부산지방법원 2025타경100228. 부산 서구 서대신동2가 에비뉴엘 4층 401호입니다. 표면상 숫자는 강렬합니다. 감정가 105,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저가가 25,211,000원, 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 그러나 권리 순서를 다시 배열하면 ‘2,521만원짜리 물건’이라는 인상은 깨집니다.

2019년 남부산농업협동조합 근저당 3,600,000,000원은 2020년 6월 2일 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리관계에서 실질적인 말소기준은 같은 날 새로 설정된 경상남도정치망수산업협동조합 근저당 4,620,000,000원입니다. 황지혜는 그보다 앞선 2020년 4월 19일 점유를 시작하고, 4월 20일 주민등록을 마쳤으며, 보증금 100,000,000원과 2020년 4월 2일 확정일자를 갖춘 것으로 등기돼 있습니다.

매각물건명세상 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않은 채 매수인이 인수하는 구조입니다. 낙찰가가 내려가면 그만큼 미배당 인수액이 늘기 때문에, 실질취득액은 보증금 1억원 안팎에서 내려가지 않습니다. 집행비용까지 반영한 현재 회차 추정치는 100,853,798원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소된 2019년 근저당이 기준이 아니다

황지혜는 보증금·계약일·점유·전입·확정일자·임차권등기가 확인되고, 매수인에게 대항할 수 있다는 취지까지 명시돼 있습니다. 반면 임호승·조창현·황종섭·김다솜은 신규 말소기준보다 전입이 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 4명은 대항력이 있다고 단정할 수는 없으나, 대항력 가능 여부와 승계액이 미상인 상태입니다.

② 임차인·전입 관계 — 38명 중 선순위 구간 5명

보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않으며, 현황조사와 문건에 이름이 나타난 관계인은 총 38명입니다. 이 가운데 신규 말소기준일보다 앞서 전입한 사람은 황지혜를 포함해 5명, 그 이후 전입자는 33명입니다.

③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 거의 내려가지 않는다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형에서는 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 보증금이 증가합니다. 따라서 비교의 기준은 최저가 25,211,000원이 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액입니다.

보증금 미배당 하한은 집행비용 등 선순위 공제를 차감하기 전 금액입니다. 현재 회차의 집행비용 추정액 853,798원을 반영하면 황지혜 미배당 인수는 75,642,798원, 실질취득은 100,853,798원입니다. 다른 선순위 가능 점유자의 보증금은 포함하지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 25,211,000원 가정)

황지혜의 확정일자와 대항요건이 2020.06.02 근저당보다 앞선다는 전제의 추정입니다. 당해세 등 더 앞서는 배당항목이 있으면 임차인 배당액은 줄고 매수인의 보증금 인수액은 그만큼 늘어날 수 있습니다. 신청채권자 청구액 3,764,630,694원은 현재 회차에서 변제되지 않는 구조입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 사건상 근린시설이며 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재돼 있습니다. 실제 이용상태는 이해관계인 부재로 확인되지 않았습니다.
• 입지. 부산 서구 서대신동2가 동대신역 북서측 인근으로, 공동주택·업무시설· 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 있습니다.
• 건물. 2019.07.30 사용승인, 지하 1층·지상 10층 건물이며 승강기·소방· 기계식주차·위생 및 급배수·도시가스 난방설비가 설치된 것으로 조사됐습니다.
• 도로. 토지 북측으로 폭 약 3~4m, 남측으로 폭 약 5~6m 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며 공시지가는 ㎡당 2,330,000원입니다.
• 건물 상태. 일부 층 공용 복도에서 내장 타일 탈락과 부풀어 오름 현상이 관찰됐습니다. 공용부분 보수 범위와 비용을 확인해야 합니다.
• 환금성. 실제 이용상태가 확인되지 않은 근린시설·업무시설이고, 다수의 전입 관계인과 선순위 임차권이 얽혀 있어 일반 주거용보다 매수층과 금융 이용 범위가 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 기각결정 확인. 2026.06.12 기각결정정본 발송의 대상과 효력을 사건기록에서 확인하고, 경매가 계속 중인지부터 점검해야 합니다.
• 황지혜 임차권 원본 대조. 계약서, 주민등록, 점유개시, 확정일자, 임차권등기명령, 배당요구 및 매각물건명세서의 인수 문구를 대조해야 합니다.
• 실질취득가 기준. 입찰가가 아니라 입찰가와 미배당 보증금 인수를 합한 금액으로 수익성과 감정가 대비 비율을 계산해야 합니다.
• 선순위 가능 전입자 4명. 임호승·조창현·황종섭·김다솜의 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 전출 여부를 개별 확인해야 합니다.
• 38명 점유관계. 각 전입자의 실제 사용 부분과 점유 여부를 확인해 인도명령 대상, 명도 상대방, 사업장·주거 혼용 여부를 구분해야 합니다.
• 강민화 관계. 전입자와 강제경매 채권자의 동일인 여부 및 임대차 실체를 확인해야 합니다.
• 실제 용도. 건축물대장상 업무시설(오피스텔)과 실제 사용 상태가 일치하는지, 근린시설 사용에 따른 인허가·세금·대출 조건을 확인해야 합니다.
• 공용부분 하자. 복도 타일 탈락·부풀음의 보수 계획과 공용 관리비 체납 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
• 세금과 배당순위. 당해세 등 선순위 조세가 있으면 황지혜 배당이 줄어 매수인 인수액이 증가할 수 있으므로 교부청구와 배당요구 종기를 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 내려갈수록 싸지는 물건이 아니다”

이 물건의 핵심은 25,211,000원이라는 최저가가 아닙니다. 2019년 근저당은 이미 말소됐고, 2020.06.02 신규 근저당보다 앞선 황지혜의 보증금 100,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 승계됩니다. 현재 회차 기준 예상 인수액은 최소 75,642,798원, 실질취득액은 최소 100,853,798원으로 감정가의 약 96.1%입니다.

여기에 신규 말소기준보다 앞서 전입한 보증금 미상 관계인 4명, 전체 38명의 복잡한 점유관계, 실제 이용상태 미확인, 일부 공용부분 하자, 네 차례 유찰, 기각결정정본 발송 기록이 겹칩니다. 최저가만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 확인된 보증금 인수만 반영해도 감정가에 거의 근접합니다. 추가 선순위 보증금이 확인되면 취득원가는 감정가를 넘어설 수 있습니다. 결론은 최저가 착시가 강한 고위험 인수형 물건입니다.