부산지방법원 2025타경100228. 부산 서구 서대신동2가 에비뉴엘 5층 505호입니다. 물건분류는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가서에 따르면 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재된 건물입니다. 실제 이용상태는 이해관계인 부재로 확인되지 않았습니다. 이처럼 공부상 용도와 실제 점유·이용관계를 함께 확인해야 하는 물건입니다.

채무자 겸 소유자는 이은경이며, 경상남도정치망수산업협동조합이 설정한 근저당권을 기초로 임의경매가 진행되었습니다. 말소기준 근저당의 채권최고액은 4,620,000,000원으로, 공동담보가 설정된 권리입니다. 이후 임의경매·강제경매개시결정 및 이수빈의 주택임차권등기가 이어졌습니다.

근저당 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부에 나타나는 권리보다 앞서 형성되었을 수 있는 점유·임차관계입니다. 말소기준 이전 전입자가 다수 확인되므로, 배당 시뮬레이션에 인수액이 0원으로 표시되어 있다는 이유만으로 낙찰자의 실제 인수부담까지 0원이라고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 선순위 임차관계가 관건

당초 남부산농업협동조합의 2019년 근저당권은 2020.06.02. 해지를 원인으로 말소되었습니다. 따라서 현재 말소기준권리는 같은 날 설정된 경상남도정치망수산업협동조합의 을구 3번 근저당권입니다.

이후의 경매개시결정과 이수빈의 임차권등기는 말소기준보다 후순위입니다. 다만 임차권등기의 말소 여부와 별개로, 임차인의 대항력 및 보증금 인수 여부는 전입·점유·확정일자와 배당 결과를 구분하여 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 선순위 전입자를 먼저 확인해야 한다

전입·임차관계 관련 조사에 나타난 인원은 38명이며, 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고 인원은 확인되지 않습니다. 다만 이들이 모두 505호의 독립적인 임차인이라고 확정할 수는 없습니다. 건물 전체의 다수 호실에 관한 조사내용이 혼재되었을 가능성을 고려하여, 각 사람의 실제 점유 호실과 임대차계약을 반드시 구분해야 합니다.

특히 말소기준 이전 전입자 5명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 낙찰가격과 실제 취득원가 사이에 상당한 차이가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

대항력 판단은 말소기준일과 전입일의 선후관계를 우선 표시한 것입니다. 선순위 전입자의 실제 대항력 성립 여부는 점유·임대차계약·보증금 등 추가 사실관계 확인이 필요합니다. 후순위 전입자 역시 최우선변제 가능성은 별도로 검토해야 합니다.

③ 가격 비교 — 감정가의 49%가 실질취득가 49%는 아니다

현재 최저가는 56,840,000원입니다. 감정가 116,000,000원 대비 49%까지 내려왔지만, 이 물건은 낙찰가만으로 투자원가가 확정되지 않습니다.

선순위 전입자 중 실제 대항력을 갖춘 임차인이 존재하고, 그 보증금이 매각대금에서 모두 배당되지 않는다면 낙찰자가 미배당 보증금 등을 인수할 가능성이 있습니다. 특히 인수형 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가격이 낮아지는 만큼 미배당 인수금액이 늘어나, 실질취득가격이 보증금 수준에 머물 수 있습니다.

추가 유찰로 최저가가 하락하더라도, 실제 인수형 임차인이 있다면 실질취득가격은 동일한 비율로 낮아지지 않을 수 있습니다. 따라서 지금 단계에서는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 56,840,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인의 최우선변제 및 선순위 임차인의 실제 배당관계는 반영되지 않은 단순 배당 시뮬레이션입니다. 표상 매수인 인수액 0원은 최종 권리조사에 따른 인수액 확정을 의미하지 않습니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 서구 서대신동2가 동대신역 북서측 인근. 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 2019.07.30. 사용승인된 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 10층 건물입니다. 승강기·소방·기계식주차설비 등이 설치되어 있습니다.
• 용도. 물건분류는 근린시설이나 감정평가서에서는 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 설명합니다. 실제 이용상태는 이해관계인 부재로 확인되지 않아 입찰 전 확인이 필요합니다.
• 도로. 토지 북측은 약 3~4m, 남측은 약 5~6m 포장도로에 접합니다.
• 토지이용계획. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다. 공시지가는 2,330,000원/㎡입니다.
• 건물상태. 일부 층의 공용 복도에서 내장 마감재(타일)의 탈락과 부풀어 오름 현상이 관찰되었습니다. 현장 점검과 보수 관련 비용 확인이 필요합니다.
• 환금성. 현재 호실의 실거래 비교가격을 확정하기 어려우며, 실제 이용상태와 임차관계가 해소되어야 가격 및 환금성을 보다 정확하게 판단할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 전입자 확인. 임호승·조창현·황종섭·김다솜·황지혜의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자, 점유 여부를 확인하세요.
• 505호 점유자 특정. 다수의 전입·임차관계가 확인되는 만큼, 각 사람이 실제로 어느 호실을 점유했는지 구분해야 합니다. 건물 전체의 임차인을 505호 임차인으로 일괄 취급해서는 안 됩니다.
• 이수빈 임차권등기. 보증금 100,000,000원의 후순위 임차권등기와 실제 배당·말소관계, 선순위 전입자와의 관계를 확인하세요.
• 강민화 관계 확인. 전입자와 강제경매 채권자의 동일인 여부, 채권 발생 원인 및 임대차관계를 확인하세요.
• 실질취득가 산정. 최저가 56,840,000원에 확정된 인수금액을 더하여 계산해야 합니다. 미배당 보증금 승계 가능성이 해소되기 전에는 가격 메리트를 확정하지 마세요.
• 건축물 용도 확인. 공부상 업무시설(오피스텔)과 물건분류인 근린시설, 실제 이용상태 사이의 관계를 건축물대장 및 현장에서 확인하세요.
• 건물 하자. 일부 공용 복도 타일의 탈락·부풀어 오름 현상과 기계식주차설비 상태, 보수비 부담을 점검하세요.
• 관리비·점유 인도. 체납 관리비, 공용부분 부담, 실제 점유자 및 인도 절차를 확인하세요.
• 매각 진행상태. 강제경매 관련 기각결정정본 발송 이력이 있으므로, 각 경매사건의 진행상태와 병합·중복경매 관계를 최신 사건기록으로 대조하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차인 배당요구서 및 관련 증빙을 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 인수금액 확정”

에비뉴엘 505호는 두 차례 유찰로 최저가가 56,840,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준 근저당과 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이고, 공동담보 근저당의 배당부족액 자체를 낙찰자가 인수하지는 않습니다.

하지만 말소기준 이전 전입자 5명의 실제 임대차관계가 확인되지 않았다는 점이 핵심 위험입니다. 보증금 미상 상태에서는 실제 인수금액과 실질취득가격을 확정할 수 없으며, 최저가가 더 하락하더라도 이 위험이 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.

이수빈의 후순위 임차권등기 100,000,000원과 선순위 전입자들의 잠재적인 인수위험은 구분하여 검토해야 합니다. 아울러 건축물의 실제 이용상태, 다수 전입자의 점유 호실, 공용부분 하자 및 경매사건 진행상태도 확인해야 합니다.

결론적으로 이 사건의 판단 기준은 감정가 대비 49%라는 할인율이 아니라, 선순위 임차관계가 해소된 뒤 확정되는 실질취득가격입니다. 권리관계와 실제 점유를 확인하기 전까지는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.