부산지방법원 2025타경100228. 부산 서구 서대신동2가 에비뉴엘 504호입니다. 사건상 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가 요항에 따르면 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재된 건물입니다. 실제 이용상태는 이해관계인 부재로 확인되지 않았습니다.

가격은 감정가의 절반 아래로 내려왔습니다. 하지만 권리구조를 펼쳐 보면 분위기가 달라집니다. 2020년 6월 2일 설정된 경상남도정치망수산업협동조합의 근저당권이 말소기준인데, 그보다 앞서 전입한 조창현·임호승·황지혜·김다솜·황종섭의 임차보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 선순위 전입 사실만으로 대항력이 최종 확정되는 것은 아니지만, 해당 인물들의 실제 임차·점유관계가 확인되기 전에는 인수금액을 0원으로 확정해서도 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차관계가 변수

최초 소유자 조정희 명의로 설정된 남부산농업협동조합의 근저당권 3,600,000,000원은 2020년 6월 2일 이미 말소되었습니다. 따라서 현재의 말소기준은 그날 새로 설정된 경상남도정치망수산업협동조합의 을구 3번 근저당권입니다.

이후 등기된 롯데카드 가압류, 정유수의 주택임차권 및 경매개시결정은 등기 순위상 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 해당 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기권리의 소멸과 실제 점유자의 보증금 반환·인도 문제는 구분해야 합니다.

② 임차인 분석 — 선순위 전입 5명과 후순위 임차권

임차 관련 조사 명단에는 총 38명이 기재되어 있습니다. 이는 조사·문건접수 등에 나타난 인원으로, 38명이 모두 504호의 독립된 임차인이라는 의미는 아닙니다. 각 인물의 실제 점유 호실과 임대차계약을 확인해야 합니다.

그중 정유수는 504호 전유부분 전체를 대상으로 한 임차권등기가 확인되며, 임차보증금은 80,000,000원입니다. 다만 전입일이 말소기준 이후이므로 해당 등기 내역만으로 선순위 인수형 임차권에 해당하지 않습니다.

대항력 표시는 전입일과 말소기준권리의 선후관계를 중심으로 한 검토 결과입니다. 실제 대항력은 해당 호실의 점유, 임대차관계, 권리 취득 및 유지 여부를 함께 확인해야 합니다. 후순위 전입자도 실제 점유 여부에 따라 별도의 인도·명도 문제가 발생할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 57,330,000원 가정)

현재 회차 최저매각가를 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 경상남도정치망수산업협동조합의 채권최고액은 공동담보로 설정된 금액이므로, 이 물건 하나의 매각대금에서 전액 회수된다는 뜻이 아닙니다.

집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 위 배당표의 채권 미배당액은 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 또한 선순위 전입자의 보증금이 확정되지 않았으므로 실제 배당순위와 인수금액은 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 배당 시나리오

⑤ 시세와 가격 판단 — 감정가 49%만으로는 부족하다

현재 최저매각가는 57,330,000원으로 감정가 117,000,000원의 49%입니다. 그러나 동일 건물·유사 면적의 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 시세 대비 할인율은 계산할 수 없습니다.

특히 이 사건은 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않았습니다. 낙찰가와 별도로 승계해야 할 보증금이 발생한다면 실제 취득비용은 최저매각가보다 높아집니다. 따라서 가격 비교의 기준은 단순 낙찰가가 아니라 낙찰가에 실제 인수금액을 더한 실질취득비용이어야 합니다.

⑥ 입지·건물 상태 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 서구 서대신동2가, 동대신역 북서측 인근. 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 동대신역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2019.07.30 사용승인을 받은 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 10층 건물입니다. 승강기·소방설비·기계식주차설비 등이 설치되어 있습니다.
• 공부상 용도. 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 실제 이용상태는 이해관계인 부재로 확인되지 않았습니다. 사건상 근린시설 표시와 함께 원본 대조가 필요합니다.
• 건물 하자. 일부 층의 공용 복도에서 타일 탈락 및 부풀어 오름 현상이 관찰되었습니다. 해당 현상의 범위와 보수 부담을 확인해야 합니다.
• 도로. 북측 약 3~4m, 남측 약 5~6m의 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다.
• 환금성. 동대신역 인근 입지와 별개로 오피스텔의 실제 이용상태, 임대차관계, 개별 호실의 상태 및 최근 거래가격을 확인해야 환금성을 구체적으로 판단할 수 있습니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 선순위 전입 5명 조사. 임호승·조창현·황종섭·김다솜·황지혜의 실제 점유 호실, 임대차계약, 보증금 및 확정일자를 확인해야 합니다.
• 실제 504호 점유자 확인. 조사 명단 전체를 504호 임차인으로 단정하지 말고, 호실별 점유관계와 임차권등기의 범위를 구분해야 합니다.
• 정유수 임차권. 보증금 80,000,000원과 등기상 후순위 관계를 확인하고, 배당요구 및 실제 점유·인도관계를 점검해야 합니다.
• 관계인 조사. 강민화의 전입 조사 내역과 강제경매 채권자 기재가 동일인에 관한 것인지 확인해야 합니다.
• 공동담보 검토. 경상남도정치망수산업협동조합의 근저당권은 공동담보 제2020-169호로 설정되어 있습니다. 공동담보 범위와 경매·배당관계를 확인해야 합니다.
• 용도와 실제 이용상태. 사건상 근린시설 표시와 건축물대장상 업무시설(오피스텔) 기재를 대조하고, 실제 주거 사용 및 용도 관련 문제를 확인해야 합니다.
• 공용부분 하자. 복도 타일 탈락·부풀어 오름 현상의 위치와 보수 비용, 공용 관리비 부담을 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 동일 건물과 유사 호실의 최근 실거래를 확인한 뒤 낙찰가가 아닌 실질취득비용을 기준으로 비교해야 합니다.
• 경매 진행상태 확인. 강민화 관련 강제경매 사건 및 기각결정정본 송달 내역을 확인하고, 예정된 매각기일과 매각조건이 유지되는지 법원 원본으로 대조해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 낙찰가보다 인수금액 확인이 먼저”

에비뉴엘 504호는 두 차례 유찰되어 최저매각가가 57,330,000원까지 하락했습니다. 그러나 말소기준권리 이전에 전입한 5명의 임대차관계가 확정되지 않았고, 실제 점유관계도 추가 검증이 필요합니다.

정유수의 임차권등기는 후순위로 말소 대상이지만, 이것만으로 다른 선순위 전입자들의 인수 위험이 해소되지는 않습니다. 더욱이 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 가격이 시세 대비 얼마나 저렴한지도 판단할 수 없습니다.

현재의 핵심은 저렴한 최저가가 아니라 확정되지 않은 실질취득비용입니다. 선순위 점유자들의 권리와 보증금을 확인하고, 실제 인수액을 반영한 취득비용을 시세와 비교한 후 입찰 여부를 판단해야 합니다. 현 상태에서는 권리·가격 양쪽 모두 신중한 검증이 필요한 물건입니다.