부산지방법원 2024타경1315. 부산 연제구 거제동 수림하우스가동 3층 303호, 다세대 물건입니다. 최지아가 2019년 7월 거래가 199,900,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 하나은행이 채권최고액 2,760,000,000원의 공동담보 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 2024년 3월 하나은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
등기 순위만 보면 구조는 단순합니다. 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하고, 조사된 임차인 29명도 모두 말소기준권리 이후 전입한 것으로 판정돼 낙찰자에게 보증금이 승계되지 않습니다. 그러나 권리가 소멸한다는 것과 명도가 간단하다는 것은 별개입니다. 29명 모두 점유 부분이 특정되지 않아, 실제로 누가 303호를 점유하는지부터 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경1315 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제대로124번길 40, 3층 303호 (거제동, 수림하우스가동) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 17.67㎡ |
| 건물 이용 | 도시형생활주택과 오피스텔이 혼재한 철근콘크리트구조 9층 건물 |
| 소유자 | 최지아 (2019.07.19. 거래가 199,900,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 55,909,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,131,712,599원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.07.19. 접수된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액 2,760,000,000원은 공동담보목록 제2019-240호에 연결돼 있으므로 303호 하나의 담보가액으로 읽어서는 안 됩니다. 경매 신청 청구액은 2,131,712,599원이며, 현재 최저가로는 집행비용을 제외한 54,502,638원만 배당돼 채권 전액을 충족하지 못합니다.
② 임차인 분석 — 인수보다 ‘점유 특정’이 문제
조사된 29명 가운데 보증금이 확인된 사람은 한해경 79,000,000원, 이제신 70,000,000원, 이동민 80,000,000원으로 합계 229,000,000원입니다. 나머지 26명은 보증금이 확인되지 않았고, 확정일자와 우선변제 여부도 확인되지 않습니다. 배당요구가 확인된 사람은 11명입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김광호 | 2021.02.25 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 백윤지 | 2019.08.01 | 미상 | 신고 2024.05.14 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서소은 | 2021.06.14 | 미상 | 신고 2024.03.30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이하경 | 2019.12.27 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박민설 | 2021.01.29 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장슬기 | 2021.01.25 | 미상 | 신고 2024.06.03 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박경훈 | 2021.07.23 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조율리 | 2020.09.14 | 미상 | 신고 2024.03.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한해경 | 2021.07.06 | 79,000,000원 | 신고 2024.05.02 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김주현 | 2019.07.23 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 손수빈 | 2020.09.23 | 미상 | 신고 2024.04.24 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이준영 | 2020.12.28 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영은 | 2020.12.22 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이가람 | 2019.07.19 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 성지화 | 2021.06.28 | 미상 | 신고 2024.05.08 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전은희 | 2019.09.02 | 미상 | 신고 2024.05.08 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이제신 | 2019.08.01 | 70,000,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이진호 | 2022.06.29 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김수빈 | 2021.05.27 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 고영규 | 2019.07.23 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이성 | 2019.08.02 | 미상 | 신고 2024.03.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 노경민 | 2021.07.05 | 미상 | 신고 2024.05.16 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지수 | 2019.07.25 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 우인식 | 2020.12.07 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동민 | 2021.07.01 | 80,000,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이민주 | 2021.08.24 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 고영주 | 2021.06.28 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정재희 | 2019.07.25 | 미상 | 신고 2024.06.03 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김예지 | 2022.07.11 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격·유찰 구조 — 34.3%만 보고 싸다고 할 수 없다
감정가는 163,000,000원이고 현재 최저매각가는 55,909,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 이미 3회 유찰됐으며, 수림하우스가동 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.8회입니다. 다만 동일 면적의 실거래 가격이나 최근 낙찰가가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 낮다고 판단할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,909,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,406,362원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,760,000,000원 | 54,502,638원 |
| 근저당 미배당 | - | 2,705,497,362원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 하나은행 근저당에 배당되는 구조입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제·우선변제 가능 금액은 반영되지 않아 실제 배당순서와 하나은행 배당액은 달라질 수 있으나, 현재 판정상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시청 남서측 인근이며, 공동주택·단독주택·근린생활시설과 부산광역시청이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 건물에는 도시형생활주택과 오피스텔이 혼재하며, 대상 물건의 사건상 용도는 다세대입니다.
- 토지. 352.3㎡의 평지·세로장방형 대지이며 북동측 약 6미터 도로에 접합니다. 제3종일반주거지역·교육환경보호구역이고 공시지가는 1,967,000원/㎡입니다.
- 환금성. 18세대 소규모 집합건물이고 평균 유찰 횟수 2.8회, 매각률 0.0%로 조사돼 재매각 가능성은 보수적으로 접근해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 303호 실제 점유자 특정. 29명의 점유 부분이 모두 미상입니다. 전입세대 열람, 현장조사와 관리주체 확인을 통해 303호 점유자를 특정해야 합니다.
- 동일 날짜 전입 확인. 이가람의 전입일은 말소기준권리 설정일과 같은 2019.07.19.로 기재돼 있습니다. 현재 판정은 대항력 없음이지만 원본의 접수 순서와 전입 효력일을 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 26명의 보증금과 전원의 확정일자·우선변제 여부가 확인되지 않습니다. 이는 매수인 인수보다 배당과 명도협의에 영향을 줍니다.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간, 등록 상태와 경매 매각 후 등기 처리 여부를 매각물건명세서 및 관할 등록 내용에서 확인해야 합니다.
- 실거래 대조. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 같은 건물·인근 다세대와 도시형생활주택의 실제 거래·임대수익을 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납, 전기·수도·도시가스 사용관계와 다수 전입자의 실제 퇴거 상태를 확인해야 합니다.
- 매각 결과 확인. 매각기일은 2026.07.24.로 기재돼 있으므로 낙찰·유찰·변경 여부와 다음 절차를 법원 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 물건의 등기상 결론은 명확합니다. 2019.07.19. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 조사된 실제 임차인 29명은 모두 그 뒤에 전입해 대항력이 없는 것으로 판정됐습니다. 따라서 낙찰자가 떠안을 보증금과 근저당 미배당액은 0원입니다.
그러나 29명의 점유 부분이 전부 미상이고, 보증금이 확인되지 않은 사람이 26명입니다. 감정가의 34.3%까지 내려온 가격도 동일 면적 실거래로 검증되지 않았으며, 3회 유찰과 매각률 0.0%라는 환금성 지표가 함께 존재합니다. 결론은 권리상 인수는 없음, 점유·가격 검증은 필수입니다. 싸게 보이는 최저가보다 303호의 실제 점유자와 재매각 가능한 시장가격을 먼저 확인해야 합니다.
