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특수권리·특수조건 2

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NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.13 4회 · 최저 15,967,000원
C 매력지수48 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100228 · 부산서부지원 · 근린시설
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
46,550,000원 4,655만 감정가 95,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
06-30
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
465만원
최저가의 10% · 4,655,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 9,500만원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · VII-0.207g 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 오피스텔 점유자·대항력 가능 임차 리스크 확인이 필요한 물건입니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 근린시설

유찰로 가격은 내려왔지만, 점유 리스크를 먼저 봐야 한다 — 부산 에비뉴엘 1006호

부산지방법원 2025타경100228 · 부산광역시 서구 구덕로305번길 10, 10층1006호 (서대신동2가,에비뉴엘)
감정가 95,000,000원 · 최저매각가 46,550,000원(2회 유찰) · 매각기일 2026.06.30 · 근린시설
48점
매력지수 C등급 · 유찰로 가격은 낮아졌지만 대항력 가능 점유자와 업무시설 이용상태 확인이 필요한 물건
최저가는 감정가 대비 낮아졌으나 대항력 있는 점유자와 보증금 미상 임차 위험, 실제 이용상태 확인 필요성이 있어 보수적 접근이 필요하다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 2회 유찰로 가격은 감정가의 49%까지 낮아졌습니다. 다만 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 점유와 임차 리스크입니다. 대항력 있는 점유자가 확인되고 보증금이 특정되지 않아, 낙찰 전 현황 확인이 필수입니다.
감정가
95,000,000원
근린시설
최저가
46,550,000원
2회 유찰 · 49%
매수인 인수
0원
등기상 인수권리 없음
핵심지표
점유 확인
대항력 가능 임차 확인

부산지방법원 2025타경100228. 부산 서구 서대신동2가 에비뉴엘 10층 1006호 근린시설입니다. 등기 구조만 보면 2020년 설정된 경상남도정치망수산업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 임의경매와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 현황조사상 여러 점유자가 확인되어 가격보다 점유관계 확인이 먼저 필요한 물건입니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100228
소재지부산광역시 서구 구덕로305번길 10, 10층1006호 (서대신동2가,에비뉴엘)
용도 / 이용상태근린시설 · 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재
소유자이은경
감정가 / 최저가95,000,000원 / 46,550,000원 (2회 유찰)
신청채권자 / 청구경상남도정치망수산업협동조합 / 3,764,630,694원
매각기일2026.06.30

① 권리 흐름 — 등기상 인수는 없음, 점유가 변수

말소기준권리는 2020.06.02 설정된 경상남도정치망수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 4,620,000,000원이며 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 현황조사상 대항력 있는 점유자가 확인되어 등기 외 권리관계 확인이 필요합니다.

② 임차·점유 분석 — 보증금 미상 위험

⚠️ 대항력 가능 점유자 확인 조창현·임호승·황지혜·김다솜은 전입일이 말소기준권리 이전으로 확인되어 대항력 있음으로 조사되었습니다. 보증금이 확인되지 않아 실제 인수금액은 매각물건명세서 및 현장 확인이 필요합니다.
점유자전입일대항력우선변제승계
조창현2020.02.07有해당 없음확인 필요
임호승2020.02.05有해당 없음확인 필요
황지혜2020.04.20有해당 없음확인 필요
김다솜2020.03.20有해당 없음확인 필요

그 외 전입자는 대부분 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음으로 조사되었습니다. 전영은은 전입신고가 말소기준권리 이후이며 보증금은 미상입니다.

③ 예상배당표 (매각가 46,550,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-1,237,900원
근저당권 · 경상남도정치망수산업협동조합4,620,000,000원45,312,100원
소유자 교부-0원
매각대금 배분
감정가 vs 회차별 최저가
⛔ 가장 큰 리스크 최저가는 낮아졌지만 대항력 있는 점유자의 보증금이 확인되지 않았습니다. 최저가만 보고 저렴하다고 판단하기보다, 실제 점유관계와 인수 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
✅ 권리 관점 등기상 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 확인된 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모

  • 입지. 부산광역시 서구 서대신동2가 소재 동대신역 북서측 인근으로 공동주택·업무시설·근린생활시설이 형성된 지역입니다.
  • 교통. 차량 접근 가능하며 인근 시내버스 정류장 및 부산도시철도1호선 동대신역이 위치합니다.
  • 시설. 2019.07.30 사용승인된 철근콘크리트구조 건물이며 승강기·소방·기계식주차 설비 등이 확인됩니다.
  • 주의사항. 일부 공용부분 내장마감재 탈락·부풀음 현상이 관찰되어 입찰 전 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 점유 확인. 대항력 있는 점유자의 보증금 및 계약관계를 반드시 확인하세요.
  • 매각물건명세서 확인. 보증금 미상 점유자가 있어 최종 명세서 확인이 필요합니다.
  • 이용상태 확인. 건축물대장상 업무시설이나 실제 이용상태는 현장 확인이 필요합니다.
  • 권리 분석. 근저당권 이후 권리는 소멸하지만 점유 리스크는 별도 검토 대상입니다.

맺으며 — “가격은 내려왔지만 확인할 것이 남았다”

이 물건은 2회 유찰로 가격 부담은 크게 낮아졌습니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 최저가 자체가 아니라 최종 취득비용입니다. 등기상 인수권리는 없지만 대항력 있는 점유자가 확인되어 보증금과 점유관계를 확인한 뒤 접근해야 합니다. 가격은 매력적일 수 있으나, 권리보다 현황 확인이 승부처인 물건입니다.

본 리포트는 등기부·현황조사·매각 관련 데이터를 토대로 작성한 분석 의견이며, 미납 관리비·당해세·최우선변제 등 일부 항목은 반영되지 않을 수 있습니다. 입찰 전 원본 서류와 현장 확인을 권합니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 서구 구덕로305번길 10, 10층1006호 (서대신동2가,에비뉴엘)

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