부산지방법원 2025타경100228. 부산 서구 서대신동2가 에비뉴엘 8층 801호입니다. 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정요항표상 건축물대장에는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며 실제 이용상태는 확인이 필요합니다. 감정가 107,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가격은 52,430,000원입니다.
등기상 말소기준은 2020년 6월 2일 설정된 경상남도정치망수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 4,620,000,000원이며 공동담보로 설정된 권리입니다. 그 뒤의 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 현황조사상 말소기준일보다 앞서 전입한 사람이 조창현·임호승·황지혜·김다솜·황종섭, 총 5명입니다. 이들의 임대차보증금과 확정일자, 현재 점유 여부가 확인되지 않아 실제 대항력 및 인수 가능성을 확정할 수 없습니다. 따라서 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 낙찰자의 인수 부담까지 0원이라고 결론 내리면 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100228 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로305번길 10, 8층 801호 (서대신동2가, 에비뉴엘) |
| 물건종류 | 근린시설 · 건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 실제 이용상태 확인 필요 |
| 건물 | 2019.07.30 사용승인 · 지하 1층 / 지상 10층 · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 이은경 (2020.06.02 소유권이전 · 단독소유) |
| 감정가 | 107,000,000원 |
| 최저매각가격 | 52,430,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 | 경상남도정치망수산업협동조합 |
| 청구금액 | 3,764,630,694원 |
| 말소기준권리 | 2020.06.02 을구 3번 근저당권 · 채권최고액 4,620,000,000원 · 공동담보 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 등기권리 소멸과 임차보증금 인수는 별개
기존 남부산농업협동조합 근저당권은 2020.06.02 해지되어 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 같은 날 설정된 경상남도정치망수산업협동조합의 을구 3번 근저당권입니다. 이후의 강민화 임차권등기와 임의·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
② 점유·임차인 분석 — 선순위 전입자의 실체 확인이 핵심
현황조사 및 등기자료에 나타나는 전입·임차 관련 인원은 38명입니다. 이 가운데 말소기준 이전 전입자는 5명, 이후 전입·임차권등기자는 33명입니다. 다만 조사상 이름이 기재되었다는 사실만으로 모든 사람이 현재 실제 임차인이라는 뜻은 아니며, 계약관계와 점유 여부를 개별적으로 확인해야 합니다.
특히 선순위 전입자 5명의 보증금이 확인되지 않아 전체 임대차보증금, 미배당액 및 매수인 인수 가능액을 계산할 수 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부 역시 임차인별 원본 대조가 필요합니다.
말소기준 이전 전입자 — 대항력 가능·미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임호승 | 2020.02.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 확인 |
| 조창현 | 2020.02.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 확인 |
| 황종섭 | 2020.02.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 확인 |
| 김다솜 | 2020.03.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 확인 |
| 황지혜 | 2020.04.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 확인 |
전입일이 말소기준보다 빠르다는 사실은 확인되지만, 계약내용과 실제 점유가 확인되지 않았으므로 대항력을 확정하지 않습니다. 우선변제 및 미배당 인수 여부도 원본 확인이 필요합니다.
후순위 임차권등기 — 강민화
| 임차권자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강민화 을구 4번 · 건물 전부 |
2022.04.29 / 2022.04.29 | 100,000,000원 | 후순위 | 말소기준 이후 | 등기 소멸 |
강민화의 임대차계약일은 2022.04.26, 주민등록일·점유개시일·확정일자는 모두 2022.04.29입니다. 임차보증금은 100,000,000원이며 2024.05.31 임차권등기가 접수됐습니다. 말소기준권리보다 후순위이므로 이 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 단, 후순위 임차권의 소멸을 선순위 전입자들의 권리까지 소멸한다는 의미로 확대해서는 안 됩니다.
그 밖의 후순위 전입 조사 내역
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 보증금 / 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황명철 | 2020.06.24 | 확인 필요 | 후순위 전입 | 미상 | 후순위 |
| 정이덕 | 2020.12.21 | 확인 필요 | 후순위 전입 | 미상 | 후순위 |
| 김중진 | 2021.08.13 | 확인 필요 | 후순위 전입 | 미상 | 후순위 |
| 김고은 | 2021.09.16 | 확인 필요 | 후순위 전입 | 미상 | 후순위 |
| 방정인 | 2021.10.18 | 2025.03.05 | 후순위 전입 | 미상 | 후순위 |
| 전영은 | 2021.11.16 | 2025.03.19 | 후순위 전입 | 미상 | 후순위 |
| 한재민 | 2021.12.14 | 2025.02.10 | 후순위 전입 | 미상 | 후순위 |
| 임유원 | 2021.12.30 | 확인 필요 | 후순위 전입 | 미상 | 후순위 |
| 이혜룡 | 2021.12.31 | 확인 필요 | 후순위 전입 | 미상 | 후순위 |
| 장지훈 | 2022.01.03 | 2025.02.27 | 후순위 전입 | 미상 | 후순위 |
| 신혜선 | 2022.01.13 | 2025.04.14 | 후순위 전입 | 미상 | 후순위 |
| 김도윤 | 2022.01.19 | 확인 필요 | 후순위 전입 | 미상 | 후순위 |
| 박소현 | 2022.01.24 | 확인 필요 | 후순위 전입 | 미상 | 후순위 |
| 김유연 | 2022.02.09 | 확인 필요 | 후순위 전입 | 미상 | 후순위 |
| 정유수 | 2022.02.14 | 확인 필요 | 후순위 전입 | 미상 | 후순위 |
| 이수화 | 2022.03.16 | 확인 필요 | 후순위 전입 | 미상 | 후순위 |
| 손수빈 | 2022.04.01 | 2025.02.14 | 후순위 전입 | 미상 | 후순위 |
| 윤정 | 2022.04.19 | 2025.04.01 | 후순위 전입 | 미상 | 후순위 |
| 박지희 | 2022.05.19 | 확인 필요 | 후순위 전입 | 미상 | 후순위 |
| 이현정 | 2022.05.24 | 확인 필요 | 후순위 전입 | 미상 | 후순위 |
| 김민지 | 2022.05.31 | 확인 필요 | 후순위 전입 | 미상 | 후순위 |
| 진나희 | 2022.07.20 | 2025.01.23 | 후순위 전입 | 미상 | 후순위 |
| 배주현 | 2022.07.27 | 2025.02.06 | 후순위 전입 | 미상 | 후순위 |
| 권은서 | 2022.08.04 | 2025.02.20 | 후순위 전입 | 미상 | 후순위 |
| 이한아 | 2022.09.16 | 확인 필요 | 후순위 전입 | 미상 | 후순위 |
| 윤종대 | 2022.10.13 | 2025.02.06 | 후순위 전입 | 미상 | 후순위 |
| 이지은 | 2022.12.15 | 확인 필요 | 후순위 전입 | 미상 | 후순위 |
| 김치성 | 2023.01.03 | 확인 필요 | 후순위 전입 | 미상 | 후순위 |
| 이수빈 | 2023.05.26 | 확인 필요 | 후순위 전입 | 미상 | 후순위 |
| 김혜미 | 2023.07.11 | 확인 필요 | 후순위 전입 | 미상 | 후순위 |
| 최중근 | 2024.02.23 | 2025.03.21 | 후순위 전입 | 미상 | 후순위 |
| 박준규 | 2024.12.30 | 확인 필요 | 후순위 전입 | 미상 | 후순위 |
위 후순위 전입자들은 전입일 기준으로 말소기준권리보다 늦습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 경우 우선변제 여부를 확정하지 않았습니다. 배당요구일이 표시된 사람은 관련 문건 접수 사실이 확인된 경우입니다. 개별 실제 점유관계와 명도 문제는 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,430,000원 가정)
현재 회차의 예상 매각대금은 52,430,000원입니다. 집행비용을 공제한 나머지를 말소기준 근저당권자에게 배당하는 단순 추정에서는 채권액에 비해 매각대금이 크게 부족합니다. 다만 선순위 임차인의 보증금과 우선변제 가능성, 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않은 배당 시뮬레이션이므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,343,740원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 경상남도정치망수산업협동조합 | 4,620,000,000원 | 51,086,260원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 52,430,000원 |
근저당 채권최고액 기준 미배당 추정액은 4,568,913,740원입니다. 공동담보가 설정된 근저당권의 미배당액 전체가 이 호실의 매수인에게 승계된다는 의미는 아닙니다. 반면 선순위 임차인들의 미확인 보증금은 별개의 인수 위험으로 남습니다.
회차별 매각·미배당 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 추정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 52,430,000원 | 51,086,260원 | 4,568,913,740원 | 미확정 |
| 3회 유찰(34%) | 36,701,000원 | 35,640,382원 | 4,584,359,618원 | 미확정 |
| 4회 유찰(24%) | 25,690,700원 | 24,828,267원 | 4,595,171,733원 | 미확정 |
유찰이 반복되면 입찰 최저가격은 내려가지만, 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성은 그 자체로 없어지지 않습니다. 실질취득금액이 확정되지 않은 지금은 회차별 최저가격만을 비교해 가격 메리트를 판단하는 것이 적절하지 않습니다.
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 서대신동2가 동대신역 북서측 인근에 소재합니다. 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설 등이 혼재하며, 감정상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 소재합니다. 감정상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도·이용상태. 물건은 근린시설로 표시되어 있으나 감정평가에서 확인한 건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 이해관계인 부재로 실제 이용상태가 확인되지 않았으므로, 현황 및 적법한 사용용도를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 건물. 2019.07.30 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물입니다. 승강기·소방설비·기계식주차설비가 있으며, 위생·급배수 및 도시가스 난방설비 등이 설치된 것으로 추정됩니다.
- 공용부분 하자. 일부 층 공용복도에서 타일 탈락과 부풀어 오름 등의 현상이 관찰됐습니다. 실제 보수 범위와 비용, 관리주체의 수선계획을 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다. 토지 공시지가는 2,330,000원/㎡이며, 토지는 대체로 평탄한 부정형입니다.
- 접도. 북측 약 3~4미터, 남측 약 5~6미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 환금성. 근린시설 표시와 공부상 오피스텔 용도, 실제 이용상태 미확인, 다수 점유조사 내역 및 공용부분 하자 등이 매수자 판단에 영향을 줄 수 있습니다. 거래가격 비교자료 없이 감정가 대비 할인율만으로 환금성이나 시세 메리트를 확정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 5명의 실체 확인. 임호승·조창현·황종섭·김다솜·황지혜의 임대차계약, 전입 및 점유 지속 여부, 보증금·확정일자·배당요구 관계를 개별 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재산정. 대항력 있는 선순위 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 예상 낙찰가에 해당 인수액을 더해 실질취득금액을 계산해야 합니다. 최저가 49%라는 수치만으로 투자 여부를 결정해서는 안 됩니다.
- 강민화 임차권등기. 보증금 100,000,000원, 전입·확정일자 2022.04.29, 을구 4번 임차권등기의 원본을 확인하고 강제경매 신청채권자와의 관계도 대조해야 합니다.
- 특별매각조건. 재매각 사건으로 입찰보증금 비율이 20%입니다. 현재 최저가 기준 매수신청보증금 10,486,000원을 준비해야 합니다.
- 용도 확인. 근린시설 표시와 건축물대장상 업무시설(오피스텔)의 관계를 확인하고, 실제 이용상태 및 용도 적합성을 현장에서 조사해야 합니다.
- 공용부분 상태. 복도 타일 탈락·부풀어 오름이 보고되어 있으므로 관리주체를 통해 보수계획과 관련 비용을 확인해야 합니다.
- 점유·명도 조사. 다수의 전입 및 배당요구 내역이 있으므로 현재 점유자, 임대차관계와 인도 가능성을 확인해야 합니다. 등기권리 말소와 실제 명도는 별개의 문제입니다.
- 경매기록 변동 확인. 2026.06.12 및 2026.08.25 기각결정 관련 문건 이력이 있으므로 현재 매각 진행상태와 관련 결정의 대상·효력을 사건기록으로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차 관련 문건과 최신 매각조건을 반드시 재확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가보다 먼저 확인할 것은 선순위 보증금”
부산 에비뉴엘 801호의 최저매각가격은 52,430,000원으로 감정가 107,000,000원의 49%까지 하락했습니다. 하지만 두 차례 유찰됐다는 사실이 곧 가격 메리트를 보장하지는 않습니다.
핵심은 말소기준 이전 전입자 5명입니다. 보증금과 실제 점유관계가 확인되지 않아 대항력 성립 여부 및 매수인 인수액이 확정되지 않았습니다. 단순 배당 계산의 인수액 0원만 믿고 응찰하면 실제 취득비용을 잘못 판단할 수 있습니다.
여기에 공부상 오피스텔과 근린시설 표시의 차이, 실제 이용상태 미확인, 공용복도 하자, 재매각 보증금 20% 조건까지 함께 검토해야 합니다. 실거래 비교자료도 확인되지 않아 가격의 적정성을 뒷받침할 근거가 충분하지 않습니다.
결론은 권리 및 가격 판단 보류입니다. 선순위 전입자들의 임대차 실체와 미배당 인수 가능액을 먼저 확정하고, 그 결과를 반영한 실질취득금액을 기준으로 가격을 비교해야 합니다. 이 물건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 낙찰 이후 실제로 얼마를 부담하게 되는가입니다.
