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특수권리·특수조건 2

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.13 1회 · 최저 57,820,000원
D 매력지수38 D-DAY 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100228 · 부산서부지원 · 근린시설
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
57,820,000원 5,782만 감정가 118,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
10-13 D-DAY
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
578만원
최저가의 10% · 5,782,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.18억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · VII-0.207g 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가 57,820,000원은 감정가의 49%지만, 말소기준 전 전입자 5명의 보증금이 미상이라 실질취득가는 아직 확정할 수 없습니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 근린시설

감정가 49%까지 내려왔지만, 말소기준보다 빠른 전입자 5명의 보증금이 미상이다 — 부산 에비뉴엘 1004호

부산지방법원 2025타경100228 · 부산광역시 서구 구덕로305번길 10, 10층1004호 (서대신동2가,에비뉴엘)
감정가 118,000,000원 · 최저매각가 57,820,000원 · 2회 유찰 · 매각기일 2026.10.13
38점
매력지수 D등급 · 감정가 49%까지 유찰됐지만 말소기준 전 전입자 5명의 보증금·확정일자가 미상이라 실제 인수액과 실질취득가를 확정할 수 없음
등기상 후순위 권리는 소멸하지만 2020-06-02 말소기준보다 빠른 전입자 5명의 임대차관계가 미확정이고 실제 이용상태·실거래 시세도 확인되지 않아 최저가 57,820,000원만으로 가격 메리트를 판단하기 어려움
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
🏷️ 최저 57,820,000원 ⚠️ 대항력 가능·미상 5명 👥 점유·전입자 38명 📉 2회 유찰 · 감정가 49%
한 줄 평 최저가는 감정가의 49%인 57,820,000원까지 내려왔지만, 가격만 보고 접근할 물건은 아닙니다. 말소기준권리인 2020-06-02 근저당보다 먼저 전입한 사람이 5명이고 이들의 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 배당 시뮬레이션의 인수액 0원을 그대로 확정값으로 볼 수 없으며, 실제 매수인 인수액과 실질취득가는 매각물건명세서 및 임대차관계 확인 전까지 미상입니다.
감정가 / 최저가
118,000,000원
최저 57,820,000원 · 2회 유찰
실질취득
미상
말소기준 전 전입 5명 · 보증금 미상
매수인 인수
미상
배당표상 0원이나 선순위 가능성 확인 필요
핵심지표
49%
현재 최저가 ÷ 감정가

부산지방법원 2025타경100228. 부산 서구 서대신동2가 에비뉴엘 10층 1004호입니다. 사건의 가격 구조만 보면 감정가 118,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 57,820,000원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 선순위 전입자들의 임대차관계입니다. 현재 소유자는 이은경이고, 2020-06-02 경상남도정치망수산업협동조합의 채권최고액 4,620,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다.

문제는 조창현·임호승·황지혜·김다솜·황종섭의 전입일이 이 말소기준권리보다 앞선다는 점입니다. 다만 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 전입일만으로 대항력 有라고 확정해서는 안 됩니다. 이 5명은 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증금이 존재하고 매수인에게 대항할 요건이 완성돼 있다면 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있으므로, 최저가 57,820,000원만을 실질취득가로 보고 ‘싸다’고 판단할 수 없습니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100228
소재지부산광역시 서구 구덕로305번길 10, 10층1004호 (서대신동2가,에비뉴엘)
용도 / 이용상태근린시설 · 건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 실제 이용상태 확인 필요
건물2019.07.30 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지하1층·지상10층
소유자이은경
감정가 / 최저가118,000,000원 / 57,820,000원 (2회 유찰, 감정가 49%)
신청채권자 / 청구경상남도정치망수산업협동조합 / 3,764,630,694원
말소기준권리2020-06-02 근저당권 · 경상남도정치망수산업협동조합 · 채권최고액 4,620,000,000원
매각기일2026.10.13

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차관계는 별도 확인

2019-08-09 남부산농업협동조합의 채권최고액 3,600,000,000원 근저당은 2020-06-02 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 이은경에게 소유권이 이전되고, 경상남도정치망수산업협동조합 명의 채권최고액 4,620,000,000원 근저당이 설정됐으며 이것이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 2025-01-17 임의경매개시결정과 2025-01-22 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

✅ 등기권리 자체는 구조가 명확 말소기준 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 또한 2019-08-09 남부산농업협동조합 근저당은 이미 말소됐습니다. 다만 등기권리의 소멸과 임차보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다.
⛔ 핵심 위험 — 말소기준 전 전입자 5명 조창현(2020-02-07), 임호승(2020-02-05), 황지혜(2020-04-20), 김다솜(2020-03-20), 황종섭(2020-02-10)은 2020-06-02 말소기준권리보다 먼저 전입했습니다. 보증금·확정일자가 미상이므로 이들의 대항력과 미배당 보증금 인수 여부를 확정할 수 없습니다.

② 임차인·점유자 현황 — 38명 중 5명 선순위 가능성

조사된 점유·전입자는 38명입니다. 그중 5명은 말소기준권리보다 전입일이 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 이 5명은 대항력 가능·미상으로 표시합니다. 나머지는 전입일이 말소기준 이후로 확인돼 대항력 없음으로 분류돼 있습니다.

성명전입일대항력우선변제배당요구승계
전영은2021-11-16대항력 없음미상2025-03-19승계 아님
조창현2020-02-07가능·미상미상미상승계 아님
권은서2022-08-04대항력 없음미상2025-02-20승계 아님
한재민2021-12-14대항력 없음미상2025-02-10승계 아님
김중진2021-08-13대항력 없음미상미상승계 아님
임호승2020-02-05가능·미상미상미상승계 아님
이현정2022-05-24대항력 없음미상미상승계 아님
황지혜2020-04-20가능·미상미상미상승계 아님
임유원2021-12-30대항력 없음미상미상승계 아님
김혜미2023-07-11대항력 없음미상미상승계 아님
정유수2022-02-14대항력 없음미상미상승계 아님
이수빈2023-05-26대항력 없음미상미상승계 아님
이지은2022-12-15대항력 없음미상미상승계 아님
김도윤2022-01-19대항력 없음미상미상승계 아님
장지훈2022-01-03대항력 없음미상2025-02-27승계 아님
김치성2023-01-03대항력 없음미상미상승계 아님
박소현2022-01-24대항력 없음미상미상승계 아님
김유연2022-02-09대항력 없음미상미상승계 아님
손수빈2022-04-01대항력 없음미상2025-02-14승계 아님
김다솜2020-03-20가능·미상미상미상승계 아님
진나희2022-07-20대항력 없음미상2025-01-23승계 아님
박준규2024-12-30대항력 없음미상미상승계 아님
이한아2022-09-16대항력 없음미상미상승계 아님
강민화2022-04-29대항력 없음미상미상승계 아님
박지희2022-05-19대항력 없음미상미상승계 아님
신혜선2022-01-13대항력 없음미상2025-04-14승계 아님
배주현2022-07-27대항력 없음미상2025-02-06승계 아님
김민지2022-05-31대항력 없음미상미상승계 아님
정이덕2020-12-21대항력 없음미상미상승계 아님
방정인2021-10-18대항력 없음미상2025-03-05승계 아님
김고은2021-09-16대항력 없음미상미상승계 아님
이혜룡2021-12-31대항력 없음미상미상승계 아님
윤정2022-04-19대항력 없음미상2025-04-01승계 아님
황명철2020-06-24대항력 없음미상미상승계 아님
이수화2022-03-16대항력 없음미상미상승계 아님
윤종대2022-10-13대항력 없음미상2025-02-06승계 아님
황종섭2020-02-10가능·미상미상미상승계 아님
최중근2024-02-23대항력 없음미상2025-03-21승계 아님
⚠️ 강민화 관계 확인 필요 점유·전입자 강민화는 2025-01-22 강제경매개시결정의 채권자와 같은 이름입니다. 관계인 가능성 또는 가장임차인 여부를 포함해 실제 임대차관계를 원문 서류로 대조할 필요가 있습니다.

③ 가격 — 감정가 49%라도 ‘실질취득가’는 아직 모른다

현재 최저매각가는 57,820,000원으로 감정가 118,000,000원의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 40,474,000원, 4회 유찰 시 28,331,800원으로 제시돼 있습니다. 그러나 선순위 가능 전입자 5명의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가가 내려가는 것만으로 실제 취득비용이 같은 폭으로 낮아진다고 볼 수 없습니다.

회차매각가채권자 배당미배당
현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49%57,820,000원56,379,240원4,563,620,760원
3회 유찰 시 · 감정가 34%40,474,000원39,345,468원4,580,654,532원
4회 유찰 시 · 감정가 24%28,331,800원27,421,828원4,592,578,172원

실거래 시세 비교자료가 확인되지 않으므로 57,820,000원이 시장가격보다 낮은지 여부도 확정할 수 없습니다. 특히 본건은 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재돼 있으나 실제 이용상태가 확인되지 않은 상태이므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하는 것은 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 57,820,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-1,440,760원
2. 을구 3번 근저당권 · 경상남도정치망수산업협동조합4,620,000,000원56,379,240원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 배당 시뮬레이션상 근저당권자 미배당액은 4,563,620,760원이고 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 선순위 가능 전입자들의 보증금·확정일자도 미상입니다. 따라서 실제 인수액을 0원으로 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.

매각대금 배분 (현재 57,820,000원)
집행비용 1,440,760원, 근저당권 배당 56,379,240원, 소유자 잔여 0원.
회차별 근저당권 미배당액
실거래 자료가 없어 시세 막대 대신 회차별 미배당액을 표시합니다. 낙찰가가 내려가도 선순위 임차보증금 인수 여부는 별도 확인 대상입니다.
⛔ 배당표상 인수 0원과 실제 인수위험을 혼동하면 안 됨 말소기준 전 전입자 5명의 보증금이 확인되지 않았습니다. 이들 중 매수인에게 대항할 임차인이 있고 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못한다면, 미배당 보증금이 매수인의 실질취득비용에 더해질 수 있습니다. 따라서 현재 단계의 실질취득가는 미상입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 부산광역시 서구 서대신동2가 동대신역 북서측 인근이며, 공동주택·업무시설·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도1호선 동대신역이 있습니다.
  • 이용상태. 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재돼 있으나 실제 이용상태는 확인이 필요합니다.
  • 건물. 2019.07.30 사용승인, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상10층 건물입니다.
  • 설비. 승강기·소방·기계식주차설비와 위생·급배수설비, 도시가스를 이용한 난방설비가 기재돼 있습니다.
  • 도로. 토지 북측 약 3~4미터, 남측 약 5~6미터 포장도로에 각각 접합니다.
  • 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며 공시지가는 2,330,000원/㎡입니다.
  • 건물상태. 일부 층 공용부분 복도에서 내장마감재 타일의 탈락·부풀어 오름 현상이 관찰됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 선순위 5명부터 확인. 조창현·임호승·황지혜·김다솜·황종섭의 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당관계를 확인해야 합니다.
  • 최저가만으로 저가 판단 금지. 현재 57,820,000원은 감정가의 49%이지만 실거래 비교자료가 없고 실질취득가도 미상입니다.
  • 강민화 관계 확인. 전입자 강민화와 강제경매개시결정 채권자 강민화의 관계를 확인해야 합니다.
  • 실제 이용상태 확인. 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나 실제 이용상태는 확인되지 않았습니다.
  • 공용부분 하자 확인. 복도 내장마감재의 탈락·부풀어 오름이 관찰된 만큼 현장 상태를 직접 확인해야 합니다.
  • 공동담보 확인. 경상남도정치망수산업협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2020-169호가 기재돼 있습니다.
  • 배당표 재검증. 현재 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 원문으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 선순위 임차관계

이 사건은 감정가 118,000,000원에서 2회 유찰돼 57,820,000원까지 내려와 있습니다. 등기상 말소기준권리는 2020-06-02 경상남도정치망수산업협동조합 근저당으로 명확하고, 이후 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 하지만 권리분석의 결론은 아직 ‘인수 0원’이 아닙니다.

말소기준일보다 빠른 전입자가 5명이고 이들의 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 때문에 현재 배당표의 매수인 인수 0원은 계산상 수치일 뿐, 실제 인수 위험을 제거해 주지 못합니다. 실거래 시세 자료도 없어 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 평가할 수도 없습니다. 선순위 5명의 임대차관계와 보증금이 확인되기 전까지는 실질취득가 미상. 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 바로 그 확인 과정입니다.

본 리포트는 등기부·현황조사·매각물건명세서 관련 정보·감정요항·배당 시뮬레이션을 토대로 작성한 분석 의견입니다. 보증금·확정일자·실제 이용상태가 확인되지 않은 점유자가 있고, 당해세·임차인 최우선변제 등은 배당표에 반영되지 않았을 수 있으므로 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차관계와 현장을 직접 대조해야 합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 및 그 결과에 대한 최종 판단과 책임은 입찰자에게 있습니다.

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부산광역시 서구 구덕로305번길 10, 10층1004호 (서대신동2가,에비뉴엘)

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