부산지방법원 2024타경1315. 부산 연제구 거제동 수림하우스가동 7층 702호로, 공부상 용도는 오피스텔이며 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 최지아가 2019년 7월 19일 거래가 48,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사하나은행이 채권최고액 2,760,000,000원의 공동담보 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.

이후 등기된 우인식의 주택임차권과 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 현황조사에 나타난 전입자들도 자료상 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 분류됐습니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 낙찰자가 떠안을 임차보증금이나 등기상 금전 부담은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원

말소기준은 2019년 7월 19일 접수된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 신청채권액 2,131,712,599원은 채권최고액 2,760,000,000원보다 작고, 현재 최저가로 매각돼도 집행비용을 제외한 41,703,250원만 근저당권자에게 배당될 것으로 계산됩니다. 근저당권과 그 뒤의 우인식 임차권등기·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.

② 임차인·점유 분석 — 대항력보다 ‘실제 점유자 식별’이 핵심

현황조사와 문건접수 등에 이름이 나타난 사람은 29명입니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 사람은 없어 조사 명단상 실제 인원은 29명이며, 모두 자료상 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음으로 판정됐습니다. 다만 우인식을 제외한 사용 부분은 미상이고, 25명은 보증금도 확인되지 않았습니다.

금액이 확인되는 4명의 보증금은 한해경 79,000,000원, 이제신 70,000,000원, 이동민 80,000,000원, 우인식 70,000,000원으로 합계 299,000,000원입니다. 그러나 이 금액을 매수인이 떠안는 것은 아닙니다. 모두 자료상 대항력이 없고, 우인식의 임차권등기도 말소기준권리 이후 등기로 매각 시 소멸합니다.

③ 가격·회차 분석 — 34% 할인만으로 ‘싸다’고 판단 금지

감정가는 125,000,000원, 현재 최저가는 42,875,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 세 차례 유찰되며 감정가보다 82,125,000원 낮아졌고, 소유자의 2019년 거래가 48,000,000원보다도 5,125,000원 낮습니다.

그러나 수림하우스가동의 동일 면적 실거래 금액이나 최근 낙찰 금액은 확인되지 않습니다. 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 2.8회, 낙찰률은 0.0%로 나타나며 최근 낙찰 금액도 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율은 크지만, 이를 근거로 시세보다 저렴하다고 표현할 수는 없습니다. 오피스텔의 실제 임대수익·공실·내부 상태를 확인한 뒤 응찰가를 산정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 42,875,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 전액이 하나은행 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 2,718,296,750원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 오피스텔이며 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 수림하우스가동은 2019.06.28. 사용승인된 18세대 규모 건물입니다.
• 입지. 부산광역시청 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·부산광역시청·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 외벽은 화강석 붙임·스톤코팅, 창호는 하이샷시창입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
• 도로·토지. 북동측으로 폭 약 6미터 도로에 접하고, 토지는 평지의 세로장방형입니다. 제3종일반주거지역과 교육환경보호구역에 포함됩니다.
• 환금성. 단지 통계상 평균 유찰 2.8회, 낙찰률 0.0%이며 최근 낙찰 금액이 확인되지 않습니다. 소형 주거용 오피스텔의 실제 임대수요와 공실 여부를 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실제 점유자 특정. 29명 중 28명의 사용 부분이 미상입니다. 702호의 현재 점유자와 명도 대상이 누구인지 현장조사와 관련 원본으로 확인하세요.
• 보증금·최우선변제 확인. 25명의 보증금이 확인되지 않았고 예상배당표에는 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 매각물건명세서와 배당요구 관련 문건을 대조하세요.
• 우인식 임차권등기. 보증금 70,000,000원, 전입·확정일자 2020.12.07.로 말소기준권리보다 뒤입니다. 매각으로 소멸하는 권리인지 원본 표시를 최종 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택등기 내용과 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
• 가격 검증. 최저가가 감정가의 34.3%라도 실거래·낙찰가가 확인되지 않습니다. 인근 유사 주거용 오피스텔의 매매가·보증금·월세·공실을 조사해 응찰 상한을 정하세요.
• 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 실제 배당액과 채권자의 미배당액은 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 직접 확인하고, 702호 내부 상태와 관리비 체납 여부도 현장에서 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 바로 입찰”

권리순위만 놓고 보면 결론은 분명합니다. 2019년 7월 19일 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 조사된 전입자와 우인식 임차권등기는 모두 그보다 뒤에 있어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가도 42,875,000원으로 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다.

하지만 이 사건은 권리보다 점유와 가격이 어렵습니다. 현황조사 명단 29명 중 대부분의 사용 부분과 보증금이 확인되지 않았고, 단지의 비교 가능한 실거래·낙찰 금액도 없습니다. 감정가 할인율만 보고 싸다고 판단하기보다는 702호의 실제 점유자, 최우선변제 가능성, 민간임대주택등기 처리, 인근 주거용 오피스텔의 임대·매매 시세를 먼저 확인해야 합니다. 권리상 인수는 0원, 투자 판단은 확인 후. 이것이 이 물건의 결론입니다.