부산지방법원 2025타경100228. 부산 서구 서대신동2가 에비뉴엘 3층 304호입니다. 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가상 건축물대장에는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있습니다. 실제 이용상태는 이해관계인 부재로 확인되지 않았습니다. 2019년 사용승인된 지하 1층·지상 10층 건물로, 동대신역 북서측 인근에 위치합니다.
경매를 신청한 채권자는 경상남도정치망수산업협동조합이며 청구액은 3,764,630,694원입니다. 등기상 채권최고액은 4,620,000,000원이고 공동담보목록이 설정되어 있습니다. 이 금액은 공동담보 근저당의 채권최고액으로, 304호 자체의 시장가치나 매수인이 승계하는 채무액을 뜻하지 않습니다.
이 사건의 핵심은 근저당 자체보다 임차관계의 확인입니다. 후순위로 등기된 김중진의 보증금 80,000,000원과 별도로, 말소기준보다 먼저 전입한 사람들의 보증금과 해당 호실 점유 여부를 확인해야 합니다. 이 구분에 따라 실제 취득비용이 크게 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100228 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로305번길 10, 3층 304호 (서대신동2가, 에비뉴엘) |
| 물건 용도 | 근린시설 · 건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 실제 이용상태 확인 필요 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 10층 · 2019.07.30 사용승인 |
| 소유자 | 이은경 (2020.06.02 소유권이전) |
| 감정가 | 115,000,000원 |
| 최저매각가 | 56,350,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 | 경상남도정치망수산업협동조합 |
| 청구금액 | 3,764,630,694원 |
| 말소기준권리 | 2020.06.02 을구 3번 근저당권 · 채권최고액 4,620,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 전입 여부는 별도 확인
2019년에 설정된 남부산농업협동조합 근저당권(채권최고액 3,600,000,000원)은 2020.06.02 이미 말소되었습니다. 현재 경매의 말소기준은 같은 날 설정된 을구 3번 경상남도정치망수산업협동조합 근저당권입니다.
그 뒤에 접수된 임의경매개시결정과 강제경매개시결정, 김중진의 임차권등기는 등기상 후순위입니다. 김중진의 전입일도 말소기준보다 늦어, 해당 임차권등기의 보증금 전액을 낙찰자가 당연히 인수하는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 304호 특정 여부가 핵심
현황조사 등에는 모두 38명의 이름이 기재되어 있습니다. 다만 감정평가 대상 건물은 다수 호실로 구성되어 있으므로, 기재된 인원 전부가 304호의 임차인이라고 단정해서는 안 됩니다. 304호 전체를 대상으로 하는 임차권등기는 김중진 명의로 확인됩니다.
다음은 권리분석에 직접적인 영향을 줄 수 있는 말소기준 이전 전입자와 304호 임차권등기자입니다.
| 성명 / 구분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임호승 | 2020.02.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 조창현 | 2020.02.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 황종섭 | 2020.02.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김다솜 | 2020.03.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 황지혜 | 2020.04.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김중진 304호 임차권등기 |
2021.08.13 확정 2021.08.02 |
80,000,000원 | 말소기준 후순위 | 배당 확인 | 후순위 소멸 예정 |
| 그 밖의 현황조사 기재 32명 | 2020.06.02 이후 | 미상 | 전입일상 후순위 | 미상 | 해당 호실 확인 |
전입일만으로 해당 호실의 대항력 성립을 확정할 수는 없습니다. 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 호실 귀속 및 배당관계 확인이 필요합니다. 위 38명은 현황조사 등에 기재된 인원이며, 304호의 실제 임차인 수로 확정한 것이 아닙니다.
별도 확인사항. 강민화는 현황조사상 전입자로 기재되어 있고, 등기부에는 별도 강제경매개시결정의 채권자로도 등장합니다. 동일인 여부 및 임대차관계의 실질을 확인할 필요가 있습니다. 이름의 일치만으로 가장임차인이라고 확정할 수는 없습니다.
③ 가격 분석 — 49% 할인율보다 실제 취득비용
감정가 115,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 56,350,000원입니다. 감정가 대비 49% 수준이라는 점은 분명하지만, 동일·유사 물건의 최근 실거래가가 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 56,350,000원 | 선순위 전입자 확인 필요 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 39,445,000원 | 선순위 전입자 확인 필요 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 27,611,500원 | 선순위 전입자 확인 필요 |
추가 유찰 시 최저매각가는 낮아지지만, 이는 입찰가격이 내려간다는 의미일 뿐입니다. 실제 선순위 임차인이 존재한다면 낙찰가 하락에 따라 미배당 보증금 인수 부담이 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,414,300원 |
| 1. 근저당 · 경상남도정치망수산업협동조합 | 4,620,000,000원 | 54,935,700원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,414,300원을 제외한 54,935,700원이 근저당권자에게 배당되는 추정 구조입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 4,565,064,300원이며 소유자 잔여액은 0원입니다.
위 미배당액은 근저당 채권최고액을 기준으로 계산한 것이며 매수인 인수채무가 아닙니다. 공동담보 관계 및 실제 채권액에 따라 최종 배당이 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 특히 선순위 전입자의 권리관계가 확정되지 않았으므로, 이 예상배당표의 매수인 인수 0원 가정을 최종 권리분석 결과로 취급해서는 안 됩니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 근저당 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 56,350,000원 | 54,935,700원 | 4,565,064,300원 |
| 3회 유찰 시 | 39,445,000원 | 38,334,990원 | 4,581,665,010원 |
| 4회 유찰 시 | 27,611,500원 | 26,714,493원 | 4,593,285,507원 |
⑤ 입지·물건 상태 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 서구 서대신동2가 소재 동대신역 북서측 인근. 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도 확인. 물건은 근린시설로 표시되어 있지만 건축물대장에는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있습니다. 실제 이용상태는 확인되지 않았으므로 현장 및 공부 대조가 필요합니다.
- 건물. 2019.07.30 사용승인된 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 10층 건물입니다. 승강기·소방설비·기계식주차설비 등이 설치되어 있습니다.
- 건물 상태. 일부 층의 공용 복도에서 타일 탈락 및 부풀어 오름 현상이 관찰되었습니다. 공용부분 수선 필요 여부와 비용 부담을 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역입니다. 북측 약 3~4m, 남측 약 5~6m의 포장도로에 접합니다.
- 환금성. 실제 이용상태와 임대관계가 확인되지 않았고 실거래 비교가격도 확보되지 않았습니다. 감정가 대비 할인율만으로 환금성이나 시장가치 대비 저평가 여부를 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 호실 확인. 임호승·조창현·황종섭·김다솜·황지혜가 실제로 304호에 관한 임차인인지, 전입 당시 점유와 임대차관계가 성립했는지 확인해야 합니다.
- 보증금과 인수액 확인. 선순위 대항력이 인정되는 임차인이 있는 경우 보증금, 배당 여부 및 미배당 승계액을 별도로 계산해야 합니다.
- 김중진 임차권등기 확인. 304호 전체에 관한 보증금 80,000,000원의 후순위 임차권등기입니다. 명세서상 매각조건과 배당관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 실제 이용상태 확인. 근린시설 표시와 업무시설(오피스텔) 등재 내용을 대조하고, 현장 이용상태 및 점유자를 확인해야 합니다.
- 실거래 비교. 감정가 115,000,000원 대비 최저가 56,350,000원이라는 사실만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 동일·유사 물건의 최근 거래가격을 확보해야 합니다.
- 공용부분 수선·관리비. 복도 마감재 손상, 기계식주차설비 상태, 공용부분 관리비 체납과 수선 부담을 확인해야 합니다.
- 공동담보 관계. 근저당 채권최고액 4,620,000,000원은 공동담보 관계를 고려하여 해석해야 하며, 해당 호실에 관한 실제 배당관계를 확인해야 합니다.
- 경매절차 원본 확인. 임의경매와 별도 강제경매개시결정이 함께 등기되어 있으므로 사건별 진행상태, 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서 및 최신 매각조건을 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 49%보다 중요한 것은 인수액”
부산 에비뉴엘 304호는 두 차례 유찰되어 감정가 115,000,000원 대비 최저가가 56,350,000원까지 내려왔습니다. 그러나 할인율만 보고 접근하기에는 임차관계의 불확실성이 큽니다.
304호에 등기된 김중진의 보증금 80,000,000원은 말소기준 이후의 임차권으로, 보증금이 최저가보다 크다는 이유만으로 그 차액을 매수인 인수액에 더할 수 없습니다. 반면 말소기준 이전 전입자 5명은 실제 해당 호실 점유 여부와 보증금이 밝혀지지 않아 별도의 선순위 인수위험이 남아 있습니다.
더욱이 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재된 물건의 실제 이용상태와 최근 실거래 비교가격도 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 회차의 가격 메리트나 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
이 물건은 가격보다 권리 확인이 먼저입니다. 선순위 전입자의 304호 귀속 여부, 실제 대항력, 미배당 보증금 및 이용상태를 확인한 뒤에야 입찰가격을 검토할 수 있습니다.
