부산지방법원 2025타경100228. 서대신동2가 에비뉴엘 8층 805호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가에서는 이 건물이 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재돼 있으나 실제 이용상태는 이해관계인 부재로 확인이 필요하다고 적었습니다. 따라서 아파트처럼 단순한 주거형 물건으로 전제해서는 안 됩니다.
등기상 말소기준은 2020.06.02 경상남도정치망수산업협동조합의 근저당권입니다. 이 근저당은 채권최고액 4,620,000,000원의 공동담보이고, 현재 최저가 57,330,000원을 가정한 배당에서는 집행비용을 뺀 55,898,060원이 근저당권자에게 배당되며 채권 미배당액은 4,564,101,940원으로 남습니다. 그러나 매수인에게 더 중요한 문제는 채권자 미배당이 아니라 말소기준보다 앞선 전입자들의 임차보증금이 얼마인지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100228 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로305번길 10, 8층805호 (서대신동2가,에비뉴엘) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 실제 이용상태 확인 필요 |
| 소유자 | 이은경 · 2020.06.02 소유권이전 (2020.05.12 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 57,330,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경상남도정치망수산업협동조합 / 3,764,630,694원 |
| 말소기준권리 | 2020.06.02 근저당권 · 채권최고액 4,620,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 특별매각조건 | 매수보증금은 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입 5명이 핵심
2019.08.09 설정된 남부산농업협동조합 근저당권은 2020.06.02 이미 말소됐고, 같은 날 이은경에게 소유권이 이전되면서 경상남도정치망수산업협동조합의 근저당권이 새로 설정됐습니다. 이 2020.06.02 근저당권이 현재 말소기준입니다. 이후 2024.02.19 이한아의 주택임차권, 2025.01.17 임의경매개시결정, 2025.01.22 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리입니다.
② 임차인 현황 — 선순위 가능 5명, 보증금 대부분 미상
현황조사·문건접수·등기부 임차권등기에 나타난 사람은 총 38명이며, 보증기관의 대위·승계자로 표시된 사람은 없습니다. 이 가운데 말소기준 전 전입자는 5명이고, 이한아는 보증금 100,000,000원의 주택임차권등기가 있으나 전입일 2022.09.16으로 말소기준 이후입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전영은 | 2021.11.16 | 미상 / 미상 | 2025.03.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조창현 | 2020.02.07 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 권은서 | 2022.08.04 | 미상 / 미상 | 2025.02.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한재민 | 2021.12.14 | 미상 / 미상 | 2025.02.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김중진 | 2021.08.13 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임호승 | 2020.02.05 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이현정 | 2022.05.24 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황지혜 | 2020.04.20 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임유원 | 2021.12.30 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜미 | 2023.07.11 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정유수 | 2022.02.14 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수빈 | 2023.05.26 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지은 | 2022.12.15 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도윤 | 2022.01.19 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장지훈 | 2022.01.03 | 미상 / 미상 | 2025.02.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김치성 | 2023.01.03 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박소현 | 2022.01.24 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유연 | 2022.02.09 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손수빈 | 2022.04.01 | 미상 / 미상 | 2025.02.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김다솜 | 2020.03.20 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 진나희 | 2022.07.20 | 미상 / 미상 | 2025.01.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박준규 | 2024.12.30 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강민화 | 2022.04.29 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지희 | 2022.05.19 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신혜선 | 2022.01.13 | 미상 / 미상 | 2025.04.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배주현 | 2022.07.27 | 미상 / 미상 | 2025.02.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민지 | 2022.05.31 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정이덕 | 2020.12.21 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 방정인 | 2021.10.18 | 미상 / 미상 | 2025.03.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김고은 | 2021.09.16 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이혜룡 | 2021.12.31 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤정 | 2022.04.19 | 미상 / 미상 | 2025.04.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황명철 | 2020.06.24 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수화 | 2022.03.16 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤종대 | 2022.10.13 | 미상 / 미상 | 2025.02.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황종섭 | 2020.02.10 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최중근 | 2024.02.23 | 미상 / 미상 | 2025.03.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이한아 | 2022.09.16 | 100,000,000원 / 2022.09.05 | 2024.02.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 57,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,431,940원 |
| 2. 근저당 · 경상남도정치망수산업협동조합 | 4,620,000,000원 | 55,898,060원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 이후 매각대금 전부가 근저당권자에게 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 근저당권 채권 미배당액은 4,564,101,940원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 미상은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 57,330,000원 | 55,898,060원 | 4,564,101,940원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 40,131,000원 | 39,008,642원 | 4,580,991,358원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 28,091,700원 | 27,186,049원 | 4,592,813,951원 |
유찰이 한 번 더 진행되면 매각가가 40,131,000원, 네 번째 유찰 시에는 28,091,700원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 선순위 전입자의 보증금이 미상인 상태에서는 최저가 하락만으로 총 취득비용이 안전해지는 것이 아닙니다. 실제로 인수되는 보증금이 존재한다면 그 금액이 실질취득비용에 더해지므로, 입찰가격보다 임대차 원문 확인이 우선입니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 서대신동2가 소재 동대신역 북서측 인근이며, 부근은 공동주택·업무시설·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도1호선 동대신역이 있습니다.
- 용도. 사건상 근린시설이고 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재돼 있습니다. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 실제 이용상태는 확인이 필요하다고 적었습니다.
- 건물. 2019.07.30 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 지하1층·지상10층이며 승강기·소방·기계식주차설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 3~4미터, 남측 약 5~6미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며 공시지가는 2,330,000원/㎡입니다.
- 시설 상태. 일부 층 공용부분 복도에서 내장마감재 타일의 탈락·부풀어 오름 현상이 관찰됐습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 5명 보증금 확인. 조창현·임호승·황지혜·김다솜·황종섭의 임대차계약, 실제 점유, 주민등록 유지 여부, 보증금을 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 실질취득액 재계산. 현재 최저가 57,330,000원에 실제 인수되는 임차보증금이 있다면 이를 더해 총 취득비용을 판단해야 합니다.
- 이한아 임차권. 보증금 100,000,000원, 확정일자 2022.09.05, 전입·점유개시 2022.09.16의 주택임차권등기가 있으나 말소기준 2020.06.02보다 후순위입니다.
- 강민화 관계 확인. 임차인 명단과 강제경매 채권자 이름이 동일하므로 가장임차인 또는 관계인 가능성을 원문 서류로 대조하세요.
- 특별매각조건. 매수보증금이 최저매각가격의 20%입니다. 통상적인 조건으로 단정하지 말고 해당 기일 조건을 그대로 적용해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 공부상 업무시설(오피스텔)이며 실제 이용상태 확인이 필요합니다. 주거용 아파트를 전제로 한 대출·임대·환금성 판단은 피해야 합니다.
- 공용부분 상태. 복도 타일 탈락·부풀어 오름이 관찰됐으므로 현장 상태와 보수 책임 범위를 확인하세요.
- 절차 상태 확인. 2026.06.12 채권자 강OO와 채무자겸소유자 이OO에게 기각결정정본이 발송된 기록이 있으므로 사건 진행상태와 매각기일 효력을 원문에서 확인하세요.
맺으며 — “49% 유찰”보다 먼저 풀어야 할 5명의 선순위 전입
이 물건은 숫자만 보면 감정가 117,000,000원에서 57,330,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 현재 자료만으로는 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 최근 실거래 시세가 없고, 무엇보다 말소기준 2020.06.02보다 먼저 전입한 5명의 보증금이 모두 미상입니다.
배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 0원은 확정적 권리관계가 아니라 현재 계산에 반영된 수치일 뿐입니다. 선순위 전입자 가운데 실제 대항력 있는 임차인이 존재하고 배당으로 보증금을 회수하지 못한다면 매수인의 실질취득비용은 최저가보다 커질 수 있습니다. 따라서 이 사건은 “낮은 최저가를 노리는 물건”이 아니라 “선순위 임대차를 먼저 해소해야 하는 물건”입니다. 권리확인이 끝나기 전에는 최저가 49%를 할인율이나 수익성으로 평가하지 않는 것이 핵심입니다.
