24,970,000원
부산지방법원 2025타경100228. 서대신동2가 에비뉴엘 2층 201호로, 사건상 용도는 근린시설입니다. 감정평가에서는 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재돼 있으나 실제 이용상태는 현장 확인이 필요한 것으로 조사됐습니다. 소유자 이은경은 2020년 6월 2일 소유권을 취득했고, 같은 날 경상남도정치망수산업협동조합 앞으로 채권최고액 4,620,000,000원의 공동담보 근저당권을 설정했습니다.
등기상 말소기준은 이 2020년 6월 2일 근저당권입니다. 문제는 조창현의 임대차가 말소기준보다 앞선다는 점입니다. 임대차계약일은 2020년 1월 29일, 확정일자는 2020년 1월 30일, 주민등록일은 2020년 2월 7일, 점유개시일은 2020년 2월 10일입니다. 이후 2024년 3월 6일 보증금 100,000,000원의 임차권등기를 마쳤고, 매각물건명세서에도 배당으로 전액 변제되지 않으면 임차권이 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100228 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로305번길 10, 2층 201호 (서대신동2가, 에비뉴엘) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 실제 이용상태 확인 필요 |
| 건물 | 2019.07.30 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 10층 중 2층 |
| 소유자 | 이은경 (2020.06.02 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 24,970,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 3,764,630,694원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 토지·규제 | 일반상업지역 · 방화지구 · 가로구역별 최고높이 제한지역 · 공시지가 2,330,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
2019년 남부산농업협동조합 근저당권은 2020년 6월 2일 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 같은 날 설정된 경상남도정치망수산업협동조합 근저당권이며, 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 조창현은 주민등록과 점유가 말소기준보다 앞서고 보증금·확정일자까지 확인되는 대항력 임차인입니다. 따라서 임차권등기가 근저당권 뒤에 등기됐다는 이유만으로 소멸한다고 판단할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 38명, 대항력 위험 5명
조사된 명의는 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 38명입니다. 조창현은 보증금과 확정일자가 확인된 대항력 임차인이고, 임호승·황지혜·김다솜·황종섭은 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 이 4명의 보증금은 조창현의 75,879,460원 인수액에 포함되지 않았습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전영은 | 2021.11.16 | 미상 | 미상 | 2025.03.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권은서 | 2022.08.04 | 미상 | 미상 | 2025.02.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한재민 | 2021.12.14 | 미상 | 미상 | 2025.02.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김중진 | 2021.08.13 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임호승 | 2020.02.05 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이현정 | 2022.05.24 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황지혜 | 2020.04.20 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임유원 | 2021.12.30 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김혜미 | 2023.07.11 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정유수 | 2022.02.14 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이수빈 | 2023.05.26 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이지은 | 2022.12.15 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김도윤 | 2022.01.19 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장지훈 | 2022.01.03 | 미상 | 미상 | 2025.02.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김치성 | 2023.01.03 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박소현 | 2022.01.24 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김유연 | 2022.02.09 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 손수빈 | 2022.04.01 | 미상 | 미상 | 2025.02.14 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김다솜 | 2020.03.20 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 진나희 | 2022.07.20 | 미상 | 미상 | 2025.01.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박준규 | 2024.12.30 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이한아 | 2022.09.16 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강민화 | 2022.04.29 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지희 | 2022.05.19 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신혜선 | 2022.01.13 | 미상 | 미상 | 2025.04.14 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 배주현 | 2022.07.27 | 미상 | 미상 | 2025.02.06 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민지 | 2022.05.31 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정이덕 | 2020.12.21 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 방정인 | 2021.10.18 | 미상 | 미상 | 2025.03.05 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김고은 | 2021.09.16 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이혜룡 | 2021.12.31 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤정 | 2022.04.19 | 미상 | 미상 | 2025.04.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황명철 | 2020.06.24 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이수화 | 2022.03.16 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤종대 | 2022.10.13 | 미상 | 미상 | 2025.02.06 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황종섭 | 2020.02.10 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최중근 | 2024.02.23 | 미상 | 미상 | 2025.03.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조창현 | 2020.02.07 | 100,000,000원 | 2020.01.30 | 2024.03.06 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
③ 가격 구조 — 최저가가 내려가도 실질취득은 약 1억
조창현의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 유찰로 최저가가 내려갈수록 배당액은 줄고 매수인 인수액은 늘어납니다. 따라서 낙찰가만 낮아질 뿐, 조창현 한 명만 기준으로 한 실질취득은 보증금 100,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
| 회차 | 매각가 | 조창현 인수 | 최소 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 (24.01%) | 24,970,000원 | 75,879,460원 | 100,849,460원 |
| 5회 유찰 시 (16.81%) | 17,479,000원 | 83,235,622원 | 100,714,622원 |
| 6회 유찰 시 (11.76%) | 12,235,300원 | 88,384,935원 | 100,620,235원 |
현재 회차의 최소 실질취득 100,849,460원은 감정가 104,000,000원의 약 97.0%입니다. 5회·6회 유찰까지 진행돼도 조창현 기준 실질취득은 각각 100,714,622원, 100,620,235원입니다. 여기에 임호승·황지혜·김다솜·황종섭의 보증금이 인수 대상으로 확인되면 실제 취득부담은 더 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 24,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 849,460원 |
| 1. 임차인 조창현 보증금 | 100,000,000원 | 24,120,540원 |
| 2. 근저당 · 경상남도정치망수산업협동조합 | 4,620,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
조창현은 24,120,540원을 배당받고 보증금 부족분 75,879,460원을 매수인이 인수합니다. 근저당권자는 이 호실 매각대금에서 배당받지 못하며, 근저당 미배당액은 4,620,000,000원입니다. 당해세와 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 서대신동2가 동대신역 북서측 인근으로, 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 소재합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 건축물대장에는 업무시설(오피스텔)로 등재돼 있으며 실제 이용상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 설비. 승강기·소방·기계식주차설비가 있고, 위생·급배수 및 도시가스 난방설비가 설치된 것으로 조사됐습니다.
- 도로·토지. 북측 약 3~4미터, 남측 약 5~6미터 포장도로에 접한 평탄한 부정형 토지입니다.
- 건물 상태. 일부 층 공용 복도에서 내장 타일의 탈락과 부풀어 오름 현상이 관찰됐습니다.
- 환금성. 실제 이용상태가 불명확하고 임차인 38명의 점유관계가 얽혀 있어 명도와 재매각 과정의 불확실성이 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 조창현 인수 확정 반영. 응찰가 계산은 최저가가 아니라 현재 회차 최소 실질취득 100,849,460원을 출발점으로 삼아야 합니다.
- 미상 임차인 4명 확인. 임호승·황지혜·김다솜·황종섭의 계약서, 보증금 지급자료, 확정일자, 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 호실별 점유 특정. 임차인 38명의 주민등록만으로 모두가 201호를 독립적으로 점유한다고 단정할 수 없으므로 현황조사와 전입세대 열람을 원본 대조해야 합니다.
- 관계인 검증. 조창현·강민화가 경매채권자와 동일한 이름으로 표시된 경위를 확인하고 임대차와 채권의 실체를 검토해야 합니다.
- 이용상태 확인. 근린시설과 업무시설(오피스텔) 표기가 함께 있으므로 건축물대장, 현장 용도, 영업·주거 점유 형태를 확인해야 합니다.
- 공용부 보수. 복도 타일 탈락·부풀어 오름의 범위와 관리단 보수계획, 관리비 체납을 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 재확인. 조창현 임차권의 인수 문구와 배당요구, 배당표, 변경된 점유관계를 매각기일 기준으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 최저가”보다 “1억 실질취득”을 봐야 한다
이 물건의 최저매각가 24,970,000원은 감정가의 24.01%에 불과하지만, 숫자만 보고 저가 매물로 판단할 수 없습니다. 조창현의 보증금 100,000,000원은 낙찰대금에서 전액 변제되지 않으며, 현재 회차 기준 75,879,460원이 매수인에게 넘어옵니다. 그 결과 최소 실질취득은 100,849,460원으로 감정가 104,000,000원에 근접합니다.
더 큰 문제는 이 계산이 조창현 한 명만 반영한 최소치라는 점입니다. 말소기준보다 앞서 전입한 임호승·황지혜·김다솜·황종섭의 보증금과 확정일자는 미상이고, 실제 임차인 명의도 38명에 달합니다. 4회 유찰은 가격 할인보다 권리와 명도 불확실성이 누적된 결과에 가깝습니다. 최저가는 낮지만, 실질취득은 높고 추가 인수액은 열려 있는 물건. 확인되지 않은 임차보증금이 해소되지 않는 한 등급은 D가 타당합니다.
