수된 하나은행 근저당입니다. 채권최고액은 2,760,000,000원이지만 공동담보목록이 붙은 권리이므로, 이 금액을 703호 하나의 부담이나 매수인 인수액으로 보면 안 됩니다. 해당 근저당이 말소기준이고, 이후의 주택임차권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경1315 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제대로124번길 40, 7층 703호 (거제동, 수림하우스가동) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 19.95㎡ · 9층 건물 중 7층 · 현황 주거용 오피스텔 추정 |
| 소유자 | 최지아 (2019.07.19. 거래가 48,000,000원에 취득, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 42,875,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,131,712,599원 |
| 말소기준권리 | 2019.07.19. 하나은행 근저당권 · 채권최고액 2,760,000,000원 · 공동담보목록 제2019-240호 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
말소기준은 하나은행 근저당이고, 2023.07.24. 접수된 이동민의 주택임차권은 그보다 뒤입니다. 임차보증금은 80,000,000원, 전입·점유개시는 2021.07.01., 확정일자는 2021.06.14.로 모두 말소기준보다 늦어 자료상 대항력 없음·매각으로 소멸입니다. 현재 최저가가 보증금보다 낮더라도 대항력 인수형이 아니므로 실질취득액을 보증금 80,000,000원으로 고정해 계산하지 않습니다.
② 임차인·점유 분석 — 703호 귀속 확인이 핵심
사건 자료에 나타난 임차 관련 인원은 29명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 따라서 보증기관을 별도 임차인으로 중복 합산한 숫자는 아닙니다. 다만 이동민을 제외한 대부분은 점유 부분이 미상이고, 감정평가 대상도 201호 외 31개호이므로 아래 명단 전체가 703호를 점유한다고 단정할 수 없습니다.
보증금이 확인되는 인원은 한해경 79,000,000원, 이제신 70,000,000원, 이동민 80,000,000원입니다. 이 금액들을 703호의 인수 부담으로 합산해서는 안 됩니다. 세 사람 모두 자료상 대항력이 없고, 한해경·이제신은 점유 부분도 미상입니다. 나머지 26명은 보증금이 확인되지 않았습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김광호 | 미상 | 2021.02.25 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 백윤지 | 미상 | 2019.08.01 | 미상 | 2024.05.14 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 서소은 | 미상 | 2021.06.14 | 미상 | 2024.03.30 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 이하경 | 미상 | 2019.12.27 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 박민설 | 미상 | 2021.01.29 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 장슬기 | 미상 | 2021.01.25 | 미상 | 2024.06.03 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 박경훈 | 미상 | 2021.07.23 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 조율리 | 미상 | 2020.09.14 | 미상 | 2024.03.27 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 한해경 | 미상 | 2021.07.06 | 79,000,000원 | 2024.05.02 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 김주현 | 미상 | 2019.07.23 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 손수빈 | 미상 | 2020.09.23 | 미상 | 2024.04.24 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 이준영 | 미상 | 2020.12.28 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김영은 | 미상 | 2020.12.22 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 이가람 | 미상 | 2019.07.19 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 성지화 | 미상 | 2021.06.28 | 미상 | 2024.05.08 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 전은희 | 미상 | 2019.09.02 | 미상 | 2024.05.08 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 이제신 | 미상 | 2019.08.01 | 70,000,000원 | 확인 없음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 이진호 | 미상 | 2022.06.29 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김수빈 | 미상 | 2021.05.27 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 고영규 | 미상 | 2019.07.23 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 이성 | 미상 | 2019.08.02 | 미상 | 2024.03.28 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 노경민 | 미상 | 2021.07.05 | 미상 | 2024.05.16 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 김지수 | 미상 | 2019.07.25 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 우인식 | 미상 | 2020.12.07 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 이민주 | 미상 | 2021.08.24 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 고영주 | 미상 | 2021.06.28 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 정재희 | 미상 | 2019.07.25 | 미상 | 2024.06.03 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 김예지 | 미상 | 2022.07.11 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 이동민 | 703호 전유부분 전부 | 2021.07.01 | 80,000,000원 | 2023.07.24 | 없음 | 확정일자 2021.06.14 배당 확인 필요 | 없음 |
③ 가격·환금성 — 감정가 대비 할인만으로는 부족하다
현재 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 하지만 전용 19.95㎡와 일치하는 거래 표본이나 최근 거래금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 현재 가격이 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 근거가 없습니다.
| 단지명 | 수림하우스가동 |
|---|---|
| 사용승인 | 2019.06.28 |
| 등재 세대수 | 18세대 |
| 대상 전용면적 | 19.95㎡ |
| 단지 경매 평균 유찰 | 2.8회 |
| 단지 경매 낙찰률 | 0.0% |
| 최근 낙찰금액 | 확인되지 않음 |
④ 예상배당표 (매각가 42,875,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,171,750원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 2,760,000,000원 | 41,703,250원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 미배당액은 2,718,296,750원이고 소유자 잔여액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있으나, 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 42,875,000원 | 41,703,250원 | 2,718,296,750원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 30,012,499원 | 29,072,274원 | 2,730,927,726원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 21,008,749원 | 20,230,592원 | 2,739,769,408원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시청 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설과 부산광역시청이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 전반적인 교통 사정은 무난합니다.
- 이용상태. 건물은 도시형생활주택과 오피스텔이 혼합된 형태이며, 해당 오피스텔은 현황상 주거용으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 외벽은 화강석 붙임·스톤코팅, 창호는 하이샤시창이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로·토지. 북동측으로 폭 약 6미터 도로에 접하고, 제3종일반주거지역·교육환경보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 1㎡당 1,967,000원이며 토지면적은 352.3㎡입니다.
- 건물 전체 확인사항. 감정평가에는 건물 6층의 제시외건물 약 21.82㎡가 별도 평가돼 있어 경매대상 포함 여부와 이용상황을 재확인하도록 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실별 임차인 재분류. 사건 전체 임차 관련 29명을 703호와 다른 호실로 구분하고, 점유 부분이 미상인 인원의 실제 호실을 확인하세요.
- 이동민 점유·퇴거 확인. 703호 전유부분 전체에 설정된 임차권등기는 소멸하지만 실제 인도 여부와 명도 협의 필요성을 확인하세요.
- 보증금 합산 금지. 한해경 79,000,000원·이제신 70,000,000원·이동민 80,000,000원은 각각 별도 임차 관계이며, 점유 호실이 확인되지 않은 보증금을 703호 인수액으로 더하면 안 됩니다.
- 민간임대주택 등기. 임대의무와 임대료 증액기준이 표시된 등기의 매각 후 처리 및 말소 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 실거래·임대수익 확인. 전용 19.95㎡와 일치하는 거래 표본이 확인되지 않으므로 인근 동일 용도·유사 면적의 매매가, 보증금, 월세와 공실 기간을 별도로 조사하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분, 당해세 및 소액임차인 최우선변제 가능성을 관리사무소와 법원 기록에서 확인하세요.
- 공동담보 배당 확인. 하나은행 근저당은 공동담보이므로 다른 매각 대상의 낙찰·배당 결과와 동시배당 또는 이시배당 관계를 배당표 원본으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대 열람·감정평가서와 현장 호실표시를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 소멸하지만 물건은 단순하지 않다
이 물건의 등기상 결론은 분명합니다. 말소기준 이후의 이동민 임차권과 압류는 소멸하고, 매수인 인수액은 0원입니다. 보증금 80,000,000원이 현재 최저가보다 크더라도 대항력 인수형이 아니어서 실질취득액은 현재 최저가 42,875,000원입니다.
다만 권리 소멸과 입찰 매력은 별개의 문제입니다. 사건 전체에 임차 관련 인원이 29명이고 대부분 점유 부분과 보증금이 미상이며, 수림하우스는 여러 호실이 함께 평가된 혼합용도 건물입니다. 여기에 3회 유찰, 단지 경매 낙찰률 0.0%, 일치하는 실거래 표본 부재까지 겹칩니다. 권리 인수는 0원이나 명도·호실 귀속·환금성은 확인 전입니다. 703호의 실제 점유자와 임대수익·시장가격을 확인한 뒤에만 현재 42,875,000원의 의미를 판단할 수 있습니다.
