부산지방법원 2025타경100228. 부산 서구 서대신동2가 에비뉴엘 9층 905호입니다. 감정가 117,000,000원에서 6차례 유찰되어 최저가가 13,765,000원까지 내려왔습니다. 감정가의 11.76% 수준이라는 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건은 낙찰가격보다 낙찰자가 인수할 임차보증금을 먼저 확인해야 하는 사건입니다.

등기부에는 김이슬 명의의 주택임차권등기가 존재합니다. 김이슬은 2019.09.16 전입했고, 확정일자는 2019.09.03입니다. 말소기준인 경상남도정치망수산업협동조합 근저당권의 설정일 2020.06.02보다 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 밝히고 있습니다.

더 주의할 부분은 현황조사에 나타난 다수의 전입 관련자입니다. 김이슬 외에도 조창현·임호승·황지혜·김다솜·황종섭의 전입일이 말소기준권리보다 앞섭니다. 이들의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으며, 실제 임대차관계와 현재 점유 상태도 추가 검증이 필요합니다. 따라서 김이슬 보증금만 반영한 실질취득비용을 최종 취득원가로 확정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차권은 다르다

2019.08.09 설정된 남부산농업협동조합 근저당권(채권최고액 3,600,000,000원)은 2020.06.02 이미 말소되었습니다. 현재의 말소기준권리는 같은 날 설정된 경상남도정치망수산업협동조합의 을구 3번 근저당권입니다.

이후 발생한 임의경매개시결정과 강민화·김이슬의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다. 그러나 등기 순위가 말소기준보다 늦다는 이유만으로 김이슬의 임차권까지 무조건 소멸하는 것은 아닙니다. 김이슬의 전입·확정일자가 말소기준권리보다 앞서고, 매각물건명세서에 보증금 미변제분의 매수인 인수가 명시되어 있기 때문입니다.

② 임차인 분석 — 선순위 전입과 보증금 승계 위험

현황조사와 등기부 등에 이름이 나타나는 전입·임차 관련자는 총 39명입니다. 다만 이를 해당 호실에 실제로 존재하는 독립된 임차계약 39건으로 확정해서는 안 됩니다. 실제 임차계약, 점유 범위, 계약 당사자 및 보증금은 원본 자료와 현장 확인을 통해 구분해야 합니다.

이 중 김이슬을 포함한 6명의 전입일이 말소기준권리보다 앞섭니다. 김이슬은 등기부와 매각물건명세서에서 대항력 및 우선변제권이 확인됩니다. 나머지 5명은 선순위 전입 사실이 있으나, 보증금과 확정일자 및 실제 점유·임대차관계가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 구분해야 합니다.

말소기준권리 이후 전입 관련자는 다음과 같습니다. 아래 명단은 전입일을 기준으로 구분한 것으로, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람의 우선변제권까지 확정한 것은 아닙니다.

후순위 전입 표기는 말소기준권리와 전입일의 선후관계를 표시합니다. 모든 사람의 현재 점유, 보증금, 계약관계 또는 배당순위가 최종 확정되었다는 의미는 아닙니다.

③ 가격 분석 — 1,376만원이 아니라 실질취득비용을 보라

현재 최저가 13,765,000원은 감정가 117,000,000원의 11.76%입니다. 하지만 김이슬 보증금 100,000,000원 가운데 예상배당액은 13,117,230원에 불과합니다. 미배당액 86,882,770원이 매수인에게 승계되므로 낙찰대금과 인수액을 합산해야 합니다.

실질취득비용은 현재 추정상 약 1억 원으로, 김이슬 보증금 100,000,000원에 가까운 수준입니다. 낙찰가가 내려가면 김이슬에게 지급되는 배당금도 줄어들어 인수액이 증가하는 구조입니다. 따라서 추가 유찰만으로 실제 취득원가가 낙찰가 하락폭만큼 낮아지지는 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 13,765,000원 가정)

아래는 김이슬의 보증금 100,000,000원에 우선배당하고 집행비용을 공제하는 단순 추정입니다. 추가 선순위 전입 관련자의 실제 권리, 당해세, 최우선변제 등의 변수를 반영하면 배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다.

현재 회차에서는 예상 매각대금에서 집행비용 647,770원을 공제하면 김이슬에게 13,117,230원이 배당됩니다. 보증금 부족분은 86,882,770원입니다.

근저당권자의 채권최고액은 4,620,000,000원이지만 예상배당은 0원입니다. 해당 근저당은 공동담보로 설정되어 있으므로 이 금액을 해당 호실만의 확정 채무액으로 해석해서는 안 됩니다. 근저당권이 말소된다는 사실과 선순위 대항력 임차보증금을 매수인이 인수한다는 사실은 별개의 문제입니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 인수액이 함께 증가한다

실질취득 추정액 = 해당 회차 최저가 + 김이슬 예상 인수액. 각 회차별 집행비용 추정이 반영된 조건부 금액이며, 추가 선순위 임차보증금·취득 부대비용은 제외됩니다.

낙찰가가 13,765,000원에서 9,635,500원, 다시 6,744,850원으로 내려가더라도 김이슬의 미배당 보증금은 86,882,770원에서 90,937,939원, 93,776,557원으로 증가합니다. 이 때문에 실질취득비용은 계속 약 1억 원에 머뭅니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 서구 서대신동2가 동대신역 북서측 인근입니다. 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설이 형성된 지역으로, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 동대신역이 소재합니다. 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2019.07.30 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 승강기·소방설비·기계식주차설비 등이 설치되어 있습니다.
• 용도 확인. 경매물건 분류는 근린시설이지만 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다. 실제 이용상태는 확인이 필요합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다.
• 시설 상태. 일부 층의 공용복도에서 내장마감재 타일의 탈락과 부풀어 오름이 관찰되었습니다. 현장 점검과 관리 상태 확인이 필요합니다.
• 환금성. 지하철역 인근이라는 입지요소가 있지만, 6회 유찰 이력과 실제 이용상태의 불확실성, 임차보증금 인수 위험을 함께 고려해야 합니다. 낙찰최저가만으로 환금성을 평가할 수 없습니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 김이슬 임차권 인수 확인. 을구 4번 주택임차권등기와 매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 대조하고, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 남는 보증금을 확인해야 합니다.
• 선순위 전입 관련자 5명 확인. 임호승·조창현·황종섭·김다솜·황지혜의 계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 및 대항력 성립 여부를 조사해야 합니다. 김이슬의 예상 인수액만으로 총인수금을 확정하지 마세요.
• 전입 관련자 39명의 실제 관계 확인. 해당 호실의 독립된 임차인인지, 과거 전입자인지, 관계인인지, 현재 점유자인지를 구분해야 합니다. 명도 상대방과 인수 위험이 달라질 수 있습니다.
• 권리자 성명 일치 확인. 강민화·김이슬의 경매 신청 및 임차 관련 기록을 대조해 동일인 여부와 권리관계를 확인해야 합니다.
• 용도 및 현장 확인. 건축물대장상 오피스텔 기재와 실제 이용상태를 대조하고, 해당 호실의 주거 이용 및 점유 현황을 확인해야 합니다.
• 공용부분 하자 확인. 복도 타일 탈락·부풀어 오름 등 감정평가서에 기재된 공용부분 상태를 직접 점검해야 합니다.
• 공동담보 확인. 경상남도정치망수산업협동조합 근저당권의 공동담보목록 제2020-169호와 실제 채권·배당 관계를 확인해야 합니다.
• 매각 진행상태 확인. 별도 강제경매개시결정과 2026.06.12 및 2026.08.25 기각결정 관련 송달 기록이 있으므로, 2026.10.13 매각기일의 진행 여부와 사건별 결정 내용을 법원 원본으로 재확인해야 합니다.
• 실질취득비용 재산정. 김이슬 보증금 잔액 외에 인정되는 선순위 보증금, 취득 부대비용, 미납 관리비 및 명도 비용까지 반영해 판단해야 합니다.

맺으며 — “1,376만원에 낙찰받아도 1,376만원짜리 물건이 아니다”

이 물건의 표면적인 매력은 감정가 117,000,000원에서 최저가 13,765,000원까지 내려온 가격입니다. 하지만 김이슬의 선순위 보증금 100,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 미배당액을 매수인이 인수하게 됩니다. 현재 예상배당 기준 실질취득비용은 100,647,770원입니다.

여기에 말소기준권리 이전 전입 관련자 5명의 보증금과 대항력 여부도 확정되지 않았습니다. 건축물대장상 오피스텔의 실제 이용상태 역시 확인해야 합니다. 실거래 시세가 확인되지 않은 상황에서 최저가만으로 가격 메리트가 있다고 판단할 수도 없습니다.

결론적으로 이 사건은 저렴한 최저매각가보다 선순위 임차보증금의 실질 인수 규모가 핵심입니다. 김이슬의 미배당액과 다른 선순위 전입 관련자의 권리까지 확인한 뒤, 해당 호실의 실제 시장가격과 총취득비용을 비교해야 합니다. 추가 유찰을 기다리는 것만으로 보증금 인수 부담이 사라지지는 않습니다.