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특수권리·특수조건 2

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NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.13 4회 · 최저 19,832,000원
D 매력지수32 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100228 · 부산서부지원 · 근린시설
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
57,820,000원 5,782만 감정가 118,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
06-30
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
578만원
최저가의 10% · 5,782,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.18억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · VII-0.207g 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 선순위 전입 5명의 보증금이 미상이라 실질취득액은 아직 확정할 수 없습니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔)

49%까지 내려왔지만, 선순위 전입 5명의 보증금이 미상 — 부산 에비뉴엘 904호

부산지방법원 2025타경100228 · 부산광역시 서구 구덕로305번길 10, 9층904호 (서대신동2가,에비뉴엘)
감정가 118,000,000원 · 최저매각가 57,820,000원(2회 유찰) · 매각기일 2026.06.30 · 특별매각조건 매수보증금 20%
32점
매력지수 D등급 · 감정가 49%까지 유찰됐지만 선순위 전입 5명의 보증금·확정일자가 미상이라 실질취득액을 확정할 수 없음
말소기준 2020.06.02 이전 전입 5명의 승계 가능성이 미확정이고 조사대상 38명·2회 유찰·특별매각조건 보증금 20%까지 겹쳐 최저가만으로 안전성이나 가격 메리트를 판단하기 어려워 D.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
💸 49% 🔁 2회 ⚠️ 5명 🧾 20% 한 줄 평 감정가의 49%까지 내려온 가격만 보면 눈길이 가지만, 말소기준일인 2020.06.02보다 앞선 전입자가 5명이고 이들의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실질 인수액을 확정할 수 없습니다. 등기된 정이덕의 임차보증금 80,000,000원은 말소기준 이후 전입·임차권등기로 대항력 없음으로 정리되지만, 그와 별개인 선순위 전입 5명의 승계 가능성은 남습니다. 게다가 특별매각조건으로 매수보증금은 최저가의 20%입니다.
감정가 / 최저가
118,000,000원
57,820,000원
2회 유찰 · 감정가 49%
실질취득
미확정
선순위 전입 5명 보증금 미상
매수인 인수
0원*
배당 시뮬레이션값 · 실제 인수위험 별도
핵심지표
20%
특별매각조건 매수보증금

부산지방법원 2025타경100228. 부산 서구 서대신동2가 에비뉴엘 9층 904호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 건축물대장에는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며 실제 이용상태는 현장 확인이 필요한 물건입니다. 현재 최저매각가는 57,820,000원으로 감정가 118,000,000원의 49% 수준까지 두 차례 유찰됐습니다. 그러나 이 사건은 낙찰가 자체보다 점유·임차관계가 먼저입니다.

말소기준은 2020.06.02 경상남도정치망수산업협동조합의 근저당권입니다. 등기부만 보면 이후 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 밖 조사에서 2020.06.02보다 앞서 전입한 조창현·임호승·황지혜·김다솜·황종섭이 확인됐다는 점입니다. 이 5명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 단순히 전입일만 보고 확정적인 대항력·인수액을 정할 수 없습니다. 이 리포트에서는 정확도 원칙에 따라 “대항력 가능·미상 / 승계 가능·미상”으로 표시합니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100228
소재지부산광역시 서구 구덕로305번길 10, 9층904호 (서대신동2가,에비뉴엘)
용도근린시설 · 건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 실제 이용상태 확인 필요
소유자이은경 (단독소유)
감정가 / 최저가118,000,000원 / 57,820,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
신청채권자 / 청구경상남도정치망수산업협동조합 / 3,764,630,694원
말소기준2020.06.02 을구 3번 근저당권 · 채권최고액 4,620,000,000원
매각기일2026.06.30
특별매각조건매수보증금은 최저매각가격의 20%

① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 점유가 남는다

2019.08.09 남부산농업협동조합 근저당권은 2020.06.02 이미 말소됐고, 같은 날 이은경에게 소유권이 이전되면서 경상남도정치망수산업협동조합의 채권최고액 4,620,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 현재의 말소기준입니다. 2024.12.31 부산광역시 서구 압류도 2025.01.07 해제로 말소됐습니다. 이후 임의경매·강제경매 개시결정과 정이덕의 임차권등기는 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.

✅ 등기부 관점 2020.06.02 말소기준 근저당 이후의 등기권리는 매각으로 정리됩니다. 정이덕의 임차권등기도 2025.01.20 접수된 후순위 권리이고, 전입일 역시 2020.12.21로 말소기준 이후입니다.
⛔ 등기부만 보고 “인수 0원”으로 끝내면 안 되는 이유 조사된 전입·점유자 가운데 조창현(2020.02.07)·임호승(2020.02.05)·황지혜(2020.04.20)· 김다솜(2020.03.20)·황종섭(2020.02.10)은 말소기준보다 전입일이 빠릅니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 각자의 대항력과 미배당 승계액은 확정 불가입니다.

② 임차인·점유 분석 — 조사대상 38명

조사된 전입·점유자는 총 38명입니다. 이 중 말소기준 이전 전입자는 5명, 배당요구가 확인되는 사람은 13명입니다. 대부분 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부 역시 확정할 수 없습니다. 점유부분이 특정되지 않은 사람이 많아, 실제 904호의 점유자와 각 전입자의 점유범위를 원본 서류와 현장에서 다시 특정하는 과정이 핵심입니다.

이름전입일보증금배당요구대항력우선변제승계
전영은2021.11.16미상2025.03.19없음미상없음
조창현2020.02.07미상확인 없음가능·미상미상가능·미상
권은서2022.08.04미상2025.02.20없음미상없음
한재민2021.12.14미상2025.02.10없음미상없음
김중진2021.08.13미상확인 없음없음미상없음
임호승2020.02.05미상확인 없음가능·미상미상가능·미상
이현정2022.05.24미상확인 없음없음미상없음
황지혜2020.04.20미상확인 없음가능·미상미상가능·미상
임유원2021.12.30미상확인 없음없음미상없음
김혜미2023.07.11미상확인 없음없음미상없음
정유수2022.02.14미상확인 없음없음미상없음
이수빈2023.05.26미상확인 없음없음미상없음
이지은2022.12.15미상확인 없음없음미상없음
김도윤2022.01.19미상확인 없음없음미상없음
장지훈2022.01.03미상2025.02.27없음미상없음
김치성2023.01.03미상확인 없음없음미상없음
박소현2022.01.24미상확인 없음없음미상없음
김유연2022.02.09미상확인 없음없음미상없음
손수빈2022.04.01미상2025.02.14없음미상없음
김다솜2020.03.20미상확인 없음가능·미상미상가능·미상
진나희2022.07.20미상2025.01.23없음미상없음
박준규2024.12.30미상확인 없음없음미상없음
이한아2022.09.16미상확인 없음없음미상없음
강민화2022.04.29미상확인 없음없음미상없음
박지희2022.05.19미상확인 없음없음미상없음
신혜선2022.01.13미상2025.04.14없음미상없음
배주현2022.07.27미상2025.02.06없음미상없음
김민지2022.05.31미상확인 없음없음미상없음
방정인2021.10.18미상2025.03.05없음미상없음
김고은2021.09.16미상확인 없음없음미상없음
이혜룡2021.12.31미상확인 없음없음미상없음
윤정2022.04.19미상2025.04.01없음미상없음
황명철2020.06.24미상확인 없음없음미상없음
이수화2022.03.16미상확인 없음없음미상없음
윤종대2022.10.13미상2025.02.06없음미상없음
황종섭2020.02.10미상확인 없음가능·미상미상가능·미상
최중근2024.02.23미상2025.03.21없음미상없음
정이덕2020.12.2180,000,000원2025.01.20없음미상없음

정이덕은 임대차계약일 2020.11.24, 확정일자 2020.11.25, 점유개시일 2020.12.10, 주민등록일 2020.12.21, 보증금 80,000,000원으로 임차권등기가 되어 있습니다. 그러나 말소기준일 2020.06.02보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력은 없고 해당 임차권등기도 매각으로 소멸합니다.

⚠️ 강민화 관계 확인 강민화는 2022.04.29 전입자로 조사되어 있는 동시에 2025.01.22 강제경매개시결정의 채권자로도 등장합니다. 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심 메모가 있으므로 실제 임대차관계와 채권관계를 원본 문건으로 대조해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 57,820,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-1,440,760원
2. 을구 3번 근저당권 · 경상남도정치망수산업협동조합4,620,000,000원56,379,240원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 회차 시뮬레이션상 채권 미배당액은 4,563,620,760원이며 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 이 수치는 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입 5명의 잠재적 승계액을 확정한 결과가 아닙니다. 따라서 “배당표상 0원”을 실제 인수액 0원으로 단정해서는 안 됩니다.

매각대금 배분 (현재 회차 57,820,000원)
집행비용 1,440,760원, 근저당권 예상배당 56,379,240원, 소유자 잔여 0원.
회차별 근저당 미배당
2회 유찰 4,563,620,760원 · 3회 유찰 4,580,654,532원 · 4회 유찰 4,592,578,172원.
⛔ 가격이 내려가도 핵심 위험은 자동으로 사라지지 않는다 현재 57,820,000원, 3회 유찰 시 40,474,000원, 4회 유찰 시 28,331,800원까지 시나리오가 내려가지만, 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가 하락만으로 실질취득액이 싸졌다고 판단할 수 없습니다. 인수되는 미배당 보증금이 있다면 낙찰가 외 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

④ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)

  • 위치. 부산광역시 서구 서대신동2가 소재 동대신역 북서측 인근. 공동주택·업무시설·근린생활시설 등이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도1호선 동대신역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
  • 용도 확인. 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 실제 이용상태는 확인이 필요합니다.
  • 건물. 2019.07.30 사용승인, 지하1층·지상10층 건물이며 승강기·소방·기계식주차설비, 위생·급배수 및 도시가스 난방설비가 기재돼 있습니다.
  • 도로. 토지 북측 약 3~4미터, 남측 약 5~6미터 포장도로에 각각 접합니다.
  • 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며 공시지가는 2,330,000원/㎡입니다.
  • 현장 상태. 일부 층 공용부분 복도에서 내장마감재 타일의 탈락·부풀어 오름 현상이 관찰됐습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 선순위 전입 5명 확인이 최우선. 조창현·임호승·황지혜·김다솜·황종섭의 보증금, 확정일자, 실제 점유, 계약 상대방과 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사·임대차계약 자료로 확인해야 합니다.
  • 실질취득액부터 계산. 보증금 승계가 확인되면 최저매각가 57,820,000원만으로 가격을 평가하지 말고 낙찰가와 실제 인수액을 합친 금액을 기준으로 판단해야 합니다.
  • 정이덕 80,000,000원과 선순위 5명을 혼동하지 말 것. 정이덕은 말소기준 이후 전입·임차권등기로 대항력 없음 판정입니다. 핵심 미확정 위험은 별도의 선순위 전입 5명입니다.
  • 강민화 관계 확인. 전입자와 강제경매 채권자로 동시에 나타나므로 실제 임차관계인지 관계인인지 문건 대조가 필요합니다.
  • 특별매각조건. 매수보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 일반적인 보증금 조건으로 착각하면 안 됩니다.
  • 실제 용도·점유범위 확인. 사건상 근린시설, 공부상 업무시설(오피스텔)이며 실제 이용상태 확인이 필요합니다. 조사된 다수 전입자 중 904호의 실제 점유자가 누구인지 현장에서 특정해야 합니다.
  • 공용부 상태 확인. 복도 내장마감재 탈락·부풀음이 관찰됐으므로 현장 상태와 향후 비용 발생 가능성을 직접 점검해야 합니다.
  • 시세 원본 확인. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가라고 판단하지 말고 동일·유사 용도의 실제 거래가격과 임대수익성을 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 유찰가보다 선순위 전입 5명이 먼저다”

이 물건은 감정가 118,000,000원에서 두 차례 유찰돼 57,820,000원까지 내려왔습니다. 등기부상 말소기준은 명확하고, 후순위 정이덕의 80,000,000원 임차권등기도 매각으로 소멸합니다. 여기까지만 보면 단순해 보입니다. 하지만 실제 승부처는 등기부 밖에 있습니다.

말소기준 2020.06.02보다 먼저 전입한 조창현·임호승·황지혜·김다솜·황종섭 5명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이들의 실제 대항력과 미배당 보증금 승계액이 확정되지 않은 이상 실질취득액 역시 미확정입니다. 현재 배당 시뮬레이션이 매수인 인수 0원으로 계산돼 있어도 이를 최종 인수액으로 받아들여서는 안 됩니다.

여기에 조사대상 38명, 특별매각조건 매수보증금 20%, 실제 이용상태 확인 필요, 공용부분 마감재 이상까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “49%까지 떨어진 저가 물건”이 아니라 “선순위 점유관계를 먼저 해소해야 가격을 평가할 수 있는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 선순위 5명의 임대차관계와 보증금이 확인되기 전에는 가격 메리트 판단도 보류하는 편이 안전합니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 배당 시뮬레이션을 토대로 작성한 분석 의견이며, 당해세·최우선변제·실제 점유관계·임대차계약 내용 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 특히 선순위 전입자의 보증금·확정일자·점유관계가 확인되지 않은 경우 실제 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션과 달라질 수 있으므로 입찰 전 원본 서류와 현장을 반드시 확인해야 합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과(손익)에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 서구 구덕로305번길 10, 9층904호 (서대신동2가,에비뉴엘)

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