부동산임의경매

한 줄 평 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 가격만 보고 접근하기 어려운 물건입니다. 2020.06.02 말소기준보다 먼저 전입한 조창현·임호승·황지혜·김다솜·황종섭은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·인수액 미상입니다. 배당표상 계산된 매수인 인수액은 0원이지만, 이 미상 보증금까지 0원이라고 단정할 수 없습니다.

감정가 / 최저가

106,000,000원

최저 51,940,000원 · 2회 유찰

회차 가격

49%

감정가 대비 현재 회차

매수인 인수

미상

선순위 전입자 보증금 확인 필요

핵심지표

선순위 5명

말소기준 전 전입 · 보증금 미상

부산지방법원 2025타경100228. 에비뉴엘 6층 601호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정요항표에는 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재돼 있다고 기재되어 있습니다. 다만 이해관계인 부재로 실제 이용상태는 확인이 필요합니다. 등기상 현재 소유자는 이은경이고, 말소기준권리는 2020.06.02 설정된 경상남도정치망수산업협동조합의 근저당권 4,620,000,000원입니다.

표면적인 가격은 감정가 106,000,000원에서 2회 유찰되어 51,940,000원까지 내려왔습니다. 그러나 현황조사상 확인되는 전입자 가운데 말소기준보다 앞선 사람이 여러 명이고 이들의 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 싸다”가 아니라 “인수 가능 금액을 먼저 확정해야 한다”는 순서로 봐야 합니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2025타경100228
소재지	부산광역시 서구 구덕로305번길 10, 6층601호 (서대신동2가, 에비뉴엘)
용도 / 이용상태	근린시설 · 건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 실제 이용상태 확인 필요
소유자	이은경
감정가 / 최저가	106,000,000원 / 51,940,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%)
말소기준권리	2020.06.02 경상남도정치망수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 4,620,000,000원
청구액	3,764,630,694원
매각기일	2026.10.13

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 선순위 전입자는 별개다

2019.08.09 남부산농업협동조합 근저당권은 2020.06.02 이미 말소됐습니다. 현재의 말소기준은 같은 날 설정된 경상남도정치망수산업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 김유연 임차권등기와 2025년 경매개시결정들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

⛔ 핵심은 등기부 뒤가 아니라 말소기준 이전 전입자 조창현(2020.02.07), 임호승(2020.02.05), 황지혜(2020.04.20), 김다솜(2020.03.20), 황종섭(2020.02.10)은 모두 2020.06.02보다 전입일이 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 여기서는 대항력 확정이 아니라 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.

② 임차·점유 현황 — 실제 확인 대상 38명

성명	전입일	보증금	배당요구	대항력 판단
전영은	2021.11.16	미상	2025.03.19	말소기준 이후
조창현	2020.02.07	미상	해당 없음	대항력 가능·미상
권은서	2022.08.04	미상	2025.02.20	말소기준 이후
한재민	2021.12.14	미상	2025.02.10	말소기준 이후
김중진	2021.08.13	미상	해당 없음	말소기준 이후
임호승	2020.02.05	미상	해당 없음	대항력 가능·미상
이현정	2022.05.24	미상	해당 없음	말소기준 이후
황지혜	2020.04.20	미상	해당 없음	대항력 가능·미상
임유원	2021.12.30	미상	해당 없음	말소기준 이후
김혜미	2023.07.11	미상	해당 없음	말소기준 이후
정유수	2022.02.14	미상	해당 없음	말소기준 이후
이수빈	2023.05.26	미상	해당 없음	말소기준 이후
이지은	2022.12.15	미상	해당 없음	말소기준 이후
김도윤	2022.01.19	미상	해당 없음	말소기준 이후
장지훈	2022.01.03	미상	2025.02.27	말소기준 이후
김치성	2023.01.03	미상	해당 없음	말소기준 이후
박소현	2022.01.24	미상	해당 없음	말소기준 이후
손수빈	2022.04.01	미상	2025.02.14	말소기준 이후
김다솜	2020.03.20	미상	해당 없음	대항력 가능·미상
진나희	2022.07.20	미상	2025.01.23	말소기준 이후
박준규	2024.12.30	미상	해당 없음	말소기준 이후
이한아	2022.09.16	미상	해당 없음	말소기준 이후
강민화	2022.04.29	미상	해당 없음	말소기준 이후 · 관계인 가능성 확인 필요
박지희	2022.05.19	미상	해당 없음	말소기준 이후
신혜선	2022.01.13	미상	2025.04.14	말소기준 이후
배주현	2022.07.27	미상	2025.02.06	말소기준 이후
김민지	2022.05.31	미상	해당 없음	말소기준 이후
정이덕	2020.12.21	미상	해당 없음	말소기준 이후
방정인	2021.10.18	미상	2025.03.05	말소기준 이후
김고은	2021.09.16	미상	해당 없음	말소기준 이후
이혜룡	2021.12.31	미상	해당 없음	말소기준 이후
윤정	2022.04.19	미상	2025.04.01	말소기준 이후
황명철	2020.06.24	미상	해당 없음	말소기준 이후
이수화	2022.03.16	미상	해당 없음	말소기준 이후
윤종대	2022.10.13	미상	2025.02.06	말소기준 이후
황종섭	2020.02.10	미상	해당 없음	대항력 가능·미상
최중근	2024.02.23	미상	2025.03.21	말소기준 이후
김유연	2022.02.09	100,000,000원	2024.02.19	말소기준 이후 · 임차권등기

김유연은 2021.12.16 임대차계약, 2021.12.20 확정일자, 2022.02.09 주민등록·점유개시, 임차보증금 100,000,000원으로 임차권등기가 되어 있습니다. 다만 주민등록일과 점유개시일이 말소기준 2020.06.02보다 뒤이므로 이 자료 기준으로는 선순위 대항력 임차인으로 보지 않습니다.

⚠️ 강민화는 관계인 여부 추가 확인 강민화는 현황조사상 전입자로도 나타나고, 2025.01.22 강제경매개시결정의 채권자로도 등기되어 있습니다. 동일인이 관계인으로 나타나는 구조이므로 실제 임대차관계와 점유관계를 원본에서 대조해야 합니다.

③ 배당표 — 계산상 0원 인수와 실제 권리위험을 구분해야 한다

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	1,334,920원
2. 근저당권 · 경상남도정치망수산업협동조합	4,620,000,000원	50,605,080원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

매각가 51,940,000원 가정. 근저당권 미배당액은 4,569,394,920원입니다. 이 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 선순위 전입자들의 미상 보증금을 확인한 결과에 따라 매수인의 실질 부담 판단은 달라질 수 있습니다.

매각대금 배분 (현재 회차 51,940,000원)

회차별 근저당 미배당

실거래 시세 자료가 없어 가격 비교 대신 회차별 근저당 미배당액을 표시합니다. 유찰이 진행될수록 배당 부족액은 커집니다.

⛔ “매수인 인수 0원”을 그대로 믿으면 안 되는 이유 배당 시뮬레이션에는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있지만, 말소기준 이전 전입자들의 보증금 자체가 미상입니다. 대항요건과 실제 임대차가 인정되고 배당으로 회수되지 않는 보증금이 있다면 그 금액은 별도의 인수위험이 될 수 있습니다. 따라서 이 사건의 실질취득가는 현재 단계에서 확정할 수 없습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미상 인수위험은 사라지지 않는다

회차	최저가	근저당 예상배당	근저당 미배당
현재 · 2회 유찰 (49%)	51,940,000원	50,605,080원	4,569,394,920원
3회 유찰 시 (34%)	36,358,000원	35,303,556원	4,584,696,444원
4회 유찰 시 (24%)	25,450,600원	24,592,489원	4,595,407,511원

현재 최저가는 감정가의 49%이고 추가 유찰 시 36,358,000원, 25,450,600원까지 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 낙찰가 하락 자체가 선순위 임차위험을 없애지는 않습니다. 보증금과 배당가능액이 확인되지 않은 상태에서는 낮은 최저가만으로 실질취득가가 낮다고 판단할 수 없습니다.

⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)

위치. 동대신역 북서측 인근이며, 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 동대신역이 있습니다.
건물. 2019.07.30 사용승인, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상10층 건물입니다.
설비. 승강기·소방·기계식주차설비가 있고 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 추정됩니다.
용도. 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재돼 있으나 실제 이용상태는 확인이 필요합니다.
도로. 북측 약 3~4미터, 남측 약 5~6미터 포장도로에 접합니다.
규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역에 해당하며 공시지가는 2,330,000원/㎡입니다.
물적 상태. 일부 층 공용 복도에서 내장마감재 타일의 탈락·부풀어 오름 현상이 관찰됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

선순위 5명 보증금 확인. 조창현·임호승·황지혜·김다솜·황종섭의 임대차계약, 보증금, 점유상태와 전입의 실체를 반드시 대조해야 합니다.
배당요구 여부 확인. 선순위 전입자들의 배당요구 여부와 배당종기 내 신고 여부를 매각물건명세서·문건에서 확인해야 합니다.
실질취득가 재계산. 인수할 미배당 보증금이 확인되면 최저가가 아니라 낙찰가 + 인수액을 기준으로 판단해야 합니다.
김유연 임차권등기. 보증금 100,000,000원, 확정일자 2021.12.20, 주민등록·점유개시 2022.02.09의 등기 내용을 원본과 대조해야 합니다.
강민화 관계 확인. 현황조사 전입자이면서 강제경매 채권자로도 나타나는 관계를 확인해야 합니다.
실제 이용상태 확인. 사건 용도는 근린시설이고 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이지만 실제 이용상태는 확인되지 않았습니다.
공용부 상태 확인. 복도 내장마감재 탈락·부풀어 오름이 관찰된 만큼 현장 상태와 관리·보수 범위를 점검해야 합니다.

맺으며 — “49%”보다 중요한 숫자는 아직 확인되지 않았다

감정가 106,000,000원이 2회 유찰되어 51,940,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 가격 하락폭은 큽니다. 하지만 이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 말소기준 2020.06.02보다 먼저 전입한 조창현·임호승·황지혜·김다솜·황종섭의 보증금이 모두 미상이라는 점입니다. 이들의 실제 임대차와 대항요건, 배당관계를 확인하기 전에는 매수인 인수액도, 실질취득가도 확정할 수 없습니다.

따라서 현재 배당표에 표시된 인수 0원은 배당 계산상 값으로만 보고, 선순위 전입자 조사 결과와 분리해서 판단해야 합니다. 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 인수할 보증금이 존재한다면 실질취득 부담은 그만큼 커질 수 있습니다. 이 물건은 가격보다 선순위 점유·보증금 확인이 먼저인 사건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-09-16	유찰	1억 600만원
2	2025-10-28	유찰	7,420만원
3	2026-10-13	D-0 진행	5,194만원

부동산임의경매

최저가 49%보다 먼저 봐야 할 것 — 말소기준보다 빠른 전입자들의 보증금이 미상이다

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 선순위 전입자는 별개다

② 임차·점유 현황 — 실제 확인 대상 38명

③ 배당표 — 계산상 0원 인수와 실제 권리위험을 구분해야 한다

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미상 인수위험은 사라지지 않는다

⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — “49%”보다 중요한 숫자는 아직 확인되지 않았다

사건 개요

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