부산지방법원 2025타경100228. 부산 서구 서대신동2가 ‘에비뉴엘’ 9층 905호입니다. case의 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태에는 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 실제 이용상태는 이해관계인 부재로 경매 진행 시 확인하라고 되어 있습니다. 즉 이 물건을 아파트처럼 단순 주거 물건으로 보면 안 됩니다. 더 중요한 것은 권리입니다. 등기부에는 2023.07.24. 김이슬 명의의 주택임차권등기 100,000,000원이 있고, notes에는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있으며 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
따라서 이 사건은 “감정가의 24%까지 떨어진 초저가 물건”이 아니라, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 실질취득이 보증금 100,000,000원 부근으로 고정되는 구조로 봐야 합니다. 최저가 28,092,000원만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100228 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로305번길 10, 9층905호 (서대신동2가,에비뉴엘) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 건축물대장 업무시설(오피스텔) · 실제 이용상태 확인 필요 |
| 소유자 | 이은경 (2020.06.02. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 28,092,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 경상남도정치망수산업협동조합 / 3,764,630,694원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 등기 발급 / 등기소 | 2026.07.04 / 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 가격보다 임차권 인수가 먼저다
계산상 말소기준권리는 2019.08.09. 남부산농업협동조합 근저당권으로 잡혀 있습니다. 다만 등기부에는 같은 근저당권에 대해 2020.06.02. 해지 말소 등기도 있고, 동시에 notes에는 을구 4번 김이슬 주택임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있는 임차권이라고 되어 있습니다. 이처럼 자동 배당표와 명세서상 인수 문구가 충돌하므로, 입찰 판단은 반드시 명세서 인수권리 문구를 보수적으로 우선 반영해야 합니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 39명, 승계·대위 신고 0명
tenants에는 보증기관 대위·승계 신고가 없습니다. 따라서 보증금 중복 합산 이슈는 없고, 실제 임차인 39명으로 봅니다. 다만 김이슬 외 다수 점유자는 보증금·확정일자가 미상입니다. 보증금·확정일자가 미상인 점유자를 “대항력 있음”으로 단정할 수는 없지만, 현황조사상 점유자가 많아 명도·관계인 확인 난도는 높습니다.
| 임차인 | 전입/점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력/인수 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전영은 | 2021.11.16 | 미상 | 미상 | 2025.03.19 | 대항없음 | 미상 | 아님 |
| 조창현 | 2020.02.07 | 미상 | 미상 | - | 대항없음 | 미상 | 아님 |
| 권은서 | 2022.08.04 | 미상 | 미상 | 2025.02.20 | 대항없음 | 미상 | 아님 |
| 한재민 | 2021.12.14 | 미상 | 미상 | 2025.02.10 | 대항없음 | 미상 | 아님 |
| 김중진 | 2021.08.13 | 미상 | 미상 | - | 대항없음 | 미상 | 아님 |
| 임호승 | 2020.02.05 | 미상 | 미상 | - | 대항없음 | 미상 | 아님 |
| 이현정 | 2022.05.24 | 미상 | 미상 | - | 대항없음 | 미상 | 아님 |
| 황지혜 | 2020.04.20 | 미상 | 미상 | - | 대항없음 | 미상 | 아님 |
| 임유원 | 2021.12.30 | 미상 | 미상 | - | 대항없음 | 미상 | 아님 |
| 김혜미 | 2023.07.11 | 미상 | 미상 | - | 대항없음 | 미상 | 아님 |
| 정유수 | 2022.02.14 | 미상 | 미상 | - | 대항없음 | 미상 | 아님 |
| 이수빈 | 2023.05.26 | 미상 | 미상 | - | 대항없음 | 미상 | 아님 |
| 이지은 | 2022.12.15 | 미상 | 미상 | - | 대항없음 | 미상 | 아님 |
| 김도윤 | 2022.01.19 | 미상 | 미상 | - | 대항없음 | 미상 | 아님 |
| 장지훈 | 2022.01.03 | 미상 | 미상 | 2025.02.27 | 대항없음 | 미상 | 아님 |
| 김치성 | 2023.01.03 | 미상 | 미상 | - | 대항없음 | 미상 | 아님 |
| 박소현 | 2022.01.24 | 미상 | 미상 | - | 대항없음 | 미상 | 아님 |
| 김유연 | 2022.02.09 | 미상 | 미상 | - | 대항없음 | 미상 | 아님 |
| 손수빈 | 2022.04.01 | 미상 | 미상 | 2025.02.14 | 대항없음 | 미상 | 아님 |
| 김다솜 | 2020.03.20 | 미상 | 미상 | - | 대항없음 | 미상 | 아님 |
| 진나희 | 2022.07.20 | 미상 | 미상 | 2025.01.23 | 대항없음 | 미상 | 아님 |
| 박준규 | 2024.12.30 | 미상 | 미상 | - | 대항없음 | 미상 | 아님 |
| 이한아 | 2022.09.16 | 미상 | 미상 | - | 대항없음 | 미상 | 아님 |
| 강민화 | 2022.04.29 | 미상 | 미상 | - | 대항없음 | 미상 | 아님 |
| 박지희 | 2022.05.19 | 미상 | 미상 | - | 대항없음 | 미상 | 아님 |
| 신혜선 | 2022.01.13 | 미상 | 미상 | 2025.04.14 | 대항없음 | 미상 | 아님 |
| 배주현 | 2022.07.27 | 미상 | 미상 | 2025.02.06 | 대항없음 | 미상 | 아님 |
| 김민지 | 2022.05.31 | 미상 | 미상 | - | 대항없음 | 미상 | 아님 |
| 정이덕 | 2020.12.21 | 미상 | 미상 | - | 대항없음 | 미상 | 아님 |
| 방정인 | 2021.10.18 | 미상 | 미상 | 2025.03.05 | 대항없음 | 미상 | 아님 |
| 김고은 | 2021.09.16 | 미상 | 미상 | - | 대항없음 | 미상 | 아님 |
| 이혜룡 | 2021.12.31 | 미상 | 미상 | - | 대항없음 | 미상 | 아님 |
| 윤정 | 2022.04.19 | 미상 | 미상 | 2025.04.01 | 대항없음 | 미상 | 아님 |
| 황명철 | 2020.06.24 | 미상 | 미상 | - | 대항없음 | 미상 | 아님 |
| 이수화 | 2022.03.16 | 미상 | 미상 | - | 대항없음 | 미상 | 아님 |
| 윤종대 | 2022.10.13 | 미상 | 미상 | 2025.02.06 | 대항없음 | 미상 | 아님 |
| 황종섭 | 2020.02.10 | 미상 | 미상 | - | 대항없음 | 미상 | 아님 |
| 최중근 | 2024.02.23 | 미상 | 미상 | 2025.03.21 | 대항없음 | 미상 | 아님 |
| 김이슬 | 2019.09.16 | 2019.09.03 | 100,000,000원 | 2023.07.24 | 인수주의 | 확정일자 有 | 아님 |
③ 가격 구조 — 최저가가 내려가도 총액은 보증금 기준
이 사건에는 실거래 비교 데이터가 없습니다. 따라서 시세 비교를 최저가로 하면 안 되고, notes의 인수권리 문구를 반영해 실질취득 100,000,000원 기준으로 봅니다. 현재 회차 최저가 28,092,000원은 감정가의 24.0%지만, 김이슬 보증금 100,000,000원이 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수할 수 있다는 문구가 있으므로 실제 판단 기준은 최저가가 아닙니다.
| 회차 | 최저가 | 보수적 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 28,092,000원 | 71,908,000원 | 100,000,000원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 19,664,400원 | 80,335,600원 | 100,000,000원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 13,765,080원 | 86,234,920원 | 100,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 28,092,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.2% 추정) | - | 905,656원 |
| 을구 1번 근저당권 · 남부산농업협동조합 | 3,600,000,000원 | 27,186,344원 |
| 을구 3번 근저당권 · 경상남도정치망수산업협동조합 | 4,620,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
자동 배당표상 총 채권액 8,220,000,000원 중 배당은 27,186,344원, 미배당은 8,192,813,656원입니다. 신청채권자 경상남도정치망수산업협동조합의 현재 회차 예상 배당은 0원입니다. 단, 위 배당표의 assumed_by_buyer 0원과 별개로, notes의 김이슬 임차권 인수 문구는 보수적으로 별도 반영했습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 서대신동2가 소재 ‘동대신역’ 북서측 인근입니다. 주변은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 ‘동대신역’이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 이해관계인 부재로 실제 이용상태는 경매 진행 시 확인해야 합니다.
- 건물. 2019.07.30 사용승인, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상10층 건물입니다. 승강기설비, 소방설비, 기계식주차설비, 위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비 등이 추정됩니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역입니다. 공시지가는 2,330,000원/㎡, 토지면적은 321.0㎡입니다.
- 하자 메모. 건물 중 일부 층 공용부분 복도에서 내장마감재 타일의 탈락, 부풀어 오름 등의 현상이 관찰되었다고 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 제거. 28,092,000원만 보지 말고, 김이슬 보증금 100,000,000원 기준의 실질취득가로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 을구 4번 주택임차권등기, 매각물건명세서 인수문구, 배당요구, 임차권등기 말소 가능성을 원본으로 대조해야 합니다.
- 확약 없음. 데이터에는 대항력 포기·임차권등기 말소·확약서가 없습니다. 따라서 김이슬 인수위험을 0원으로 볼 수 없습니다.
- 다수 점유자 확인. 실제 임차인 39명 중 다수의 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 있음으로 단정하지는 않되, 명도·관계인 확인 부담은 큽니다.
- 관계인 리스크. notes에 강민화·김이슬의 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 적혀 있습니다. 이는 권리가 사라졌다는 뜻이 아니라, 오히려 원본 확인 필요성을 키우는 신호입니다.
- 진행 상태 확인. 2026.06.12. 채권자 강OO 및 채무자겸소유자 이OO에게 기각결정정본 발송 기록이 있습니다. 2026.06.30. 매각기일 진행 여부와 사건 상태를 반드시 확인해야 합니다.
- 공용부 상태. 일부 층 공용부분 내장마감재 타일 탈락·부풀어 오름이 관찰되었으므로 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “24% 최저가”보다 “1억 인수권리”가 먼저다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 117,000,000원 물건이 28,092,000원까지 내려온 매력적인 물건처럼 보입니다. 그러나 권리분석의 결론은 반대입니다. notes에 김이슬의 주택임차권등기 100,000,000원이 매수인에게 대항할 수 있고, 전액 변제되지 않으면 말소되지 않아 매수인이 인수한다고 되어 있습니다. 그러면 현재 회차의 실질취득은 28,092,000원이 아니라 100,000,000원입니다.
게다가 실제 임차인 39명, 보증금·확정일자 미상 점유자 다수, 관계인 의심 메모, 4회 유찰, 신청채권자 배당 0원, 기각결정정본 발송 기록까지 겹칩니다. 이 물건은 “싸게 사는 물건”이 아니라 명세서 인수권리와 점유관계를 원본으로 해소하지 않으면 들어가면 안 되는 물건입니다. 결론은 단순합니다. 최저가는 낮지만, 권리 리스크는 높다.
