부산지방법원 2025타경100228. 서대신동2가 에비뉴엘 9층 907호입니다. 사건상 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가서에는 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있다고 명시되어 있습니다. 이해관계인의 부재로 실제 이용상태는 확인하지 못한 상태입니다.
권리관계도 단순하지 않습니다. 소유자 이은경 명의로 설정된 경상남도정치망수산업협동조합의 근저당권 채권최고액은 4,620,000,000원이며, 공동담보로 설정된 권리입니다. 해당 근저당은 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다. 그러나 근저당의 말소와 임차인의 대항력 및 미배당 보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다.
특히 조사된 전입자 중 일부는 근저당 설정일보다 앞서 전입했습니다. 다만 조사명단에 해당 전유부분이 명시되지 않은 사람이 많으므로, 건물 전체 전입자를 모두 907호 임차인으로 간주하거나 반대로 모두 무관하다고 배제해서도 안 됩니다. 이 구분이 이번 사건 권리분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100228 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로305번길 10, 9층 907호 (서대신동2가, 에비뉴엘) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 표기 / 건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 실제 이용상태 확인 필요 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 10층 · 2019.07.30 사용승인 |
| 소유자 | 이은경 (2020.06.02 소유권이전, 단독소유) |
| 감정가 | 82,000,000원 |
| 최저매각가 | 40,180,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 경상남도정치망수산업협동조합 |
| 청구금액 | 3,764,630,694원 |
| 말소기준권리 | 2020.06.02 을구 3번 근저당권 · 채권최고액 4,620,000,000원 |
| 등기 임차권 | 김고은 · 제907호 전유부분 전부 · 보증금 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 점유 위험은 별개
최초 소유자 조정희 명의로 설정됐던 남부산농업협동조합의 3,600,000,000원 근저당권은 2020.06.02 이미 말소되었습니다. 현재 말소기준은 같은 날짜에 설정된 경상남도정치망수산업협동조합의 을구 3번 근저당권입니다.
이후 등기된 김고은의 임차권과 두 경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 등기부상 소멸 예정이라는 사실만으로 다른 점유자의 대항력이나 매수인 인수위험이 사라지는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 907호와 호실 미특정 전입자를 구분해야 한다
조사명단에는 총 38명이 기재되어 있습니다. 그중 김고은은 등기부에 제907호 전유부분 전부를 대상으로 하는 임차권이 명확히 표시되어 있습니다. 나머지 37명은 조사명단만으로 해당 전유부분이 특정되지 않아, 전원에게 907호에 대한 임차권이 존재한다고 판단할 수 없습니다.
보증기관의 대위변제·승계로 중복 기재된 신고인은 확인되지 않습니다. 다만 조사된 38명 모두를 실제 907호 임차인 38명으로 확정하는 것도 부정확합니다. 현재 907호에 대한 권리 범위가 명시된 임차권자는 김고은 1명이고, 나머지는 해당 호실과의 관련성을 확인해야 하는 조사 대상입니다.
| 성명 / 구분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 조창현 호실 미특정 |
2020.02.07 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 · 승계 미확인 |
| 임호승 호실 미특정 |
2020.02.05 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 · 승계 미확인 |
| 황지혜 호실 미특정 |
2020.04.20 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 · 승계 미확인 |
| 김다솜 호실 미특정 |
2020.03.20 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 · 승계 미확인 |
| 황종섭 호실 미특정 |
2020.02.10 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 · 승계 미확인 |
| 김고은 907호 임차권등기 |
2021.09.16 확정 2021.08.23 |
70,000,000원 | 말소기준 이후 대항력 없음 · 우선변제 여부 확인 필요 · 승계 없음 |
선순위 전입 표기 5명은 각자의 해당 호실, 실제 주택 점유 및 임대차관계가 확인되어야 합니다. 전입일만으로 본건에 대한 대항력을 확정할 수 없습니다.
③ 907호 임차권등기 — 김고은 보증금 70,000,000원
| 임차권자 | 김고은 |
|---|---|
| 임차 목적물 | 제907호 전유부분 전부 |
| 임대차계약일 | 2021.08.23 |
| 점유개시일 | 2021.09.15 |
| 주민등록일 | 2021.09.16 |
| 확정일자 | 2021.08.23 |
| 임차보증금 | 70,000,000원 |
| 임차권등기 | 2023.11.06 · 을구 4번 |
| 말소기준과의 관계 | 2020.06.02 근저당권보다 후순위 |
| 매각 후 권리 | 등기상 매각으로 소멸 예정 |
김고은은 임대차계약과 전입 모두 말소기준권리 설정 이후입니다. 따라서 이 임차권에 대해서는 선순위 대항력을 인정하기 어렵고, 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
다만 보증금 70,000,000원이 최저가 40,180,000원보다 크다는 사실만으로 그 전액 또는 차액이 자동으로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 인수 여부는 대항력과 배당관계에 따라 구분해야 합니다. 현재는 김고은의 임차권과 별도로 존재하는 선순위 전입자들의 권리관계를 확인하는 일이 더 중요합니다.
④ 나머지 전입자 — 호실 및 실제 점유관계 확인
선순위 전입 표기 5명과 김고은 외에도 32명이 조사되어 있습니다. 이들의 전입일은 말소기준권리 이후로 기재되어 있지만, 대상 호실과 실제 점유 여부는 별도로 확인해야 합니다. 보증금 및 확정일자가 확인되지 않은 사람들에 대해서는 우선변제 순위도 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 권리 검토 |
|---|
⑤ 가격 분석 — 감정가 49%라도 실질취득 기준이 먼저다
감정가는 82,000,000원이고, 현재 최저매각가는 40,180,000원입니다. 두 차례 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
하지만 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수는 없습니다. 확인된 실거래 비교가격이 없고, 선순위 전입자의 보증금과 해당 호실 점유관계도 확정되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지, 최종 취득금액이 얼마인지 판단할 근거가 부족합니다.
| 회차 | 매각가격 | 근저당 예상배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 40,180,000원 | 39,056,760원 | 4,580,943,240원 |
| 3회 유찰(34%) | 28,126,000원 | 27,219,732원 | 4,592,780,268원 |
| 4회 유찰(24%) | 19,688,200원 | 18,933,812원 | 4,601,066,188원 |
미배당액은 공동담보 근저당의 채권최고액을 기준으로 계산한 배당 부족 추정치입니다. 매수인의 인수채무를 나타내는 수치가 아닙니다. 실제 채무잔액과 공동담보 배당관계에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 예상배당표 (현재 최저매각가 40,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,123,240원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 경상남도정치망수산업협동조합 | 4,620,000,000원 | 39,056,760원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,123,240원을 제외한 39,056,760원이 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 소유자 잔여금은 0원으로 예상됩니다.
다만 이 표는 확정된 임차인 배당표가 아닙니다. 선순위 전입자들의 보증금·우선변제 순위, 최우선변제 및 당해세 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 서대신동2가, 동대신역 북서측 인근입니다. 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설 등이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 위치합니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물 용도. 사건상 근린시설로 표시되어 있으나 건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 이용상태는 확인이 필요합니다. 건축물대장상 용도와 실제 점유 형태를 대조해야 합니다.
- 건축 및 설비. 2019.07.30 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 승강기·소방설비·기계식주차설비가 있으며 위생·급배수 및 도시가스 난방설비 등이 추정됩니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역입니다. 공시지가는 2,330,000원/㎡이며, 토지는 대체로 평탄한 부정형입니다.
- 도로. 북측 약 3~4m, 남측 약 5~6m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 건물 상태. 일부 층의 공용부분 복도에서 타일 탈락과 부풀어 오름이 관찰되었습니다. 현장 확인과 관리·보수 범위 파악이 필요합니다.
- 환금성. 감정가 대비 할인율은 커졌으나 실거래 비교가격이 확인되지 않았습니다. 업무시설(오피스텔)의 실제 이용상태, 권리관계 및 건물 관리상태를 확인하지 않고 매각 용이성이나 시세 대비 가격 메리트를 판단하기는 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 907호 점유자 특정. 현황조사에 기재된 사람 중 실제 907호를 점유하거나 임차권을 주장하는 사람이 누구인지 확인해야 합니다. 다른 호실의 전입자를 본건 임차인으로 합산하지 않도록 주의해야 합니다.
- 선순위 전입자 확인. 조창현·임호승·황지혜·김다솜·황종섭의 실제 거주 호실, 임대차계약, 점유개시일, 보증금 및 확정일자를 확인해야 합니다.
- 김고은 임차권. 보증금 70,000,000원, 임차권등기 및 배당요구의 법적 효력과 실제 배당순위를 매각물건명세서 및 관련 문건과 대조해야 합니다.
- 강민화 관련성. 조사상 전입자와 강제경매 채권자의 성명이 동일합니다. 두 지위의 관계, 임대차계약과 채권 발생 원인 등을 확인해야 합니다.
- 공동담보목록 확인. 제2020-169호 공동담보목록과 근저당의 실제 채무잔액, 다른 담보목적물의 경매·배당 진행상황을 확인해야 합니다.
- 실질취득액 계산. 현재 최저매각가 40,180,000원만을 취득비용으로 간주하지 말고, 인수 가능한 미배당 보증금이 확인되면 반드시 합산해야 합니다.
- 실제 이용상태. 사건상 근린시설 표시와 건축물대장상 업무시설(오피스텔)의 관계, 907호의 실제 사용 및 임대 형태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물 하자·관리비. 공용복도 마감재 탈락·부풀어 오름, 기계식주차장 상태와 미납 관리비 및 공용부분 관련 부담을 확인해야 합니다.
- 절차 진행상태. 2026.06.12 및 2026.08.25에 발송된 기각결정정본 관련 문건을 확인하고, 2026.10.13 매각기일의 진행 여부를 법원 공고와 대조해야 합니다.
- 최종 서류 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 전입세대 확인자료와 관련 문건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 인수액의 확정”
이번 에비뉴엘 907호는 감정가 82,000,000원에서 최저가 40,180,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 표면적인 가격 변화는 크지만, 그것만으로 시세보다 저렴한 경매라고 결론 내릴 수는 없습니다.
김고은의 70,000,000원 임차권은 말소기준 이후의 권리로 분류됩니다. 그러나 조사상 말소기준보다 먼저 전입한 5명의 보증금과 실제 점유 호실이 확인되지 않았습니다. 이들이 모두 907호 임차인이라고 볼 근거는 없지만, 본건과 무관하다고 확정할 근거도 없습니다.
더욱이 건축물대장상 업무시설(오피스텔)과 사건상 근린시설 표기가 병존하고, 실제 이용상태와 실거래 비교가격도 확인되지 않았습니다. 일부 공용부분의 마감재 하자 역시 현장 점검이 필요한 사항입니다.
현재 판단은 권리·가격 모두 보류입니다. 선순위 전입자들의 실제 점유관계와 보증금, 김고은의 배당관계를 확정한 뒤 매수인 실질취득금액을 계산해야 합니다. 단순히 감정가의 49%라는 이유로 가격상 이점이 있다고 판단하거나, 배당표의 인수액 0원을 확정 사실로 받아들이는 것은 위험합니다.
