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특수권리·특수조건 2

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NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.13 4회 · 최저 19,328,000원
C 매력지수52 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100228 · 부산서부지원 · 근린시설
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
56,350,000원 5,635만 감정가 115,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
06-30
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
563만원
최저가의 10% · 5,635,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.15억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · VII-0.207g 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 2회 유찰로 최저가는 5,635만원까지 내려왔지만 근린시설·대규모 채권 구조와 임대관계 확인이 핵심인 물건입니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 근린시설

유찰로 가격은 내려왔지만, 이용상태 확인이 먼저다 — 부산 에비뉴엘 404호

부산지방법원 2025타경100228 · 부산광역시 서구 구덕로305번길 10, 4층404호 (서대신동2가, 에비뉴엘)
감정가 115,000,000원 · 최저매각가 56,350,000원(2회 유찰) · 매각기일 2026.06.30 · 근린시설
52점
매력지수 C등급 · 유찰로 가격은 낮아졌지만 근린시설 이용상태·임대관계 확인이 필요한 물건
최저가는 감정가의 49%로 가격 매력은 있으나 근린시설(업무시설 오피스텔) 실제 이용상태 미상, 대규모 근저당 구조와 임대관계 확인 필요성이 있어 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 대비 49%까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 임차권등기권자도 대항력 없음으로 분석됩니다. 다만 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이고 실제 이용상태가 확인되지 않아 가격보다 현장 확인이 우선입니다.
감정가
115,000,000원
평가금액
최저가
56,350,000원
2회 유찰·49%
매수인 인수
0원
매각 소멸 구조
핵심지표
근린시설
이용상태 확인 필요

부산지방법원 2025타경100228. 부산 서구 서대신동2가 에비뉴엘 4층 404호 근린시설입니다. 등기상 말소기준권리는 2019년 8월 9일 설정된 남부산농업협동조합 근저당권이며, 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 구조입니다.

다만 주택 경매와 달리 이 물건은 근린시설입니다. 감정평가상 건축물대장 용도는 업무시설(오피스텔)이고, 실제 이용상태는 경매 진행 시 확인이 필요하다고 기재되어 있습니다. 가격만 보고 접근하기보다 현장 이용관계와 임대관계를 확인해야 하는 물건입니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100228
소재지부산광역시 서구 구덕로305번길 10, 4층404호 (서대신동2가, 에비뉴엘)
물건종류근린시설
소유자이은경
감정가 / 최저가115,000,000원 / 56,350,000원
유찰2회
매각기일2026.06.30

① 권리 흐름 — 인수 위험은 없다

말소기준권리는 2019.08.09 설정된 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 이후 경상남도정치망수산업협동조합 근저당, 임의경매·강제경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 임차권등기권자 정경운은 보증금 80,000,000원이 기재되어 있으나 전입일이 말소기준권리 이후로 분석되어 대항력은 없습니다.

② 임차인 분석

임차인보증금대항력비고
정경운80,000,000원없음임차권등기 · 매각으로 소멸
전영은 외 다수 점유자미상없음전입일이 말소기준 이후
⚠️ 확인 포인트 임대관계는 미상이며 일부 점유자는 보증금이 확인되지 않습니다. 다만 기록상 전입신고가 말소기준권리 이후로 분석되어 대항력 인수 위험은 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 56,350,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-1,414,300원
남부산농업협동조합 근저당3,600,000,000원54,935,700원
경상남도정치망수산업협동조합 근저당4,620,000,000원0원
소유자 교부-0원
매각대금 배분 (56,350,000원)
회차별 매각가 시나리오
유찰이 이어질 경우 감정가 대비 매각가가 추가 하락합니다.
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 모두 매각으로 소멸하며, 임차권등기권자의 대항력도 인정되지 않습니다. 매수인 인수금액은 0원으로 분석됩니다.
⛔ 주의 관점 근린시설·업무시설 성격의 물건으로 실제 사용 상태, 공실 여부, 임대차 관계 확인이 핵심입니다. 공부상 용도와 현황 이용이 다를 수 있으므로 현장 확인 없이 가격만 보고 입찰하는 것은 위험합니다.

④ 입지·환금성 메모

  • 입지. 부산 서구 서대신동2가, 동대신역 북서측 인근으로 공동주택·업무시설·근린생활시설 혼재 지역입니다.
  • 교통. 차량 접근 가능하며 부산도시철도 1호선 동대신역과 시내버스 정류장이 인근에 있습니다.
  • 건물. 2019년 사용승인된 철근콘크리트 구조 건물로 승강기·소방·기계식주차 설비 등이 있습니다.
  • 하자. 일부 공용부분 복도 내장마감재 탈락·부풀음 현상이 관찰되어 입찰 전 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 현황 확인. 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 실제 이용상태는 확인 필요합니다.
  • 임대관계. 보증금 미상 점유자가 있어 현장 점유 형태를 확인해야 합니다.
  • 명도. 점유자가 있는 경우 실제 인도 절차와 협의 가능성을 검토해야 합니다.
  • 관리비. 공용부분 관리비 체납 여부를 관리사무소에 확인하세요.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “반값 가격보다 중요한 것은 용도 확인”

이 물건은 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔고 권리상 인수 부담도 없습니다. 하지만 근린시설 경매는 주택과 판단 기준이 다릅니다. 실제 이용 상태와 임대관계가 수익성을 결정합니다. 권리는 정리되지만, 현황 확인이 낙찰 판단의 핵심인 물건입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 데이터를 토대로 작성한 분석 의견이며, 미납 관리비·당해세·최우선변제 등 일부 항목은 반영되지 않을 수 있습니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 서구 구덕로305번길 10, 4층404호 (서대신동2가,에비뉴엘)

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