부동산임의경매

한 줄 평 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이를 곧바로 할인으로 보면 안 됩니다. 2019년 남부산농업협동조합 근저당은 2020.06.02 이미 말소됐고, 현재 등기 흐름상 말소기준은 같은 날 설정된 경상남도정치망수산업협동조합 근저당입니다. 이 날짜보다 앞서 전입한 점유자 5명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 인수액을 확정할 수 없습니다. 최저가 51,450,000원은 실질취득액의 출발점일 뿐입니다.

감정가 / 최저가

105,000,000원

최저가 51,450,000원 · 2회 유찰

매수인 실질취득

51,450,000원 + α

선순위 임차보증금 인수 가능액 미상

매수인 인수

확정 불가

2020.06.02 이전 전입 5명

핵심지표

조사 인원 39명

명도·점유관계 확인 필요

부산지방법원 2025타경100228. 서대신동2가 에비뉴엘 3층 301호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 건축물대장에는 업무시설(오피스텔)로 등재돼 있습니다. 반면 이서은의 임차권등기에는 임차 범위가 “주거용 건물의 전부”로 기재돼 있어, 공부상 용도와 실제 사용관계가 일치하는지부터 확인해야 합니다.

등기에서 가장 중요한 지점은 2019.08.09 설정된 남부산농업협동조합 근저당 3,600,000,000원이 2020.06.02 해지로 말소됐다는 사실입니다. 따라서 경매 시점에 존속하는 최초 담보권은 2020.06.02 접수된 경상남도정치망수산업협동조합 근저당 4,620,000,000원입니다. 이 권리를 기준으로 보면 2020년 2월부터 4월 사이 전입한 5명은 선순위 점유자일 가능성이 생깁니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2025타경100228 (임의경매)
소재지	부산광역시 서구 구덕로305번길 10, 3층 301호 (서대신동2가, 에비뉴엘)
물건종류 / 이용	근린시설 · 건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 실제 이용상태 확인 필요
소유자	이은경 (2020.06.02 소유권이전)
감정가 / 최저가	105,000,000원 / 51,450,000원 (2회 유찰·감정가의 49%)
신청채권자 / 청구	경상남도정치망수산업협동조합 / 3,764,630,694원
매각기일	2026.06.30
특별매각조건	매수보증금은 최저매각가격의 20%인 10,290,000원

① 권리 흐름 — 2019년 근저당은 이미 말소됐다

⚠️ 말소기준일 재판정 남부산농업협동조합의 2019.08.09 근저당은 2020.06.02 해지로 말소됐습니다. 따라서 존속 권리 중 최초 담보권인 2020.06.02 경상남도정치망수산업협동조합 근저당을 말소기준으로 보아야 합니다. 이 날짜를 잘못 잡으면 임차인 대항력 판정과 예상 인수액이 모두 달라집니다.

2024.02.19 등기된 이서은의 주택임차권은 보증금 100,000,000원, 전입일 2022.02.21, 확정일자 2022.01.10으로 모두 말소기준보다 늦습니다. 이 임차권은 매각으로 소멸하며, 보증금 자체를 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 선순위 담보권 채권액이 매각대금을 크게 초과하므로 배당 회수 가능성은 낮습니다.

② 임차인 분석 — 39명 중 5명은 대항력 가능·미상

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사·신고된 인원은 모두 실제 임차인 또는 점유관계 확인 대상입니다. 이 가운데 말소기준일인 2020.06.02보다 앞선 전입자는 임호승·조창현·황종섭·김다솜·황지혜 5명입니다. 이들의 보증금·확정일자·현재 점유가 확인되지 않아 대항력과 인수액은 미상입니다.

임차인	전입일	보증금 / 확정일자	배당요구	대항력	우선변제	승계·인수
임호승	2020.02.05	미상 / 미상	확인 안 됨	가능·미상	미상	인수 가능
조창현	2020.02.07	미상 / 미상	확인 안 됨	가능·미상	미상	인수 가능
황종섭	2020.02.10	미상 / 미상	확인 안 됨	가능·미상	미상	인수 가능
김다솜	2020.03.20	미상 / 미상	확인 안 됨	가능·미상	미상	인수 가능
황지혜	2020.04.20	미상 / 미상	확인 안 됨	가능·미상	미상	인수 가능
황명철	2020.06.24	미상 / 미상	확인 안 됨	없음	미상	없음
정이덕	2020.12.21	미상 / 미상	확인 안 됨	없음	미상	없음
김중진	2021.08.13	미상 / 미상	확인 안 됨	없음	미상	없음
김고은	2021.09.16	미상 / 미상	확인 안 됨	없음	미상	없음
방정인	2021.10.18	미상 / 미상	2025.03.05 접수	없음	미상	없음
전영은	2021.11.16	미상 / 미상	2025.03.19 접수	없음	미상	없음
한재민	2021.12.14	미상 / 미상	2025.02.10 접수	없음	미상	없음
임유원	2021.12.30	미상 / 미상	확인 안 됨	없음	미상	없음
이혜룡	2021.12.31	미상 / 미상	확인 안 됨	없음	미상	없음
장지훈	2022.01.03	미상 / 미상	2025.02.27 접수	없음	미상	없음
신혜선	2022.01.13	미상 / 미상	2025.04.14 접수	없음	미상	없음
김도윤	2022.01.19	미상 / 미상	확인 안 됨	없음	미상	없음
박소현	2022.01.24	미상 / 미상	확인 안 됨	없음	미상	없음
김유연	2022.02.09	미상 / 미상	확인 안 됨	없음	미상	없음
정유수	2022.02.14	미상 / 미상	확인 안 됨	없음	미상	없음
이서은	2022.02.21	100,000,000원 / 2022.01.10	2024.02.19 접수	없음	후순위	없음
이수화	2022.03.16	미상 / 미상	확인 안 됨	없음	미상	없음
손수빈	2022.04.01	미상 / 미상	2025.02.14 접수	없음	미상	없음
윤정	2022.04.19	미상 / 미상	2025.04.01 접수	없음	미상	없음
강민화	2022.04.29	미상 / 미상	확인 안 됨	없음	미상	없음
박지희	2022.05.19	미상 / 미상	확인 안 됨	없음	미상	없음
이현정	2022.05.24	미상 / 미상	확인 안 됨	없음	미상	없음
김민지	2022.05.31	미상 / 미상	확인 안 됨	없음	미상	없음
진나희	2022.07.20	미상 / 미상	2025.01.23 접수	없음	미상	없음
배주현	2022.07.27	미상 / 미상	2025.02.06 접수	없음	미상	없음
권은서	2022.08.04	미상 / 미상	2025.02.20 접수	없음	미상	없음
이한아	2022.09.16	미상 / 미상	확인 안 됨	없음	미상	없음
윤종대	2022.10.13	미상 / 미상	2025.02.06 접수	없음	미상	없음
이지은	2022.12.15	미상 / 미상	확인 안 됨	없음	미상	없음
김치성	2023.01.03	미상 / 미상	확인 안 됨	없음	미상	없음
이수빈	2023.05.26	미상 / 미상	확인 안 됨	없음	미상	없음
김혜미	2023.07.11	미상 / 미상	확인 안 됨	없음	미상	없음
최중근	2024.02.23	미상 / 미상	2025.03.21 접수	없음	미상	없음
박준규	2024.12.30	미상 / 미상	확인 안 됨	없음	미상	없음

⛔ 실질취득액을 51,450,000원으로 확정하면 안 되는 이유 선순위 전입 가능자 5명 중 한 명이라도 실제 점유와 유효한 임대차를 갖추고 있고, 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 미회수액이 매수인에게 남을 수 있습니다. 보증금이 모두 미상이므로 현재 실질취득액은 51,450,000원 + 선순위 임차보증금 미배당액입니다.

⚠️ 강민화 점유관계 확인 임차인 조사 명단의 강민화는 2025.01.22 강제경매를 신청한 채권자와 이름이 같습니다. 관계인인지, 실제 임대차인지, 별도 채권관계인지 확인해야 하며 임대차계약서와 점유 현황을 대조하기 전에는 일반 임차인으로 단정하기 어렵습니다.

③ 가격 판단 — 최저가보다 실질취득액이 먼저다

감정가는 105,000,000원이고 현재 최저매각가는 51,450,000원으로 감정가의 49%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최저가가 시세보다 싼지 판단할 근거는 없습니다. 여기에 선순위 전입 가능자 5명의 보증금이 확인되지 않았으므로, 시세 비교의 기준은 최저가가 아니라 인수 가능액을 합친 실질취득액이어야 합니다.

⚠️ 가격 하락이 인수 위험을 줄여주지는 않는다 최저가가 더 내려가더라도 선순위 임차보증금이 존재하면 낙찰가 외의 부담이 남을 수 있습니다. 보증금·현재 점유·배당순위가 확인되기 전에는 “감정가의 절반”이라는 숫자만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 51,450,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용(추정)	-	1,326,100원
1. 근저당 · 남부산농업협동조합	3,600,000,000원	50,123,900원
2. 근저당 · 경상남도정치망수산업협동조합	4,620,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

⛔ 위 배당 산정은 등기 말소 반영 여부를 반드시 재검증해야 한다 남부산농업협동조합의 2019년 근저당은 등기상 2020.06.02 해지로 말소됐습니다. 실제 배당에서 존속하지 않는 이 권리에 50,123,900원이 배당될 수 없으므로, 배당순위는 2020.06.02 경상남도정치망수산업협동조합 근저당을 선순위로 다시 계산해야 합니다. 아래 차트는 제시된 배당 시나리오의 금액 흐름을 시각화한 것이며 최종 배당표가 아닙니다.

현재 매각가 가정에서는 집행비용을 제외한 대금 전부가 담보채권에 흡수되고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제와 선순위 전입자 보증금은 별도 확인이 필요합니다.

매각대금 배분 (최저가 51,450,000원)

배당 시나리오상 집행비용 1,326,100원과 담보채권 배당 50,123,900원으로 전액 소진됩니다.

회차별 총 미배당액

매각가가 낮아질수록 채권 미배당은 8,169,876,100원에서 8,195,643,289원으로 증가합니다.

✅ 매각으로 소멸하는 권리 2020.06.02 근저당 이후의 이서은 임차권등기와 2025년 임의·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이서은의 보증금 100,000,000원도 전입·확정일자가 말소기준보다 늦어 매수인 승계 대상은 아닙니다.

⛔ 남는 핵심 위험 말소기준보다 앞선 전입 5명의 보증금과 실제 점유 여부가 확인되지 않았습니다. 이 위험은 후순위 임차권등기와 별개의 문제이며, 선순위 임차인 확인 없이 인수액을 0원으로 계산해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산광역시 서구 서대신동2가 동대신역 북서측 인근으로 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 있어 교통상황은 보통입니다.
공부상 용도. 2019.07.30 사용승인된 지하 1층·지상 10층 건물로 건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 사건 용도는 근린시설이고 임차권등기에는 주거용으로 표시돼 실제 이용상태 확인이 필요합니다.
설비. 승강기·소방·기계식주차·위생 및 급배수·도시가스 난방설비가 있는 것으로 평가됐습니다.
도로·토지. 대체로 평탄한 부정형 토지이며 북측 약 3~4미터, 남측 약 5~6미터 포장도로에 접합니다. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역입니다.
건물 상태. 일부 층 공용 복도에서 내장 타일 탈락과 부풀어 오름 현상이 관찰됐습니다. 보수 범위와 공용부분 비용 부담을 확인해야 합니다.
환금성. 실제 이용상태가 확인되지 않은 근린·업무시설 계열 물건이고 점유관계가 복잡해, 일반 주거용 집합건물보다 매수층과 금융 취급 범위가 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

선순위 5명 전수 확인. 임호승·조창현·황종섭·김다솜·황지혜의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유, 퇴거 여부를 확인하세요.
말소기준 원본 대조. 2019년 남부산농업협동조합 근저당의 2020.06.02 말소와 같은 날 설정된 경상남도정치망수산업협동조합 근저당의 접수 순서를 등기 원본으로 재확인하세요.
실질취득액 계산. 응찰가에 선순위 임차인 미배당 보증금과 명도·수리비를 더한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
39명 점유관계. 전입·신고 인원이 많아 실제 호실 점유자, 퇴거자, 중복 신고자와 우편물만 남은 전입자를 구분해야 합니다.
강민화 관계 확인. 강제경매 신청채권자와 임차인 명단의 동일 이름이 같은 사람인지 확인하고 임대차의 실체를 검토하세요.
용도 확인. 근린시설·업무시설(오피스텔)·주거용 임차권등기 표시가 혼재합니다. 건축물대장, 현장 사용상태와 용도 적법성을 확인하세요.
입찰보증금. 특별매각조건에 따라 최저가의 20%인 10,290,000원을 준비해야 합니다.
절차 진행상태. 2026.06.12 채권자 강OO와 채무자 겸 소유자 이OO에게 기각결정정본이 발송된 기록이 있으므로 매각 진행 여부와 결정 내용을 법원에서 확인하세요.
공용부분 하자. 복도 타일 탈락·부풀음의 보수계획, 관리비 체납과 공용부분 비용 부담을 관리주체에 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “인수액 미상”

이 물건의 표면상 숫자는 감정가 105,000,000원, 최저가 51,450,000원입니다. 하지만 권리분석의 출발점은 49% 할인율이 아닙니다. 이미 말소된 2019년 근저당을 제외하면 실제 말소기준은 2020.06.02이고, 그보다 먼저 전입한 5명의 보증금이 모두 확인되지 않았습니다.

여기에 조사 인원 39명, 근린시설·업무시설·주거용 표시의 혼재, 공용 복도 마감재 하자, 최저가 20%의 입찰보증금 조건까지 겹칩니다. 선순위 임차인의 보증금과 실제 점유가 확인되기 전까지 실질취득액은 확정할 수 없습니다. 낮은 최저가보다 먼저 해결해야 할 것은 선순위 임차관계와 용도 확인입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-09-16	유찰	1억 500만원
2	2025-10-28	유찰	7,350만원
3	2026-03-31	매각	5,145만원
4	2026-06-30	대기	5,145만원

부동산임의경매

최저가 49%보다 먼저 볼 것은 ‘선순위 전입 5명’ — 부산 에비뉴엘 301호

물건 개요

① 권리 흐름 — 2019년 근저당은 이미 말소됐다

② 임차인 분석 — 39명 중 5명은 대항력 가능·미상

③ 가격 판단 — 최저가보다 실질취득액이 먼저다

④ 예상배당표 (매각가 51,450,000원 가정)

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “인수액 미상”

사건 개요

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