부산지방법원 2024타경1315. 부산 연제구 거제동 수림하우스가동 6층 601호로, 공부상 오피스텔이며 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 감정가는 175,000,000원이고 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 60,025,000원입니다. 감정가 대비 가격만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 물건은 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않아 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

권리의 기준은 2019년 7월 19일 하나은행 근저당권입니다. 이후 등기된 고영규의 임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 조사된 임차인도 모두 대항력이 없는 것으로 정리되어 매수인이 승계할 보증금은 0원입니다. 다만 보증금 인수와 별개로, 임차인 명부가 29명에 달하고 대부분 점유부분이 특정되지 않았으므로 실제 601호의 점유·명도관계는 반드시 현장에서 다시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수는 없지만 확인사항은 남는다

말소기준은 2019년 7월 19일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 고영규의 주택임차권은 2023년 8월 18일 등기되어 말소기준보다 늦고, 등기자료상 매각으로 소멸합니다. 임차보증금은 110,000,000원이지만 대항력이 없어 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 29명, 대항력은 모두 없음

보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없어 실제 임차인 29명으로 집계됩니다. 이 가운데 고영규만 전유부분 전부에 관한 임차권등기가 확인되고, 나머지 28명은 점유부분이 미상입니다. 금액이 확인된 임차인 4명의 보증금 합계는 339,000,000원이지만, 모두 대항력이 없어 매수인 인수액에는 합산되지 않습니다. 배당요구가 확인된 임차인은 12명이며, 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.

③ 가격 판단 — 34.3%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저가는 60,025,000원으로 감정가 175,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 최근 실거래 평균, 최신 거래, 최근 가격추세가 확인되지 않고 중개 통계상 면적도 정확히 일치하지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가해서는 안 됩니다.

같은 건물의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.8회이고, 이 물건도 이미 세 차례 유찰됐습니다. 유찰 자체는 가격 하락을 뜻하지만 동시에 시장의 낮은 응찰 선호, 소형 주거용 오피스텔의 환금성, 점유관계 확인 부담 등이 반영된 결과일 수 있습니다. 실질취득가는 인수액이 없어 최저가와 같은 60,025,000원이지만, 이는 시세 대비 싸다는 의미가 아니라 총 투입가격의 기준선입니다.

④ 예상배당표 (매각가 60,025,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 하나은행에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 2,701,455,450원입니다. 후순위 임차인에게 배당할 잔여금은 없지만, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 시나리오

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시청 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 전반적인 교통여건은 무난합니다.
• 이용상태. 공부상 오피스텔이며 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 9층 건물로 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 건물 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·교육환경보호구역이며 공시지가는 1,967,000원/㎡입니다.
• 위반 여부. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
• 환금성. 소형 주거용 오피스텔이고 같은 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수가 2.8회여서, 재매각 시 수요와 거래기간을 보수적으로 잡아야 합니다.

⑦ 제시외건물 — 같은 6층의 별도 확인사항

감정평가서에는 건물 6층에 현칭 “604호”로 표기된 철근콘크리트구조의 주거용 추정 제시외건물 약 21.82㎡가 소재하며, 감정평가명세표에 별도 평가해 병기했다고 기재되어 있습니다. 대상은 601호이므로 이 제시외건물이 곧바로 601호에 포함된다고 볼 수는 없지만, 같은 층에 존재하는 만큼 경매대상 포함 여부, 내부구조, 호실 경계와 이용상황을 현장에서 반드시 재확인해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 601호 실제 점유자 특정. 임차인 29명 중 28명의 점유부분이 미상이므로 전입세대열람과 현황조사 원본, 현장 점유자를 대조하세요.
• 고영규 임차권 확인. 전유부분 전부에 설정된 110,000,000원 임차권의 현재 점유·퇴거 여부와 매각 후 말소절차를 확인하세요.
• 우선변제 검토. 배당요구가 확인된 임차인 12명과 보증금이 알려진 임차인 4명의 최우선변제 해당 여부를 원본 서류로 검토하세요.
• 민간임대주택등기. 2019.07.05 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기의 현재 등록상태와 매각에 따른 처리 여부를 관할청·명세서에서 확인하세요.
• 공동담보 확인. 하나은행 공동담보목록 제2019-240호와 신청채권 2,131,712,599원의 관계를 확인해 배당표를 보정하세요.
• 제시외건물 확인. 같은 6층 현칭 604호 제시외건물 21.82㎡의 위치·경계·경매대상 포함 여부를 확인하세요.
• 가격 검증. 최저가가 감정가의 34.3%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 건물·인근 주거용 오피스텔의 실제 거래와 임대수익을 별도로 조사하세요.
• 관리비·명도비. 체납 관리비 중 공용부분과 다수 점유자 정리에 필요한 명도기간·비용을 입찰가에 반영하세요.
• 매각상태 확인. 매각기일 2026.07.24의 결과, 변경 또는 재매각 여부를 법원 기록에서 확인하세요.

맺으며 — 권리 인수보다 ‘누가 실제로 점유하느냐’가 핵심

이 물건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 고영규의 임차권을 포함한 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 대항력 있는 보증금을 떠안는 유형은 아닙니다.

하지만 안전한 권리와 쉬운 입찰은 같은 뜻이 아닙니다. 명부상 실제 임차인이 29명이고 28명의 점유부분이 미상이며, 민간임대주택등기와 같은 층 제시외건물까지 확인해야 합니다. 가격도 최근 실거래 근거가 없어 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 결론은 “인수는 0원, 명도·점유와 적정가격은 보류”입니다. 601호 실제 점유자를 특정하고 제시외건물과 민간임대주택등기의 처리까지 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있습니다.