40,670,000원
부산지방법원 2025타경100228. 대상은 부산 서구 서대신동2가 에비뉴엘 5층 503호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 내용상 이 건물이 속한 기호 1~51은 건축물대장에 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 이해관계인 부재로 실제 이용상태는 확인이 필요합니다. 감정가 83,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 40,670,000원입니다.
등기상 말소기준은 2020.06.02 설정된 경상남도정치망수산업협동조합의 근저당권입니다. 이후 가압류, 임의경매·강제경매 개시결정, 김도윤의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현황조사상 조창현·임호승·황지혜·김다솜·황종섭의 전입일은 말소기준보다 빠릅니다. 이들 5명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100228 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 구덕로305번길 10, 5층503호 (서대신동2가,에비뉴엘) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 실제 이용상태 확인 필요 |
| 소유자 | 이은경 |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 40,670,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경상남도정치망수산업협동조합 / 3,764,630,694원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 등기부 발급일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 점유자 검증이 핵심
2019.08.09 남부산농업협동조합 근저당은 2020.06.02 이미 말소됐고, 같은 날 이은경으로 소유권이 이전되면서 경상남도정치망수산업협동조합의 채권최고액 4,620,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 권리가 현재의 말소기준권리입니다. 2024.03.26 강민화의 100,000,000원 가압류, 2024.05.29 김도윤의 70,000,000원 주택임차권, 2025년의 두 경매개시결정은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 조사대상 38명
현황조사·문건접수·등기부 임차권등기 등에 나타난 인원은 모두 38명입니다. 이 가운데 말소기준권리보다 전입이 빠른 5명이 핵심입니다. 나머지 전입자는 전입일만 놓고 보면 말소기준 이후이고, 김도윤은 보증금 70,000,000원의 임차권등기가 있으나 전입일 2022.01.19로 말소기준 이후입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전영은 | 2021.11.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.03.19 |
| 조창현 | 2020.02.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 |
| 권은서 | 2022.08.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.02.20 |
| 한재민 | 2021.12.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.02.10 |
| 김중진 | 2021.08.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 미확인 |
| 임호승 | 2020.02.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 |
| 이현정 | 2022.05.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 미확인 |
| 황지혜 | 2020.04.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 |
| 임유원 | 2021.12.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 미확인 |
| 김혜미 | 2023.07.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 미확인 |
| 정유수 | 2022.02.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 미확인 |
| 이수빈 | 2023.05.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 미확인 |
| 이지은 | 2022.12.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 미확인 |
| 장지훈 | 2022.01.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.02.27 |
| 김치성 | 2023.01.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 미확인 |
| 박소현 | 2022.01.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 미확인 |
| 김유연 | 2022.02.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 미확인 |
| 손수빈 | 2022.04.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.02.14 |
| 김다솜 | 2020.03.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 |
| 진나희 | 2022.07.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.01.23 |
| 박준규 | 2024.12.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 미확인 |
| 이한아 | 2022.09.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 미확인 |
| 강민화 | 2022.04.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 미확인 |
| 박지희 | 2022.05.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 미확인 |
| 신혜선 | 2022.01.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.04.14 |
| 배주현 | 2022.07.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.02.06 |
| 김민지 | 2022.05.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 미확인 |
| 정이덕 | 2020.12.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 미확인 |
| 방정인 | 2021.10.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.03.05 |
| 김고은 | 2021.09.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 미확인 |
| 이혜룡 | 2021.12.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 미확인 |
| 윤정 | 2022.04.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.04.01 |
| 황명철 | 2020.06.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 미확인 |
| 이수화 | 2022.03.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 미확인 |
| 윤종대 | 2022.10.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.02.06 |
| 황종섭 | 2020.02.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 |
| 최중근 | 2024.02.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.03.21 |
| 김도윤 | 2022.01.19 | 70,000,000원 | 없음 | 미상 | 2024.05.29 |
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 40,670,000원으로 감정가 83,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 28,469,000원, 4회 유찰 시 19,928,300원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 하지만 이 사건에는 동일 물건의 최근 실거래 비교자료가 없고, 무엇보다 선순위 가능 점유자 5명의 보증금이 미상입니다.
따라서 현재 실질취득가는 단순히 40,670,000원으로 볼 수 없습니다. 만약 선순위 대항력이 인정되는 점유자의 미배당 보증금이 존재하면 매수인이 그 금액을 떠안을 수 있고, 이 경우 실질취득가는 낙찰가 + 인수금으로 계산해야 합니다. 보증금이 확인되기 전에는 “감정가 대비 49%이므로 싸다”는 결론을 내릴 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 40,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,132,060원 |
| 1. 근저당 · 경상남도정치망수산업협동조합 | 4,620,000,000원 | 39,537,940원 |
| 2. 가압류 · 강민화 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액 4,720,000,000원 중 39,537,940원이 배당되고 미배당액은 4,680,462,060원입니다. 이 배당표의 매수인 인수 계산은 0원이지만, 별도로 확인되지 않은 선순위 가능 점유자의 보증금이 존재하는지는 권리분석 단계에서 추가 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·건물 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 서대신동2가 동대신역 북서측 인근으로, 공동주택·업무시설·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 동대신역이 있습니다.
- 건물. 2019.07.30 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상10층 건물입니다.
- 설비. 승강기·소방·기계식주차설비가 있고, 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 있는 것으로 추정됩니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되며 공시지가는 2,330,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 일부 층 공용부분 복도에서 내장마감재 타일의 탈락·부풀어 오름 현상이 관찰됐습니다.
- 이용상태. 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나 실제 이용상태는 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 가능 5명부터 확인. 조창현·임호승·황지혜·김다솜·황종섭의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 인수해야 할 보증금이 확인되면 최저가에 그 금액을 더해 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
- 김도윤 임차권 구분. 보증금 70,000,000원의 등기임차권은 존재하지만 말소기준 이후 전입으로 후순위입니다.
- 강민화 관계 확인. 가압류권자·강제경매 채권자와 현황조사상 동일 이름의 점유자가 있어 관계인 여부를 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며 실제 이용상태는 확인이 필요합니다.
- 공용부 상태 확인. 복도 타일 탈락·부풀어 오름이 관찰된 만큼 현장 상태와 보수 범위를 살펴야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가보다 먼저 볼 것이 있다”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 83,000,000원에서 40,670,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 권리분석의 중심은 할인율이 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 점유자가 5명이고, 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다. 후순위인 김도윤의 70,000,000원 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 선순위 가능 5명의 권리는 별도로 검증해야 합니다. 따라서 현재 단계의 실질취득가는 40,670,000원 + 확인되지 않은 인수금입니다. 이 금액이 확정되기 전까지는 감정가 49%라는 할인율을 가격 메리트로 해석하지 않는 것이 핵심입니다.
