부동산임의경매

한 줄 평 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔고, 제공 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건의 핵심은 “싸다”가 아니라 39명 임차인·점유자, 38명 보증금 미상, 실제 이용상태 확인 필요입니다. 최동현의 임차보증금 100,000,000원은 최저가보다 크지만, 데이터상 대항력 없음·매각으로 소멸로 표시되어 대항력 인수형으로 보지는 않습니다. 대신 원본 대조와 명도 리스크를 크게 잡아야 합니다.

감정가 / 최저가

116,000,000원

최저 56,840,000원 · 2회 유찰

실질취득

56,840,000원

최저가 + 인수 0원

매수인 인수

0원

제공 배당표 기준

핵심지표

39명

임차인·점유자 데이터

부산지방법원 2025타경100228. 부산 서구 서대신동2가 ‘에비뉴엘’ 7층 705호입니다. 사건 데이터의 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 요항상 건축물대장 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있습니다. 따라서 이 물건을 아파트처럼 단순 주거 물건으로 보면 안 됩니다. 감정평가서도 실제 이용상태는 이해관계인 부재로 경매 진행 시 확인하라고 적고 있습니다.

권리만 숫자로 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 안전하다고 단정하기엔 변수가 많습니다. 현황조사·문건접수·매각물건명세서·등기부 임차권등기에 걸쳐 임차인 또는 점유자로 잡힌 사람이 39명이고, 그중 보증금이 확인되는 사람은 최동현 1명뿐입니다. 나머지 38명은 보증금 미상입니다. “낙찰가 5,684만원”보다 먼저 볼 것은 누가 실제 점유하는지, 누구에게 명도를 해야 하는지, 보증금·확정일자 원본이 보완되는지입니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2025타경100228 (임의경매)
소재지	부산광역시 서구 구덕로305번길 10, 7층705호 (서대신동2가, 에비뉴엘)
물건종류 / 이용상태	근린시설 · 감정상 건축물대장 업무시설(오피스텔) · 실제 이용상태 경매 진행 시 확인
소유자	이은경
감정가 / 최저가	116,000,000원 / 56,840,000원 (2회 유찰, 감정가 49%)
신청채권자 / 청구	경상남도정치망수산업협동조합 / 3,764,630,694원
매각기일	2026.06.30
특별매각조건	매수보증금은 최저매각가격의 20% 납부 · 11,368,000원

① 권리 흐름 — 데이터상 인수는 0원, 단 말소기준 원본 대조 필요

제공 데이터의 말소기준은 2019.08.09 남부산농업협동조합 근저당권으로 계산되어 있습니다. 이후 경상남도정치망수산업협동조합 근저당, 주택임차권, 임의경매·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다. 다만 을구 1번 근저당은 2020.06.02 해지말소 기재도 함께 있어, 입찰 전 등기부 원본에서 현재 유효한 선순위 권리와 말소기준을 반드시 다시 대조해야 합니다.

⚠️ 이 물건의 첫 번째 확인 포인트 데이터상 매수인 인수액은 0원이지만, 임차인·점유자 39명 중 38명의 보증금이 미상입니다. 보증금·확정일자 미상 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정하면 안 되지만, 반대로 명도 리스크가 없다고 보아도 안 됩니다.

② 임차인·점유자 분석 — 보증기관 승계가 아니라 실제 임차인 39명

tenants 데이터에서 is_subrogation 또는 is_guarantor가 true인 항목은 없습니다. 따라서 보증기관 대위·승계 중복신고로 보증금을 합산할 사안이 아니라, 제공 데이터상 실제 임차인·점유자 39명으로 봐야 합니다. 최동현은 등기부 임차권등기와 매각물건명세서에 나타나고, 임차보증금은 100,000,000원입니다. 그러나 데이터상 대항력은 없음으로 표시되어 매수인 인수액에는 반영되지 않았습니다.

성명	전입/점유개시	확정일자	보증금	배당요구	대항력	우선변제	승계
전영은	2021.11.16	미상	미상	2025.03.19	없음	미상	없음
조창현	2020.02.07	미상	미상	미상	없음	미상	없음
권은서	2022.08.04	미상	미상	2025.02.20	없음	미상	없음
한재민	2021.12.14	미상	미상	2025.02.10	없음	미상	없음
김중진	2021.08.13	미상	미상	미상	없음	미상	없음
임호승	2020.02.05	미상	미상	미상	없음	미상	없음
이현정	2022.05.24	미상	미상	미상	없음	미상	없음
황지혜	2020.04.20	미상	미상	미상	없음	미상	없음
임유원	2021.12.30	미상	미상	미상	없음	미상	없음
김혜미	2023.07.11	미상	미상	미상	없음	미상	없음
정유수	2022.02.14	미상	미상	미상	없음	미상	없음
이수빈	2023.05.26	미상	미상	미상	없음	미상	없음
이지은	2022.12.15	미상	미상	미상	없음	미상	없음
김도윤	2022.01.19	미상	미상	미상	없음	미상	없음
장지훈	2022.01.03	미상	미상	2025.02.27	없음	미상	없음
김치성	2023.01.03	미상	미상	미상	없음	미상	없음
박소현	2022.01.24	미상	미상	미상	없음	미상	없음
김유연	2022.02.09	미상	미상	미상	없음	미상	없음
손수빈	2022.04.01	미상	미상	2025.02.14	없음	미상	없음
김다솜	2020.03.20	미상	미상	미상	없음	미상	없음
진나희	2022.07.20	미상	미상	2025.01.23	없음	미상	없음
박준규	2024.12.30	미상	미상	미상	없음	미상	없음
이한아	2022.09.16	미상	미상	미상	없음	미상	없음
강민화	2022.04.29	미상	미상	미상	없음	미상	없음
박지희	2022.05.19	미상	미상	미상	없음	미상	없음
신혜선	2022.01.13	미상	미상	2025.04.14	없음	미상	없음
배주현	2022.07.27	미상	미상	2025.02.06	없음	미상	없음
김민지	2022.05.31	미상	미상	미상	없음	미상	없음
정이덕	2020.12.21	미상	미상	미상	없음	미상	없음
방정인	2021.10.18	미상	미상	2025.03.05	없음	미상	없음
김고은	2021.09.16	미상	미상	미상	없음	미상	없음
이혜룡	2021.12.31	미상	미상	미상	없음	미상	없음
윤정	2022.04.19	미상	미상	2025.04.01	없음	미상	없음
황명철	2020.06.24	미상	미상	미상	없음	미상	없음
이수화	2022.03.16	미상	미상	미상	없음	미상	없음
윤종대	2022.10.13	미상	미상	2025.02.06	없음	미상	없음
황종섭	2020.02.10	미상	미상	미상	없음	미상	없음
최중근	2024.02.23	미상	미상	미상	없음	미상	없음
최동현	2020.09.03	2020.08.04	100,000,000원	2023.11.01	없음	미상	없음

⛔ 강민화 항목 주의 notes에는 임차인 강민화가 등기부상 권리자 또는 채무자와 동일하여 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있다고 되어 있습니다. 이 항목은 임차인성, 점유관계, 배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 56,840,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당	비고
0. 집행비용	-	1,423,120원	약 매각가의 2.5% 추정
을구 1번 근저당 · 남부산농업협동조합	3,600,000,000원	55,416,880원	채권최고액 기준 · 미배당 발생
을구 3번 근저당 · 경상남도정치망수산업협동조합	4,620,000,000원	0원	채권최고액 기준 · 미배당 발생
잔여 · 소유자 교부	-	0원	당해세·임차인 최우선변제 미반영

현재 회차 배당표상 채권총액 8,220,000,000원 중 배당은 55,416,880원이고, 미배당은 8,164,583,120원입니다. 신청채권자 경상남도정치망수산업협동조합의 배당은 데이터상 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.

매각대금 배분 (현재 최저가 56,840,000원)

회차별 미배당 추정

실거래 데이터가 없어 시세 차트가 아니라 회차별 미배당을 표시합니다. 유찰될수록 매수인 인수는 0원이나 채권 미배당은 커집니다.

✅ 권리상 숫자 제공 데이터만 놓고 보면 매수인 실질취득은 56,840,000원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과해 실질취득이 보증금으로 고정되는 구조는 아닙니다.

⛔ 실무상 리스크 최저가가 낮아 보이는 이유만으로 가격 메리트를 말하기 어렵습니다. 임차인·점유자 39명, 보증금 미상 38명, 감정상 실제 이용상태 확인 필요, 특별매각조건상 매수보증금 20%, 그리고 2026.06.12 기각결정정본 발송 기록이 함께 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산광역시 서구 서대신동2가 소재 동대신역 북서측 인근입니다. 부근은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통으로 표시됩니다.
교통. 차량 접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 동대신역이 소재하여 제반 교통상황은 보통으로 기재되어 있습니다.
건물. 2019.07.30 사용승인의 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상10층 건물입니다. 승강기설비, 소방설비, 기계식주차설비, 위생 및 급배수설비, 도시가스를 이용한 난방설비 등이 추정됩니다.
용도·규제. 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 공시지가는 2,330,000원/㎡입니다.
하자 메모. 일부 층 공용부분 복도에서 내장마감재 타일의 탈락, 부풀어 오름 등이 관찰되었다고 되어 있습니다. 입찰 전 현장 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

말소기준 원본 대조. 제공 데이터상 말소기준은 2019.08.09 남부산농협 근저당이나, 을구 1번 해지말소 기재가 함께 있습니다. 등기부 원본에서 현재 유효한 선순위 권리를 재확인해야 합니다.
임차인 39명 전수 확인. 보증금 확인자는 최동현 1명뿐이고 나머지는 보증금 미상입니다. 현황조사, 문건접수, 매각물건명세서, 주민등록 전입세대 열람을 맞춰야 합니다.
최동현 임차권등기. 보증금 100,000,000원, 전입 2020.09.03, 확정 2020.08.04, 임차권등기 2023.11.01입니다. 데이터상 대항력 없음이나 배당·말소·명도관계는 원본 확인이 필요합니다.
특별매각조건. 매수보증금은 최저가의 20%입니다. 현재 최저가 기준 보증금은 11,368,000원입니다.
절차 상태 확인. dlvr_flags에는 2026.06.12 채권자 강OO 및 채무자겸소유자 이OO에게 기각결정정본 발송 기록이 있습니다. 매각기일 진행 여부를 법원 원본으로 확인해야 합니다.
관리비·공용부 확인. 공용부분 마감재 이상이 관찰되었다는 감정 메모가 있으므로 체납관리비와 공용부 보수 부담 가능성을 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 “점유 39명”이 먼저다

이 사건은 겉으로 보면 감정가 116,000,000원짜리가 2회 유찰되어 56,840,000원까지 내려온 물건입니다. 제공 배당표상 인수액도 0원입니다. 하지만 결론은 공격적인 매수가 아니라 보수적 확인입니다. 임차인·점유자가 39명이고, 보증금 미상자가 38명이며, 감정상 실제 이용상태도 경매 진행 시 확인해야 한다고 되어 있습니다. 여기에 특별매각조건상 매수보증금 20%와 기각결정정본 발송 기록까지 겹칩니다. 권리상 인수는 0원, 실무상 난도는 높음. 이 물건은 낮은 최저가보다 원본 대조와 명도 가능성이 승부처입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-09-16	유찰	1억 1,600만원
2	2025-10-28	유찰	8,120만원
3	2026-03-31	매각	5,684만원
4	2026-06-30	대기	5,684만원

부동산임의경매

최저가는 49%까지 내려왔지만, 39명 점유와 보증금 미상이 더 크다 — 부산 에비뉴엘 705호

물건 개요

① 권리 흐름 — 데이터상 인수는 0원, 단 말소기준 원본 대조 필요

② 임차인·점유자 분석 — 보증기관 승계가 아니라 실제 임차인 39명

③ 예상배당표 (매각가 56,840,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “인수 0원”보다 “점유 39명”이 먼저다

사건 개요

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현황조사 법원 집행관

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토지 정보 VWorld

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