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특수권리·특수조건 2

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NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.13 4회 · 최저 17,984,000원
C 매력지수45 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경100228 · 부산서부지원 · 근린시설
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
52,430,000원 5,243만 감정가 107,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
06-30
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
524만원
최저가의 10% · 5,243,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 1.07억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · VII-0.207g 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 2회 유찰로 최저가는 낮아졌지만 대항력 가능 임차인과 미상 보증금, 오피스텔 환금성이 핵심 변수입니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 근린시설

최저가는 반값이지만, 임차인과 환금성이 승부처다 — 부산 에비뉴엘 1001호

부산지방법원 2025타경100228 · 부산광역시 서구 구덕로305번길 10, 10층1001호 (서대신동2가, 에비뉴엘)
감정가 107,000,000원 · 최저매각가 52,430,000원(2회 유찰) · 매각기일 2026.06.30 · 임의경매
45점
매력지수 C등급 · 최저가는 낮지만 대항력 가능 임차인과 저환금 근린시설 리스크가 남은 물건
인수 위험 확인이 필요한 선순위 대항력 가능 점유자가 존재하고 실사용 상태 미상, 환금성 변수가 있어 가격 하락만으로 높은 평가가 어렵다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 대비 절반 수준까지 내려온 가격 매력은 있습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 단순 할인율이 아닙니다. 선순위 대항력 가능 임차인과 보증금 미상 점유자가 존재해 인수 가능성 확인이 필수이며, 업무시설·오피스텔 계열 근린시설로 실제 이용 상태와 환금성도 함께 봐야 합니다.
감정가 / 최저가
107,000,000원
52,430,000원 · 49%
주요 인수 검토
임차인
대항력 가능 점유자 확인
말소기준
2020.06.02
경상남도정치망수산업협동조합 근저당
유찰 횟수
2회
최저매각가 52,430,000원

부산지방법원 2025타경100228. 부산 서구 서대신동2가 에비뉴엘 10층 1001호로, 감정 이용상태상 업무시설(오피스텔)로 등재된 물건입니다. 권리 구조는 2020년 설정된 경상남도정치망수산업협동조합 근저당이 말소기준권리이며, 후순위 경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸 대상입니다. 다만 점유 관계에서는 선순위 전입 점유자가 있어 단순히 "깨끗한 물건"으로 보기 어렵습니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경100228
소재지부산광역시 서구 구덕로305번길 10, 10층1001호 (서대신동2가, 에비뉴엘)
물건종류 / 용도근린시설 · 건축물대장상 업무시설(오피스텔)
소유자이은경
감정가 / 최저가107,000,000원 / 52,430,000원
신청채권자경상남도정치망수산업협동조합
청구액3,764,630,694원
매각기일2026.06.30

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유는 확인 필요

말소기준권리는 2020.06.02 설정된 경상남도정치망수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 임의경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸 대상입니다. 다만 현황조사상 말소기준권리 이전 전입한 점유자가 있어 매수인은 보증금 및 점유관계를 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 가능 점유자 주의

임차인전입일보증금판정
조창현2020.02.07미상대항력 가능 인수 가능성 확인
임호승2020.02.05미상대항력 가능 인수 가능성 확인
김다솜2020.03.20미상대항력 가능 인수 가능성 확인
황지혜2020.04.20미상대항력 가능 인수 가능성 확인
이수화2022.03.16100,000,000원소멸 후순위 임차권등기
⚠️ 인수 위험 판단 조창현·임호승·김다솜·황지혜는 전입일이 말소기준권리보다 빠르지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 보증금 확인 전에는 인수금액을 확정할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 경우 실질취득비용은 보증금 수준까지 올라갈 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 52,430,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-1,343,740원
근저당 · 경상남도정치망수산업협동조합4,620,000,000원51,086,260원
소유자 잔여-0원

매각대금은 집행비용과 근저당 배당으로 대부분 소진되며, 근저당 채권최고액 대비 큰 미배당이 남습니다. 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

매각대금 배분
감정가 vs 회차별 최저가
✅ 권리 관점 말소기준권리와 소멸 구조는 명확합니다. 후순위 임차권등기는 매각으로 소멸 대상입니다.
⛔ 주의 관점 가격만 보면 감정가 대비 49%까지 내려왔지만, 선순위 대항력 가능 점유자의 보증금 미상 문제가 남아 있습니다. 보증금 확인 없이 낮은 최저가만 보고 접근하는 것은 위험합니다.

④ 입지·환금성 메모

  • 입지. 부산 서구 서대신동2가 동대신역 인근으로 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
  • 교통. 차량 접근 가능하며 인근 시내버스 정류장과 부산도시철도1호선 동대신역 접근성이 있습니다.
  • 이용상태. 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나 실제 이용 상태는 경매 진행 시 확인이 필요합니다.
  • 하자. 일부 공용부분 복도 내장마감재 탈락·부풀음 현상이 관찰되어 입찰 전 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 임차인 확인. 대항력 가능 점유자의 보증금과 실제 점유 관계를 반드시 확인하세요.
  • 실질취득 계산. 최저매각가만 기준으로 판단하지 말고 인수 가능 보증금을 반영해야 합니다.
  • 용도 확인. 업무시설(오피스텔) 성격으로 수익성과 매수층을 검토해야 합니다.
  • 특별매각조건. 매수보증금은 최저매각가격의 20% 납부 조건입니다.

맺으며 — “반값 가격보다 먼저 볼 것은 인수 위험”

이 물건은 2회 유찰로 가격은 크게 낮아졌지만, 경매에서는 할인율보다 권리와 점유가 우선입니다. 선순위 전입 점유자의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가 5,243만원만 보고 저렴하다고 판단하기 어렵습니다. 임차관계 확인 후 인수 부담이 없다면 가격 매력이 살아날 수 있지만, 확인 전에는 보수적인 접근이 필요한 물건입니다.

본 리포트는 등기부·현황조사·매각 관련 데이터를 토대로 작성한 분석 의견이며, 실제 입찰 전 원본 서류와 점유관계 확인이 필요합니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 서구 구덕로305번길 10, 10층1001호 (서대신동2가,에비뉴엘)

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