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특수권리·특수조건 1

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D 매력지수38 유찰 5회

부동산임의경매

2025타경100228 · 부산서부지원 · 근린시설
최저매각가 6차 · 유찰 5회 가격 메리트
19,160,000원 1,916만 감정가 114,000,000원
감정가의 17% ▼ 83% 할인
다음 매각기일
08-04
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
191만원
최저가의 10% · 1,916,000원
감정가 대비
▼ 83.2% 싸게 매수
감정가 1.14억원
최근 결과
5 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · VII-0.207g 감정가 대비 83% 할인 유찰 5회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 감정가 24%까지 내려왔고 매수인 인수는 0원으로 산정됩니다. 다만 39명 점유·보증금 미상, 업무시설(오피스텔) 실제 이용상태 확인 필요, 4회 유찰의 저환금성이 핵심 리스크입니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 5회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(근린시설·업무시설 오피스텔)

감정가 24%까지 내려왔지만, 싸서가 아니라 ‘잘 안 팔려서’ 내려온 물건 — 부산 에비뉴엘 305호

부산지방법원 2025타경100228 · 부산광역시 서구 구덕로305번길 10, 3층305호 (서대신동2가, 에비뉴엘)
감정가 114,000,000원 · 최저매각가 27,371,000원(4회 유찰) · 매각기일 2026.06.30 · 임의경매
38점
매력지수 D등급 · 감정가 24% 저가지만 39명 점유·보증금 미상·업무시설 실제 이용상태 확인 필요로 저환금성 리스크가 큼
매수인 인수 0원 산정에도 4회 유찰, 다수 점유자 39명, 보증금·확정일자 미상, 일부 공용부 마감재 탈락·부풀어 오름 기재가 겹쳐 종합 D.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 최저가는 27,371,000원, 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 “싸다”가 아니라 39명 점유자·보증금 미상·업무시설(오피스텔) 실제 이용상태 확인 필요입니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원으로 산정되지만, 다수 점유와 명도·환금성 부담 때문에 단순 저가 입찰로 보기 어렵습니다.
감정가 / 최저가
114,000,000원
최저가 27,371,000원
실질취득
27,371,000원
인수 0원 산정
매수인 인수
0원
대항력 없음 산정
핵심지표
24.01%
4회 유찰 · 임차인 39명

부산지방법원 2025타경100228. 부산 서구 서대신동2가 ‘에비뉴엘’ 3층 305호입니다. 사건 데이터상 용도는 근린시설이고, 감정 이용상태에는 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 실제 이용상태는 경매 진행 시 확인하라고 되어 있습니다. 권리의 말소기준은 데이터 산정상 2019.08.09 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 임의경매·강제경매개시결정과 후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.

다만 “말소된다”와 “쉬운 물건이다”는 다릅니다. 임차인 목록에는 실제 임차인 39명이 표시되어 있고, 모두 보증금·확정일자가 미상입니다. 데이터의 위험메모는 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 산정하지만, 명도 상대가 많고 임대관계 자체가 미상이라 입찰 전 매각물건명세서·현황조사·점유관계 원본 대조가 필수입니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100228 (임의경매)
소재지부산광역시 서구 구덕로305번길 10, 3층305호 (서대신동2가, 에비뉴엘)
물건종류 / 이용상태근린시설 · 건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 실제 이용상태 경매 진행시 확인 필요
소유자이은경 (단독소유)
감정가 / 최저가114,000,000원 / 27,371,000원 (4회 유찰)
신청채권자 / 청구경상남도정치망수산업협동조합 / 3,764,630,694원
매각기일2026.06.30

① 권리 흐름 — 매각으로 소멸하나, 점유 리스크는 따로 본다

데이터의 말소기준은 2019.08.09 을구 1번 근저당권입니다. 후순위로 표시된 임의경매개시결정, 강제경매개시결정, 을구 3번 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원으로 산정되어 있습니다. 다만 을구에는 2020.06.02 1번 근저당권설정등기 말소 기재와 2020.06.02 후순위 근저당 설정이 함께 표시되어 있으므로, 실제 말소기준권리 확정은 원본 등기부와 매각물건명세서로 대조해야 합니다.

② 임차인·점유자 표 — 대항력은 없음 산정, 보증금은 미상

보증기관 승계나 대위변제 신고로 표시된 항목은 없습니다. 따라서 표상 점유자는 실제 임차인 39명으로 보되, 보증금 합산 금액은 산정할 수 없습니다. 모든 임차인은 데이터상 전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음으로 정리되어 있습니다.

임차인전입일배당요구대항력우선변제승계
전영은2021.11.162025.03.19없음미상아님
조창현2020.02.07미상없음미상아님
권은서2022.08.042025.02.20없음미상아님
한재민2021.12.142025.02.10없음미상아님
김중진2021.08.13미상없음미상아님
임호승2020.02.05미상없음미상아님
이현정2022.05.24미상없음미상아님
황지혜2020.04.20미상없음미상아님
임유원2021.12.30미상없음미상아님
김혜미2023.07.11미상없음미상아님
정유수 외 29명2020.03.20~2024.12.30일부 있음없음미상아님
⚠️ 임차인 표의 핵심 보증금·확정일자가 미상이므로 우선변제 가능액은 계산하지 않습니다. 단, 데이터상 대항력은 모두 없음으로 산정되어 매수인 인수액에는 반영되지 않습니다. 임차인 중 강민화는 등기부상 권리자/채무자와 동일하다는 메모가 있어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성까지 원본 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 27,371,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용(약 매각가의 3.3% 추정)-892,678원
1. 을구 1번 근저당권 · 남부산농업협동조합3,600,000,000원26,478,322원
2. 을구 3번 근저당권 · 경상남도정치망수산업협동조합4,620,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원

채권총액 8,220,000,000원 대비 채권자 배당은 26,478,322원, 미배당은 8,193,521,678원으로 산정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

매각대금 배분 (현재 최저가 27,371,000원)
회차별 미배당 규모
낙찰가가 내려가도 매수인 인수는 0원 산정입니다. 다만 채권 미배당은 계속 81억 원대입니다.
✅ 권리 관점 데이터상 말소기준 이후 권리와 점유자로 정리되어, 매수인 인수액은 0원입니다. 보증기관 승계·대위변제 중복신고도 표시되지 않습니다.
⛔ 가격·환금성 관점 감정가의 24.01%까지 내려온 가격은 매력적으로 보이지만, 이는 동시에 4회 유찰이라는 시장 반응입니다. 업무시설(오피스텔) 실제 이용상태 확인 필요, 임차인 39명, 보증금 미상, 일부 공용부 하자 기재가 겹쳐 환금성과 명도 부담을 가격보다 먼저 봐야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 부산광역시 서구 서대신동2가 소재 동대신역 북서측 인근입니다. 주변은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있고 주위환경은 보통으로 기재되어 있습니다.
  • 교통. 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 동대신역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 표시됩니다.
  • 용도. 사건상 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 이해관계인 부재로 실제 이용상태는 경매 진행 시 확인하라고 되어 있습니다.
  • 건물. 2019.07.30 사용승인, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상10층 건물 내 3층 305호입니다. 승강기, 소방, 기계식주차, 위생·급배수, 도시가스 난방설비가 추정됩니다.
  • 하자 메모. 일부 층 공용부분 복도에서 내장마감재 타일의 탈락, 부풀어 오름 현상이 관찰되었다는 기재가 있어 현장 확인이 필요합니다.
  • 토지이용. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 공시지가 2,330,000원/㎡, 토지면적 321.0㎡입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 점유자 39명 확인. 대항력 없음 산정과 별개로 명도 상대가 많습니다. 각 호실 점유, 실제 사용, 퇴거 협의 가능성을 확인해야 합니다.
  • 보증금·확정일자 미상. 보증금 합산은 금지됩니다. 매각물건명세서 보완 여부와 배당요구 내역을 원본으로 확인하세요.
  • 말소기준 원본 대조. 데이터에는 2019.08.09 근저당이 말소기준으로 산정되지만, 을구 1번 말소 기재도 함께 있어 등기부 원본 확인이 필요합니다.
  • 강민화 메모 확인. 임차인 강민화가 등기부상 권리자/채무자와 동일하다는 메모가 있으므로 관계인·가장임차인 가능성을 점검하세요.
  • 실제 이용상태 확인. 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 실제 이용상태는 확인 필요입니다. 용도와 임대 가능성, 전입 가능성, 관리규약을 확인해야 합니다.
  • 관리비·공용부 하자. 기계식주차와 공용부 마감재 상태, 미납 관리비는 낙찰 후 비용으로 이어질 수 있습니다.
  • 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기반입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “24% 가격”보다 “왜 4회 유찰됐나”를 먼저 봐야 한다

이 물건은 숫자만 보면 감정가 114,000,000원이 27,371,000원까지 내려온 강한 저가 물건입니다. 하지만 법원경매에서 저가는 결론이 아니라 질문입니다. 왜 4회나 유찰됐는가. 이 사건의 답은 근린시설·업무시설(오피스텔) 실제 이용상태 확인 필요, 임차인 39명, 보증금 미상, 다수 점유 명도 부담에 있습니다. 매수인 인수액 0원 산정은 긍정적이지만, 환금성과 점유 리스크를 감당할 수 있는 입찰자에게만 검토 가능한 물건입니다. 권리는 0원 인수, 실무는 무겁다. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 명도와 재매각 가능성입니다.

본 리포트는 제공된 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가·배당 추정 데이터를 토대로 작성한 분석 의견이며, 미납 관리비·당해세·최우선변제·실제 점유 및 명도 비용 등 일부 항목은 반영되지 않을 수 있습니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과(손익)에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 서구 구덕로305번길 10, 3층305호 (서대신동2가,에비뉴엘)

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