부산지방법원 2024타경1315. 연제구 거제동 수림하우스가동 5층 503호로, 공부상 오피스텔이며 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 소유자 최지아가 2019년 7월 19일 거래가 48,500,000원에 소유권을 취득한 날, 하나은행이 채권최고액 2,760,000,000원의 공동담보 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다.

등기된 이제신의 주택임차권은 보증금 70,000,000원, 주민등록일 2019년 8월 1일, 확정일자 2019년 8월 2일로 모두 말소기준일 이후입니다. 나머지 조사·신고된 사람들도 자료상 전입일이 말소기준일과 같거나 뒤이며 모두 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 따라서 금전적 인수는 0원으로 계산되지만, 점유 부분이 대부분 미상이고 보증금도 대다수 확인되지 않아 실제 503호 점유자와 인도 대상자를 특정하는 작업이 선행돼야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 별도 등기는 확인 필요

말소기준은 2019년 7월 19일 하나은행 근저당권입니다. 그 이후에 등기된 이제신의 주택임차권과 2024년 3월 12일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.

② 임차인·점유관계 — 29명, 대부분 점유 부분과 보증금 미상

현황조사·문건접수·등기부에서 확인되는 사람은 총 29명이며, 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 모든 사람은 자료상 대항력이 없는 것으로 판정돼 있지만, 대부분 점유 부분이 미상이고 보증금·확정일자도 확인되지 않았습니다. 아래 명단이 모두 503호를 실제 점유한다고 단정할 수 없으므로, 503호 현장 점유자와 각 신고인의 연결 관계를 별도로 대조해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 실거래 근거는 없다

현재 최저매각가는 43,218,000원으로 감정가 126,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단할 수 없습니다.

수림하우스가동은 2019년 6월 28일 사용승인된 18세대 규모이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.8회, 낙찰률은 0.0%입니다. 본건도 이미 3회 유찰됐다는 점을 고려하면, 할인 폭 자체보다 수요층·점유관계·주거용 오피스텔의 환금성을 우선 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 43,218,000원 가정)

하나은행 근저당은 공동담보목록 제2019-240호에 포함된 채권최고액 기준입니다. 예상배당은 제공된 시나리오에 따른 것이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시청 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설과 부산광역시청이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통 사정은 무난합니다.
• 이용. 공부상 오피스텔이며 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 건물 북동측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
• 토지. 제3종일반주거지역·교육환경보호구역이며, 토지면적은 352.3㎡, 공시지가는 1,967,000원/㎡입니다.
• 환금성. 2019.06.28. 사용승인된 18세대 규모로, 단지 경매 통계상 평균 유찰 2.8회·낙찰률 0.0%입니다.
• 건물 확인. 건물 6층에 현칭 “604호”로 표시된 약 21.82㎡의 제시외건물이 기재돼 있으므로 경매대상 포함 여부와 내부 이용상황을 재확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 503호 실제 점유자 특정. 조사·신고된 29명 중 누가 현재 503호를 점유하는지 현장과 전입세대 확인을 통해 대조하세요.
• 점유 부분 미상 해소. 이제신을 제외한 대부분의 점유 부분이 미상이므로 각 신고인이 다른 호실과 관련된 사람인지 확인하세요.
• 배당요구·보증금 원본 대조. 보증금이 알려진 한해경 79,000,000원, 이동민 80,000,000원, 이제신 70,000,000원과 보증금 미상 신고인의 계약서를 대조하세요.
• 민간임대주택등기. 매각 후 말소 여부와 임대의무·임대료 증액 제한 등 관련 의무가 매수인에게 영향을 주는지 확인하세요.
• 가격 근거 확보. 최근 실거래가 확인되지 않으므로 인근 유사 오피스텔의 실제 거래가격·임대료·공실 기간을 조사하세요.
• 주거용 사용 영향. 공부상 오피스텔과 현황 주거용 이용의 차이가 세금·대출·전입·관리규약에 미치는 영향을 확인하세요.
• 제시외건물 확인. 건물 6층의 약 21.82㎡ 제시외건물이 본건의 대지권·공용부분·관리관계에 미치는 영향을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·문건접수 내역과 배당요구종기 이후 제출 문서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 단순한 물건”

이 물건의 금전 권리는 비교적 명확합니다. 2019년 7월 19일 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 임차권은 매각으로 소멸하며 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 점유관계는 정반대입니다. 조사·신고된 사람이 29명이고 대부분의 점유 부분·보증금·확정일자가 명확하지 않으며, 민간임대주택등기도 남아 있습니다.

최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 최근 실거래 근거가 없고, 18세대 규모 오피스텔의 단지 경매 통계도 평균 2.8회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 0원, 점유·명도와 가격 판단은 보류입니다. 503호 실제 점유자와 민간임대주택등기 효력을 확인한 뒤에만 할인 가격의 의미를 판단할 수 있습니다.