부산지방법원 2025타경100228. 부산 서구 서대신동2가 에비뉴엘 4층 401호입니다. 감정가 105,000,000원에서 6회 유찰되어 최저매각가가 12,354,000원까지 내려왔습니다. 감정가의 약 11.77%라는 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 등기부를 보면 황지혜 명의 주택임차권등기와 보증금 100,000,000원이 확인됩니다. 확정일자는 2020.04.02, 점유개시일은 2020.04.19, 주민등록일은 2020.04.20로, 말소기준권리인 2020.06.02 근저당권보다 앞섭니다.

이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 낙찰 후에도 갚아야 할 보증금입니다. 예상배당표에서 황지혜에게 배당되는 금액은 11,731,628원에 그칩니다. 나머지 88,268,372원은 매수인 인수 대상으로 계산되어 있습니다. 또한 다른 전입자들의 보증금과 점유 범위가 확정되지 않아 이 예상액만으로 모든 인수 위험을 한정할 수도 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권의 미배당액 인수

말소기준은 2020.06.02 설정된 경상남도정치망수산업협동조합의 을구 3번 근저당권입니다. 앞서 설정된 남부산농업협동조합 근저당권은 같은 날 해지·말소됐습니다. 이후 부산광역시 압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 황지혜의 주택임차권은 별도로 보아야 합니다. 임차권등기는 말소기준보다 늦은 2024.04.29에 이루어졌지만, 임대차계약과 주민등록·점유개시가 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 임차권이 말소되지 않고 매수인이 인수한다는 내용이 명시되어 있습니다. 따라서 단순히 임차권등기일이 근저당권보다 늦다는 이유로 인수액을 0원으로 처리해서는 안 됩니다.

임차인·점유관계 분석

등기부에 명시된 주택임차권자는 황지혜입니다. 이와 별도로 현황조사상 전입자 명단에는 말소기준 이전에 전입한 조창현·임호승·김다솜·황종섭이 포함되어 있습니다. 이들의 보증금과 확정일자, 현재 점유 여부 및 본건 401호와의 관계는 확인이 필요합니다. 전입일이 앞선다는 사실만으로 확정적인 대항력이나 추가 인수금액을 인정할 수는 없습니다.

황지혜의 예상 승계액은 배당표 기준입니다. 다른 전입자들은 본건 401호의 실제 임대차계약·점유범위 및 보증금이 확인되지 않아 인수액을 임의로 합산하지 않았습니다. 명단상 보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다.

그 밖의 현황조사 명단에는 전영은·권은서·한재민·김중진·이현정·임유원·김혜미·정유수·이수빈·이지은·김도윤·장지훈·김치성·박소현·김유연·손수빈·진나희·박준규·이한아·강민화·박지희·신혜선·배주현·김민지·정이덕·방정인·김고은·이혜룡·윤정·황명철·이수화·윤종대·최중근이 포함되어 있습니다. 이들은 전입일이 말소기준권리 이후이고 보증금·확정일자가 미상입니다. 선순위 대항력은 확인되지 않으나, 개별 호실과 실제 점유·배당관계는 별도로 대조해야 합니다.

② 가격 분석 — 최저가가 아니라 실질취득액을 보아야 한다

현재 최저매각가는 감정가 105,000,000원의 약 11.77%인 12,354,000원입니다. 하지만 황지혜의 보증금이 매각대금에서 전액 회수되지 않으므로 낙찰가는 실질취득비용의 일부에 불과합니다.

예상 실질취득액이 보증금 100,000,000원보다 조금 높은 이유는 예상 집행비용 622,372원이 매각대금에서 우선 차감되기 때문입니다. 따라서 황지혜의 인수액만 계산해도 실제 경제적 부담은 보증금 약 1억원을 중심으로 형성됩니다. 다른 전입자들의 잠재적 인수액과 매수인의 별도 취득비용은 이 금액에 포함되지 않았습니다.

회차별 실질취득 시나리오

여기서 이 물건의 가격 구조가 분명해집니다. 매각가가 내려갈수록 황지혜에게 돌아가는 배당금이 줄어들고, 그만큼 매수인이 인수할 보증금이 늘어납니다. 낙찰가 하락이 실질취득비용의 동일한 폭의 하락으로 이어지지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 12,354,000원 가정)

현재 회차의 추정배당입니다. 집행비용과 황지혜의 우선배당으로 매각대금이 모두 소진되며, 근저당권자에게 돌아가는 예상배당은 0원입니다. 근저당 채권액은 공동담보의 채권최고액 기준입니다. 실제 배당은 확정채권액·집행비용·당해세·최우선변제 및 다른 권리관계에 따라 변동될 수 있습니다.

④ 입지·건물 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 서구 서대신동2가 소재 동대신역 북서측 인근. 주변은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물 구조. 2019.07.30 사용승인된 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 10층 건물입니다. 승강기·소방설비·기계식주차설비 등이 있습니다.
• 용도 확인. 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 실제 이용상태는 확인되지 않았습니다. 경매 물건종류의 근린시설 표기와 함께 입찰 전 공부 및 현황을 대조해야 합니다.
• 공용부분 상태. 일부 층 공용복도에서 내장마감재인 타일의 탈락 및 부풀어 오름 현상이 관찰되었습니다. 보수 범위와 관리 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지이용규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다. 공시지가는 2,330,000원/㎡입니다.
• 환금성. 역세권 접근성은 있으나, 실제 이용상태와 개별 호실의 임대차관계가 미확정입니다. 실거래 비교가격도 확인되지 않아 감정가나 유찰률만으로 처분 가능가격을 판단하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득액부터 계산. 현재 최저가 12,354,000원에 황지혜의 예상 인수보증금 88,268,372원을 더한 100,622,372원을 가격 판단의 출발점으로 삼아야 합니다.
• 황지혜의 임차권 확인. 을구 4번 임차권등기, 임대차계약일 2020.04.02, 점유개시일 2020.04.19, 주민등록일 2020.04.20 및 매각물건명세서의 인수 문구를 반드시 대조해야 합니다.
• 다른 선순위 전입자 조사. 임호승·조창현·황종섭·김다솜의 실제 점유, 본건 401호와의 관계, 보증금, 확정일자와 대항요건 유지 여부를 확인해야 합니다. 황지혜의 인수액과 별도로 추가 위험이 발생할 수 있습니다.
• 강민화 관련 관계 확인. 전입자와 별도 강제경매 채권자에 같은 이름이 나타납니다. 동일인 여부, 임대차의 실재 및 관계인 여부를 서류로 확인해야 합니다.
• 호실별 명세서 대조. 다수 전입자가 기재된 만큼 401호의 점유자와 건물 내 다른 호실의 전입자가 혼동되지 않도록 현황조사와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
• 추가 유찰의 착시 경계. 7회·8회 유찰 시나리오에서도 실질취득은 약 1억원 수준입니다. 최저가 하락만을 이유로 응찰가를 결정하지 않아야 합니다.
• 이용상태와 공용부분 확인. 공부상 오피스텔과 근린시설 표기를 확인하고, 현장 이용상태·공용복도 타일 손상·기계식주차설비 상태를 점검해야 합니다.
• 사건 진행상황 확인. 2026.06.12 및 2026.08.25 기각결정 관련 송달 이력이 있습니다. 매각기일 2026.10.13의 진행 여부와 최신 사건기록을 확인해야 합니다.
• 배당·부대비용 재확인. 집행비용은 추정치이며 당해세와 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다. 매각물건명세서·등기부·현황조사·배당 관련 서류와 미납 관리비를 최종 점검해야 합니다.

맺으며 — “1,235만원 낙찰이 1,235만원 취득은 아니다”

이 물건은 6회 유찰로 최저매각가가 감정가의 약 11.77%까지 낮아졌습니다. 하지만 황지혜의 선순위 임차보증금 100,000,000원 중 상당 부분을 매수인이 인수하는 구조입니다. 현재 회차의 예상 실질취득액은 100,622,372원이며, 추가 유찰로 낙찰가가 낮아져도 그만큼 보증금 인수액이 증가해 전체 취득부담은 약 1억원 수준을 유지합니다.

여기에 말소기준권리 이전 전입자들의 보증금·점유관계가 확정되지 않았고, 실제 이용상태와 현 시세도 추가 확인이 필요합니다. 최저매각가만 보고 저가 물건으로 판단할 수 없으며, 선순위 임차권의 인수 구조와 추가 점유 위험을 먼저 해소해야 하는 사건입니다.