40,474,000원
부산지방법원 2024타경1315. 부산 연제구 거제동 수림하우스가동 8층 802호로, 공부상 오피스텔이며 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정된 물건입니다. 소유자 최지아는 2019년 7월 19일 거래가액 45,100,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 하나은행이 채권최고액 2,760,000,000원의 공동담보 근저당권을 설정했습니다.
말소기준은 2019년 7월 19일 하나은행 근저당권입니다. 경매개시결정과 정재희의 주택임차권등기는 모두 그 뒤에 접수돼 매각으로 소멸하는 것으로 분류됐습니다. 조사된 임차인 29명도 모두 말소기준권리보다 후순위로 판정돼 대항력이 없고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 금전 인수와 별개로 실제 점유자 확인과 명도 절차는 상당히 복잡할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경1315 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제대로124번길 40, 8층 802호 (거제동, 수림하우스가동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 현황 주거용 오피스텔 이용 추정 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 9층 건물 · 승강기·난방·급배수설비 |
| 소유자 | 최지아 (2019.07.19. 거래가액 45,100,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 40,474,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,131,712,599원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원
말소기준권리는 하나은행의 채권최고액 2,760,000,000원 근저당권입니다. 공동담보목록 제2019-240호에 포함된 근저당으로, 현재 최저가 40,474,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 39,345,468원이 하나은행에 배당되고 2,720,654,532원이 미배당으로 남습니다. 그러나 이 미배당액은 매수인이 인수하는 채무가 아니며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차·점유관계 — 실제 임차인 29명
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사된 29명은 모두 실제 임차·점유자로 분류됩니다. 정재희는 건물 전부에 관한 임차권등기가 확인되고, 나머지 28명은 점유 부분이 미상입니다. 전입 시점 판정상 모두 말소기준권리보다 후순위여서 대항력은 없지만, 보증금과 점유 호실이 확인되지 않은 사람이 많아 명도 전 현장조사가 필요합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김광호 | 미상 | 2021.02.25 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 백윤지 | 미상 | 2019.08.01 | 미상 | 2024.05.14 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 서소은 | 미상 | 2021.06.14 | 미상 | 2024.03.30 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이하경 | 미상 | 2019.12.27 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 박민설 | 미상 | 2021.01.29 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 장슬기 | 미상 | 2021.01.25 | 미상 | 2024.06.03 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 박경훈 | 미상 | 2021.07.23 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 조율리 | 미상 | 2020.09.14 | 미상 | 2024.03.27 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 한해경 | 미상 | 2021.07.06 | 79,000,000원 | 2024.05.02 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김주현 | 미상 | 2019.07.23 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 손수빈 | 미상 | 2020.09.23 | 미상 | 2024.04.24 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이준영 | 미상 | 2020.12.28 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김영은 | 미상 | 2020.12.22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이가람 | 미상 | 2019.07.19 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 성지화 | 미상 | 2021.06.28 | 미상 | 2024.05.08 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 전은희 | 미상 | 2019.09.02 | 미상 | 2024.05.08 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이제신 | 미상 | 2019.08.01 | 70,000,000원 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이진호 | 미상 | 2022.06.29 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김수빈 | 미상 | 2021.05.27 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 고영규 | 미상 | 2019.07.23 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이성 | 미상 | 2019.08.02 | 미상 | 2024.03.28 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 노경민 | 미상 | 2021.07.05 | 미상 | 2024.05.16 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김지수 | 미상 | 2019.07.25 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 우인식 | 미상 | 2020.12.07 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이동민 | 미상 | 2021.07.01 | 80,000,000원 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이민주 | 미상 | 2021.08.24 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 고영주 | 미상 | 2021.06.28 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김예지 | 미상 | 2022.07.11 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 정재희 | 건물 전부 | 2019.07.25 확정 2019.07.25 | 65,000,000원 | 2024.08.08 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
③ 가격과 유찰 — 34.3%라도 ‘싸다’고 단정 금지
감정가 118,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 40,474,000원입니다. 감정가의 34.3% 수준이고, 2019년 소유권 취득 당시 거래가액 45,100,000원보다도 낮습니다. 그러나 수림하우스가동의 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로, 과거 취득가나 감정가 대비 할인율만으로 현재 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 40,474,000원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 28,331,800원 | 24.01% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 19,832,260원 | 16.81% | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 40,474,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 해당 없음 | 1,128,532원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,760,000,000원 | 39,345,468원 |
| 소유자 교부 | 해당 없음 | 0원 |
| 근저당 미배당 | 해당 없음 | 2,720,654,532원 |
채권최고액 기준 배당 추정입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 근저당 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 현재·4회·5회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시청 남서측 인근으로 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔이며 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역과 교육환경보호구역에 포함되며, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 수림하우스가동은 18세대, 2019.06.28. 사용승인 건물이며 경매 평균 유찰 2.8회, 매각률 0%로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 802호 실점유자 특정. 조사 명단 29명 가운데 28명의 점유 부분이 미상이므로 현관, 우편함, 관리주체, 전입세대열람과 현장 탐문을 통해 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 임대차계약 원본 확인. 보증금이 미상인 사람이 많고 우선변제 여부도 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조해야 합니다.
- 정재희 임차권. 보증금 65,000,000원, 전입·확정일자 2019.07.25., 임차권등기 2024.08.08.입니다. 대항력 없음·매각 소멸 판정을 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택 표시가 802호에 미치는 영향과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 공동담보. 하나은행 근저당은 공동담보목록 제2019-240호입니다. 다른 공동담보 물건의 매각·배당 진행상황을 함께 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 최근 실거래 비교값이 없으므로 인근 주거용 오피스텔의 동일 면적·층·준공연도 거래와 임대수익을 별도로 조사해야 합니다.
- 관리비·명도비용. 인수액 0원과 별개로 미납 관리비, 명도 협의비, 수리비가 발생할 수 있으므로 입찰가에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서와 현장 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 단순한 물건”
등기와 배당 시나리오만 보면 결론은 명확합니다. 말소기준 이후 권리와 임차관계로 분류돼 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 조사된 임차·점유자가 29명이고, 28명의 점유 부분이 미상이며, 민간임대주택등기도 기재돼 있습니다. 여기에 최근 실거래 금액 없이 3회 유찰돼 감정가의 34.3%까지 내려온 상태입니다.
따라서 이 물건은 최저가만 보고 접근할 대상이 아닙니다. 권리는 조건부 합격이지만, 점유와 가격은 보류입니다. 802호의 실제 점유자, 임대차계약, 민간임대주택등기 처리, 인근 실거래를 확인해 명도비용과 환금성까지 계산한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
