부산지방법원 2024타경1315. 부산 연제구 거제동 수림하우스가동 7층 704호로, 공부상 오피스텔이며 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 소유자 최지아가 2019.07.19. 소유권을 이전받은 날 하나은행이 채권최고액 2,760,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 근저당에는 공동담보목록 제2019-240호가 기재돼 있습니다.
704호 전유부분 전체에는 이민주 명의의 임차권등기가 있습니다. 임대차계약일은 2021.07.08., 점유개시일은 2021.08.05., 주민등록일은 2021.08.24., 보증금은 120,000,000원입니다. 모두 말소기준일 2019.07.19.보다 늦어 데이터상 대항력이 없고, 임차권등기도 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰가가 보증금보다 낮더라도 미배당 보증금을 낙찰자가 떠안는 구조가 아니며 실질취득액은 현재 최저가와 같은 66,885,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경1315 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제대로124번길 40, 7층 704호 (거제동, 수림하우스가동) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 현황 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 지상 9층 중 7층 |
| 소유자 | 최지아 (2019.05.31. 매매, 2019.07.19. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 66,885,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,131,712,599원 |
| 말소기준권리 | 2019.07.19. 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 2,760,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 소멸
말소기준권리 이후 등기된 이민주의 주택임차권과 하나은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 하나은행의 경매 청구액 2,131,712,599원은 근저당 채권최고액 2,760,000,000원보다 작습니다.
② 임차인·점유 분석 — 704호 특정은 1명
조사된 점유·임차 관계는 총 29명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 704호 전유부분 전체와 명시적으로 연결된 사람은 임차권자 이민주 1명입니다. 나머지 28명은 점유부분이 미상으로 기재돼 있어 모두가 704호 점유자라고 단정할 수 없습니다. 배당요구 접수가 확인되는 사람은 12명입니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김광호 | 미상 | 2021.02.25 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백윤지 | 미상 | 2019.08.01 | 미상 | 2024.05.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서소은 | 미상 | 2021.06.14 | 미상 | 2024.03.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이하경 | 미상 | 2019.12.27 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박민설 | 미상 | 2021.01.29 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장슬기 | 미상 | 2021.01.25 | 미상 | 2024.06.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경훈 | 미상 | 2021.07.23 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조율리 | 미상 | 2020.09.14 | 미상 | 2024.03.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한해경 | 미상 | 2021.07.06 | 79,000,000원 | 2024.05.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김주현 | 미상 | 2019.07.23 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손수빈 | 미상 | 2020.09.23 | 미상 | 2024.04.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이준영 | 미상 | 2020.12.28 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영은 | 미상 | 2020.12.22 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이가람 | 미상 | 2019.07.19 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성지화 | 미상 | 2021.06.28 | 미상 | 2024.05.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전은희 | 미상 | 2019.09.02 | 미상 | 2024.05.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이제신 | 미상 | 2019.08.01 | 70,000,000원 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이진호 | 미상 | 2022.06.29 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수빈 | 미상 | 2021.05.27 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고영규 | 미상 | 2019.07.23 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이성 | 미상 | 2019.08.02 | 미상 | 2024.03.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노경민 | 미상 | 2021.07.05 | 미상 | 2024.05.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지수 | 미상 | 2019.07.25 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우인식 | 미상 | 2020.12.07 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동민 | 미상 | 2021.07.01 | 80,000,000원 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고영주 | 미상 | 2021.06.28 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정재희 | 미상 | 2019.07.25 | 미상 | 2024.06.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김예지 | 미상 | 2022.07.11 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이민주 | 제704호 전유부분 전부 | 2021.08.24 | 120,000,000원 | 2023.08.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격·환금성 — 감정가 34.3%라도 ‘싸다’ 단정 금지
감정가 195,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 66,885,000원, 감정가의 34.3%입니다. 절대금액은 크게 낮아졌지만 동일 면적 실거래 표본이 확인되지 않아 최근 12개월 평균이나 최신 거래와 비교할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 주기 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 하나은행 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 66,885,000원 | 65,281,070원 | 2,694,718,930원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24.01% | 46,819,500원 | 45,576,749원 | 2,714,423,251원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 16.81% | 32,773,649원 | 31,783,723원 | 2,728,216,277원 | 0원 |
수림하우스가동은 18세대, 2019.06.28. 사용승인된 건물입니다. 단지 경매 통계는 평균 유찰 횟수 2.8회, 낙찰률 0.0%로 나타납니다. 현재 사건도 이미 3회 유찰됐으므로, 감정가 할인율보다 실제 거래 가능성과 임대·매각 수요를 먼저 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 66,885,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (매각가의 약 2.4% 추정) | - | 1,603,930원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사하나은행 | 2,760,000,000원 | 65,281,070원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
하나은행 근저당권에는 2,694,718,930원의 미배당이 발생하고 소유자 잔여금은 없습니다. 그러나 후순위 임차권과 근저당 미배당액은 낙찰자에게 승계되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시청 남서측 인근으로 공동주택, 단독주택, 부산광역시청, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 이용. 공부상 오피스텔이며 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 세로장방형 평지 토지로, 북동측 폭 약 6미터 내외의 도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·교육환경보호구역이며, 토지면적은 352.3㎡, 공시지가는 1,967,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 건물 단위 확인. 건물 6층에는 현칭 604호로 표기된 약 21.82㎡의 제시외건물이 있어 경매대상 포함 여부와 이용상황을 재확인해야 합니다.
- 환금성. 18세대 규모이며 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.8회, 낙찰률은 0.0%입니다. 동일 면적 실거래 표본 없이 감정가 할인율만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 704호 점유자 특정. 이민주 외 28명의 점유부분이 미상이므로 현황조사서와 매각물건명세서에서 호실별 관계를 대조하세요.
- 임차권 원본 확인. 이민주의 계약일 2021.07.08., 점유개시일 2021.08.05., 전입일 2021.08.24., 보증금 120,000,000원을 등기부와 명세서 원본에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 매각 이후 등록 효력, 말소 절차, 임대의무 관련 처리 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 66,885,000원은 감정가의 34.3%이지만 동일 면적 실거래가 없어 싸다고 단정할 수 없습니다. 인근 주거용 오피스텔의 실제 매매·임대 사례를 별도로 확인하세요.
- 명도 비용. 등기상 인수액과 실제 인도·명도 난도는 별개입니다. 현장 점유자, 출입 가능 여부, 이사 협의 가능성을 확인하세요.
- 배당 변동. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구 종기 내 접수 문건을 확인하세요.
- 제시외건물. 6층의 약 21.82㎡ 제시외건물이 704호와 직접 관련된 시설인지, 매각대상에 포함되는지를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 매각 진행 결과를 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원과 쉬운 입찰은 다르다”
이 물건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2019.07.19. 하나은행 근저당이고, 704호 이민주의 120,000,000원 임차권은 후순위라 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 66,885,000원에 낙찰되더라도 매수인 실질취득액은 인수액을 더하지 않은 66,885,000원입니다.
그러나 가격과 집행 난도는 별개의 문제입니다. 3회 유찰돼 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 동일 면적 실거래가 없고, 단지 경매 낙찰률도 0.0%입니다. 조사 명단 29명 가운데 704호와 직접 연결된 사람은 1명뿐이며 나머지 28명의 점유부분은 미상입니다. 민간임대주택등기까지 고려하면 결론은 권리상 인수 0원, 가격·명도는 보수적 검증입니다.
