부산지방법원 2025타경100228. 서대신동2가 에비뉴엘 8층 806호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 내용에는 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있다고 기재돼 있습니다. 실제 이용상태는 이해관계인 부재로 확인하지 못해 경매 진행 시 확인이 필요한 상태입니다. 이 물건의 등기상 말소기준은 2020.06.02. 경상남도정치망수산업협동조합 근저당권 4,620,000,000원입니다.
등기만 보면 구조는 단순해 보입니다. 2019년 남부산농업협동조합 근저당권은 2020.06.02 해지로 이미 말소됐고, 현재 말소기준 근저당 이후의 임의경매개시결정과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 문제는 등기 밖의 점유·임차관계입니다. 조사된 임차인은 총 38명이고, 이 가운데 임호승·조창현·황종섭·김다솜·황지혜 등 5명은 말소기준보다 전입일이 빠릅니다. 그러나 이 5명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 이 리포트에서는 이들을 “대항력 가능·미상”으로 보수적으로 분류합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100228 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로305번길 10, 8층806호 (서대신동2가, 에비뉴엘) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 실제 이용상태 확인 필요 |
| 소유자 | 이은경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 46,550,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 말소기준 | 2020.06.02 경상남도정치망수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 4,620,000,000원 |
| 신청채권 청구액 | 3,764,630,694원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 조사상 임차인 | 38명 · 말소기준 전 전입 5명 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
2019.08.09 설정된 남부산농업협동조합 근저당권 3,600,000,000원은 2020.06.02 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 이은경에게 소유권이 이전되고, 경상남도정치망수산업협동조합의 근저당권 4,620,000,000원이 설정돼 현재의 말소기준이 됐습니다. 이후 2025.01.17 임의경매개시결정과 2025.01.22 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
② 임차인 분석 — 기준일 전 전입 5명을 먼저 확인
조사상 임차인은 38명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 따라서 중복 보증기관을 제외할 필요 없이 조사상 임차인 38명으로 봅니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않아 우선변제 여부는 전원 미상입니다. 말소기준일보다 늦게 전입한 임차인은 전입일 기준으로 대항력이 없고, 말소기준일보다 먼저 전입한 5명은 보증금·확정일자와 실제 점유관계를 확인해야 하므로 “대항력 가능·미상”으로 표시합니다.
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임호승 | 2020.02.05 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조창현 | 2020.02.07 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 황종섭 | 2020.02.10 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김다솜 | 2020.03.20 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 황지혜 | 2020.04.20 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 황명철 | 2020.06.24 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정이덕 | 2020.12.21 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김중진 | 2021.08.13 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김고은 | 2021.09.16 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 방정인 | 2021.10.18 | 2025.03.05 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전영은 | 2021.11.16 | 2025.03.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한재민 | 2021.12.14 | 2025.02.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임유원 | 2021.12.30 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이혜룡 | 2021.12.31 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장지훈 | 2022.01.03 | 2025.02.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신혜선 | 2022.01.13 | 2025.04.14 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김도윤 | 2022.01.19 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박소현 | 2022.01.24 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김유연 | 2022.02.09 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정유수 | 2022.02.14 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이수화 | 2022.03.16 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 손수빈 | 2022.04.01 | 2025.02.14 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤정 | 2022.04.19 | 2025.04.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강민화 | 2022.04.29 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지희 | 2022.05.19 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이현정 | 2022.05.24 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민지 | 2022.05.31 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 진나희 | 2022.07.20 | 2025.01.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 배주현 | 2022.07.27 | 2025.02.06 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권은서 | 2022.08.04 | 2025.02.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이한아 | 2022.09.16 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤종대 | 2022.10.13 | 2025.02.06 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이지은 | 2022.12.15 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김치성 | 2023.01.03 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이수빈 | 2023.05.26 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김혜미 | 2023.07.11 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최중근 | 2024.02.23 | 2025.03.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박준규 | 2024.12.30 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래가가 없으므로 ‘49%’ 자체가 메리트는 아니다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 95,000,000원과 최저가 46,550,000원의 차이만으로 시장가 대비 할인율을 계산하거나 “시세보다 저렴하다”고 평가할 근거가 없습니다. 특히 임차관계가 확정되지 않은 상태에서는 최저가보다 실질취득가가 먼저입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 46,550,000원 | 45,312,100원 | 4,574,687,900원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 32,584,999원 | 31,598,469원 | 4,588,401,531원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 22,809,499원 | 21,998,928원 | 4,598,001,072원 |
유찰이 거듭될수록 근저당권자에게 돌아가는 배당액은 줄고 미배당액은 오히려 커집니다. 하지만 이것이 곧 매수인의 인수액을 뜻하는 것은 아닙니다. 근저당권 자체는 매각으로 소멸하는 구조이고, 매수인 측 핵심 위험은 별도로 존재하는 기준일 전 전입 임차관계입니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,237,900원 |
| 1. 근저당 · 경상남도정치망수산업협동조합 | 4,620,000,000원 | 45,312,100원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산에서는 근저당권자에게 45,312,100원이 배당되고 채권최고액 기준 4,574,687,900원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 기준일 전 전입 5명의 보증금이 미상이므로 이 표만으로 실제 매수인 인수액을 0원이라고 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·건물 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 서구 서대신동2가 소재 동대신역 북서측 인근. 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근 가능. 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2019.07.30 사용승인, 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 1층·지상 10층. 승강기·소방·기계식주차설비가 있습니다.
- 용도 확인. 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재돼 있으나 실제 이용상태는 확인되지 않았습니다. 사건상 용도 표시는 근린시설입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역. 기준높이 100m, 최고높이 140m로 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 일부 층 공용 복도에서 내장마감재 타일의 탈락·부풀어 오름 현상이 관찰됐습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 기준일 전 전입 5명 확인. 임호승·조창현·황종섭·김다솜·황지혜의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부를 우선 대조해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 확인된 인수 보증금이 있다면 낙찰가에 더해 실질취득가를 다시 산정해야 합니다. 최저가 46,550,000원만 기준으로 판단해서는 안 됩니다.
- 강민화 관계 확인. 임차인 명단의 강민화와 강제경매 채권자 강민화의 동일인 여부와 임대차 실체를 확인해야 합니다.
- 용도·점유 확인. 사건상 근린시설, 건축물대장상 업무시설(오피스텔), 실제 이용상태 미확인이 함께 존재하므로 현장 이용상태를 확인해야 합니다.
- 공용부 상태 확인. 복도 타일 탈락·부풀음이 관찰됐으므로 해당 층과 공용부의 실제 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차관계 원본을 기준으로 최종 판단해야 합니다.
맺으며 — “49%보다 먼저 볼 숫자는 5명이다”
감정가 95,000,000원짜리 물건이 두 차례 유찰돼 46,550,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 눈에 띕니다. 그러나 이 사건은 가격보다 말소기준 이전에 전입한 5명이 먼저입니다. 이들의 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 이상, 매수인이 실제로 부담할 금액도 확정할 수 없습니다. 조사상 임차인도 38명에 이르며, 강제경매 채권자와 동일한 이름의 임차인 강민화도 별도 확인이 필요합니다.
등기상 근저당과 경매개시결정의 소멸 흐름만 보면 복잡하지 않지만, 임차관계가 확정되지 않은 상태에서 “46,550,000원에 취득한다”고 보는 것은 정확하지 않습니다. 실거래 자료도 없어 시장가 대비 할인 여부를 검증할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 유찰률이 아니라, 기준일 전 전입 5명의 계약·보증금·점유를 얼마나 명확하게 확인하느냐입니다.
