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특수권리·특수조건 2

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.11.17 2회 · 최저 9,388,000원
D 매력지수28 유찰 6회

부동산임의경매

2025타경100228 · 부산서부지원 · 근린시설
최저매각가 7차 · 유찰 6회 가격 메리트
13,412,000원 1,341만 감정가 114,000,000원
감정가의 12% ▼ 88% 할인
다음 매각기일
10-13
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
134만원
최저가의 10% · 1,341,200원
감정가 대비
▼ 88.2% 싸게 매수
감정가 1.14억원
최근 결과
6 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · VII-0.207g 감정가 대비 88% 할인 유찰 6회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가 1,341만원보다 중요한 것은 선순위 전입자 5명의 미확인 보증금입니다. 인수액이 확인되기 전에는 실질취득가격도 산정할 수 없습니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 6회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 근린시설 · 건축물대장상 업무시설(오피스텔)

감정가의 11.76%까지 내려왔지만, ‘선순위 전입자 5명’의 인수액이 아직 보이지 않는다 — 부산 에비뉴엘 305호

부산지방법원 2025타경100228 · 부산광역시 서구 구덕로305번길 10, 3층305호 (서대신동2가, 에비뉴엘)
감정가 114,000,000원 · 최저매각가 13,412,000원 · 6회 유찰 · 매각기일 2026.10.13
⚠️ 선순위 전입 5명 🔁 6회 유찰 💰 최저가 13,412,000원 ❓ 인수액 미상
28점
매력지수 D등급 · 감정가의 11.76%까지 유찰됐지만 선순위 전입자 5명의 보증금·확정일자가 미상이라 실질 인수액을 산정할 수 없는 고위험 사건
말소기준권리 이전 전입자 5명의 보증금이 확인되지 않아 매수인 인수액과 실질취득가격이 미상이고, 38명의 점유자·6회 유찰·실제 이용상태 미확인까지 겹쳐 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없음.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 114,000,000원이 6회 유찰돼 최저가가 13,412,000원까지 내려왔지만, 이 물건은 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 말소기준권리인 2020.06.02. 근저당보다 앞서 전입한 5명의 점유자가 있고, 모두 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·인수액 미상 상태입니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 가격이 실제로 저렴한지 판단할 근거가 없습니다.
감정가 / 최저가
114,000,000원
13,412,000원
6회 유찰 · 감정가의 11.76%
실거래 / 실질취득
산정 불가
실거래 자료 없음 · 선순위 보증금 미상
매수인 인수
미상
선순위 전입자 5명 보증금 확인 필요
핵심지표
선순위 5명
말소기준 전 전입 · 대항력 가능·미상

부산지방법원 2025타경100228. 부산 서구 서대신동2가 에비뉴엘 3층 305호입니다. 사건의 말소기준권리는 2020.06.02. 경상남도정치망수산업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 4,620,000,000원입니다. 이후의 임의경매개시결정과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기 자체만 보면 기준은 명확하지만, 실제 입찰 위험은 등기보다 점유관계에서 발생합니다.

현황조사 등에 이름이 확인되는 점유자는 모두 38명이고, 그중 임호승·조창현·황종섭·김다솜·황지혜는 말소기준권리보다 앞서 전입했습니다. 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수도 없지만, 반대로 낙찰자가 인수할 금액이 0원이라고 확정해서도 안 됩니다. 따라서 현재 최저가 13,412,000원은 실질취득가격이 아닐 수 있습니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100228
소재지부산광역시 서구 구덕로305번길 10, 3층305호 (서대신동2가, 에비뉴엘)
용도 / 이용상태근린시설 · 건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 실제 이용상태 확인 필요
소유자이은경
감정가 / 최저가114,000,000원 / 13,412,000원 (6회 유찰)
신청채권자 / 청구경상남도정치망수산업협동조합 / 3,764,630,694원
매각기일2026.10.13
말소기준권리2020.06.02. 근저당권 · 경상남도정치망수산업협동조합 · 채권최고액 4,620,000,000원

① 권리 흐름 — 등기보다 점유관계가 핵심

2019.08.09. 남부산농업협동조합 근저당권은 2020.06.02. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 같은 날 설정된 경상남도정치망수산업협동조합 근저당권입니다. 2025.01.17. 임의경매개시결정과 2025.01.22. 강제경매개시결정은 이보다 뒤에 접수됐으므로 매각으로 소멸합니다.

⛔ 이 사건의 핵심 — 등기상 소멸과 임차보증금 인수는 별개 말소기준권리 이전 전입자가 5명 확인됩니다. 이들의 보증금·확정일자가 모두 미상이라 실제 대항요건과 인수보증금을 확정할 수 없습니다. 특히 낙찰가가 13,412,000원으로 매우 낮아진 상황에서는 선순위 임차보증금이 확인될 경우 낙찰가보다 인수금액이 훨씬 커질 가능성을 반드시 별도로 확인해야 합니다.

임차·점유관계 — 실제 점유자 38명

성명전입일대항력우선변제승계배당요구
전영은2021.11.16없음미상없음2025.03.19
조창현2020.02.07가능·미상미상없음해당 없음
권은서2022.08.04없음미상없음2025.02.20
한재민2021.12.14없음미상없음2025.02.10
김중진2021.08.13없음미상없음해당 없음
임호승2020.02.05가능·미상미상없음해당 없음
이현정2022.05.24없음미상없음해당 없음
황지혜2020.04.20가능·미상미상없음해당 없음
임유원2021.12.30없음미상없음해당 없음
김혜미2023.07.11없음미상없음해당 없음
정유수2022.02.14없음미상없음해당 없음
이수빈2023.05.26없음미상없음해당 없음
이지은2022.12.15없음미상없음해당 없음
김도윤2022.01.19없음미상없음해당 없음
장지훈2022.01.03없음미상없음2025.02.27
김치성2023.01.03없음미상없음해당 없음
박소현2022.01.24없음미상없음해당 없음
김유연2022.02.09없음미상없음해당 없음
손수빈2022.04.01없음미상없음2025.02.14
김다솜2020.03.20가능·미상미상없음해당 없음
진나희2022.07.20없음미상없음2025.01.23
박준규2024.12.30없음미상없음해당 없음
이한아2022.09.16없음미상없음해당 없음
강민화2022.04.29없음미상없음해당 없음
박지희2022.05.19없음미상없음해당 없음
신혜선2022.01.13없음미상없음2025.04.14
배주현2022.07.27없음미상없음2025.02.06
김민지2022.05.31없음미상없음해당 없음
정이덕2020.12.21없음미상없음해당 없음
방정인2021.10.18없음미상없음2025.03.05
김고은2021.09.16없음미상없음해당 없음
이혜룡2021.12.31없음미상없음해당 없음
윤정2022.04.19없음미상없음2025.04.01
황명철2020.06.24없음미상없음해당 없음
이수화2022.03.16없음미상없음해당 없음
윤종대2022.10.13없음미상없음2025.02.06
황종섭2020.02.10가능·미상미상없음해당 없음
최중근2024.02.23없음미상없음2025.03.21

말소기준권리 2020.06.02. 이전 전입자는 임호승(2020.02.05), 조창현(2020.02.07), 황종섭(2020.02.10), 김다솜(2020.03.20), 황지혜(2020.04.20)입니다. 다섯 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 실제 인수액을 확정할 수 없습니다.

⚠️ 강민화 명의도 별도 확인 점유자 명단의 강민화는 등기부상 강제경매 채권자와 동일 이름으로 기재되어 있어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시되어 있습니다. 실제 임대차관계인지 관계인 점유인지 원본 서류와 점유관계를 함께 확인할 필요가 있습니다.

② 가격·유찰 구조 — 11.76%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

감정가는 114,000,000원, 현재 최저매각가는 13,412,000원입니다. 6회 유찰된 현재 회차의 비율은 감정가의 11.76%입니다. 다음 회차 시나리오는 7회 유찰 시 9,388,400원, 8회 유찰 시 6,571,880원입니다.

⚠️ 실거래 시세 비교는 할 수 없다 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 현재 최저가가 시세보다 낮다고 판단할 수 없습니다. 더구나 선순위 전입자 5명의 보증금이 미상이라 실제 취득원가는 낙찰가 13,412,000원보다 커질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 13,412,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-641,416원
2. 근저당 · 경상남도정치망수산업협동조합4,620,000,000원12,770,584원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 회차 기준 근저당 채권의 미배당액은 4,607,229,416원이고, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당 시뮬레이션에는 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있으나, 선순위 전입자 5명의 보증금이 확인되지 않았으므로 권리분석상 실제 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.

매각대금 배분 (현재 회차 13,412,000원)
집행비용 641,416원, 근저당 배당 12,770,584원, 소유자 잔여 0원.
회차별 미배당
실거래 자료가 없어 가격 비교 대신 현재·7회·8회 유찰 시 근저당 미배당액을 표시했습니다.
✅ 등기 관점 2020.06.02. 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 접수된 임의경매개시결정과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 기준 자체는 명확합니다.
⛔ 실질취득 관점 문제는 선순위 전입자 5명의 보증금입니다. 보증금이 확인되기 전에는 매수인 인수액도, 실질취득가격도 산정할 수 없습니다. 따라서 감정가의 11.76%라는 최저가만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 부산광역시 서구 서대신동2가 동대신역 북서측 인근으로, 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도1호선 동대신역이 소재합니다.
  • 이용상태. 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 이해관계인 부재로 실제 이용상태는 확인이 필요합니다.
  • 건물. 2019.07.30. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물이며 승강기·소방·기계식주차설비 등이 있습니다.
  • 도로. 토지 북측 약 3~4미터, 남측 약 5~6미터 포장도로에 각각 접합니다.
  • 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며 공시지가는 2,330,000원/㎡입니다.
  • 상태. 일부 층 공용부분 복도에서 내장마감재 타일의 탈락·부풀어 오름 현상이 관찰됐습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 선순위 5명 보증금 확인. 임호승·조창현·황종섭·김다솜·황지혜의 임대차계약 내용과 보증금, 실제 점유 여부를 확인하기 전에는 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
  • 확정일자·배당관계 확인. 다섯 선순위 전입자의 확정일자와 배당요구 여부, 매각물건명세서상 인수 문구를 원본으로 대조해야 합니다.
  • 강민화 관계 확인. 점유자 명단과 강제경매 채권자에 동일 이름이 있으므로 실제 임대차인지 관계인 점유인지 확인해야 합니다.
  • 38명 점유관계 확인. 다수 전입자가 확인되는 만큼 305호와 각 전입자의 실제 점유 범위 및 현재 점유 상태를 확인해야 합니다.
  • 실제 용도 확인. 용도 표시는 근린시설이고 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나, 감정 당시 실제 이용상태는 확인되지 않았습니다.
  • 공용부분 상태 확인. 일부 층 복도에서 타일 탈락·부풀어 오름이 관찰됐으므로 현장 상태를 확인해야 합니다.
  • 시세 별도 확인. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 11.76%라는 수치만으로 가격 경쟁력을 판단해서는 안 됩니다.

맺으며 — “낙찰가 1,341만원”보다 먼저 확인할 것은 선순위 보증금이다

이 물건은 6회 유찰돼 114,000,000원의 감정가가 13,412,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 권리분석의 결론은 반대 방향에서 시작해야 합니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 사람이 5명이고 이들의 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 매수인 인수액은 미상이며, 실제 취득비용도 산정할 수 없습니다.

등기상 후순위 권리의 소멸 여부는 비교적 명확하지만, 이 사건에서 중요한 것은 등기가 아니라 점유와 임대차 원본입니다. 선순위 전입자 5명의 계약관계와 보증금이 확인되기 전에는 13,412,000원을 실질취득가격으로 보거나 “감정가의 11.76%이므로 싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 여기에 38명의 점유자, 실제 이용상태 미확인, 6회 유찰까지 겹쳐 있어 낮은 최저가보다 미확정 인수위험을 먼저 해소해야 하는 사건입니다.

본 리포트는 등기부·현황조사·매각물건명세서·감정평가 및 배당 시뮬레이션 자료를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 선순위 전입자의 보증금·확정일자·실제 점유관계가 확인되지 않아 매수인 인수금액과 실질취득가격은 확정할 수 없습니다. 당해세·최우선변제 등 일부 항목은 실제 배당과 달라질 수 있으며, 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계 및 현장 상태를 직접 확인해야 합니다. 투자 권유가 아니며 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 서구 구덕로305번길 10, 3층305호 (서대신동2가,에비뉴엘)

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